Lệch pha cung cầu thị trường nhà ở

Nội lực thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản năm 2023

Mất cân đối sản phẩm

Theo báo cáo của Sở Xây Dựng - TP.HCM, từ đầu năm cho đến nay thì đơn vị đã xác nhận đủ điều kiện huy động sản phẩm hình thành trong tương lai cho 25 dự án với tổng số là 12.147 căn. Đáng chú ý là phân khúc cao cấp chiếm đến 78,3%, phân khúc trung cấp là 21,7% và phân khúc bình dân thì không xuất hiện tức là chiếm 0%. Nhìn vào số liệu của Sở Xây Dựng - TP.HCM, có thể thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang có một sự mất cân bằng ở trên thị trường.

Trước đó, tại Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2022 của DKRA Việt Nam, trong năm 2022, nguồn cung đất nền mới đạt 6.806 nền, tăng 9% so với năm 2021, trong đó 2 tỉnh Long An và Bình Dương chiếm khoảng 74,5% tổng cung toàn thị trường. Trong năm 2022, nguồn cung tập trung chủ yếu vào 6 tháng đầu năm (khoảng 4.561 sản phẩm), gấp 2 lần nguồn cung 6 tháng cuối năm (khoảng 2.245 sản phẩm). Riêng quý 4/2022, chỉ đạt khoảng 14% tổng nguồn cung của năm.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường BĐS cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022 đã có sự thích ứng và từng bước phục hồi trở lại, mặc dù có thể chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017. Số liệu khảo sát của HoREA cho thấy, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường BĐS TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn thì năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 bằng 53,6%, năm 2020 bằng 39,2% và đáng báo động năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Tương tự, khảo sát của Savills Việt Nam tại thị trường BĐS TP.HCM từ đầu năm 2022 đến nay cũng chỉ ra, phân khúc nhà ở đã bắt đầu hoạt động tốt hơn với nguồn cung sơ cấp khá lớn. Nguồn cung sơ cấp đạt 13.460 căn hộ, tăng 233% theo quý và 265% theo năm, lượng tăng nhiều nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới này đến từ 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu; trong đó, hạng B chiếm 85% thị phần, hạng C là 9% và hạng A với 8%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 10.500 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới của TP Thủ Đức.

Theo chia sẻ của ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng trên sóng truyền hình Landshow cho biết, báo cáo của các địa phương cũng như các hiệp hội cho thấy thị trường bất động sản trong năm vừa qua cũng như khoảng thời gian cuối năm thì có nhiều khó khăn. Phân khúc nhà ở ở nhiều địa phương cho thấy nhà ở thuộc phân khúc cao cấp được đầu tư nhiều trong khi đó, các dự án về nhà ở xã hội rồi nhà ở mà có giá phù hợp thì rất hạn chế. Ông Dũng cho biết thêm, đã có biểu hiện lệch pha và đặc biệt là nó rất rõ nét đối với các khu vực đô thị, đặc biệt là đối với những đô thị lớn, có quỹ đất hạn chế cũng như giá nhà đất cao.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên theo ông Dũng, con số mà chúng ta thấy cũng không hẳn là đã biểu đạt hết được phân khúc sản phẩm của thị trường bất động sản TP.HCM cũng như là của các địa phương trên cả nước. Bởi lẽ, đây cũng chỉ là tổng hợp con số đối với các sản phẩm thuộc dự án bất động sản hoàn thành từ đầu năm 2022 cho đến nay, một giai đoạn mà nguồn cung bất động sản đang hạn chế. Và trong một giai đoạn ngắn thì có thể những dự án nhà ở xã hội, các dự án bất động sản nhà ở phân khúc bình dân có thể vẫn đang triển khai, tuy nhiên chưa được hoàn thành và chưa có điều kiện hoàn thành để đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo ông Dũng, những con số trên cũng có thể hiện là có sự lệch pha trong thị trường tuy nhiên nó chưa hẳn đã là biểu đạt một con số chính xác, để thể hiện được bản chất phân khúc của các sản phẩm bất động sản trong thị trường TP. HCM cũng như cả nước nói chung.

Còn theo quan điểm của bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch Phú Hưng Property, sự lệch pha cung cầu về phân khúc bất động sản đang diễn ra ở các thành phố chứ không riêng gì ở TP.HCM, trong đó có cả Hà Nội. “Thực tế thì trong thời gian vừa qua thì những đơn vị phân phối như chúng tôi gần như không có các dòng sản phẩm mà giá dưới 25 triệu đồng/m2 để phân phối. Toàn bộ các dự án ở quanh khu vực Hà Nội và ven Hà Nội bây giờ có mức giá trung bình đâu đó phải tầm 35-50 triệu/m2, thậm chí là có những dự án ở khu vực không phải Hà Nội như là Hưng Yên hay Bắc Ninh thì giá bán cũng đâu đó khoảng 40-60 triệu/m2. Và gần như không có những sản phẩm là nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp trong thời gian vừa qua. Tôi cho rằng đấy cũng là một biểu hiện của sự thiếu hụt về nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp”, bà Dung chia sẻ.

2023 tập trung phát triển nhà ở xã hội

Hiện tượng phát triển của thị trường nhà ở đang có sự lệch pha ở các phân khúc và lệch pha cung cầu cũng ngày càng lớn; trong đó đáng chú ý là hầu như không có phân khúc bình dân. Đánh giá về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (Horea), cho rằng đây là dấu hiệu “lệch pha cung cầu” và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường,” lệch về phân khúc nhà ở cao cấp.

Trong lúc rất thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Tập trung nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội.

Đánh giá về sự lệch pha cung cầu hiện nay, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng những vướng mắc lớn, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản đang khiến thị trường lệch pha. Do đó, cần nhiều giải pháp thiết thực để sớm giải quyết triệt để vấn đề này. Cụ thể, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Song song đó, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để an cư.

Trước thực trạng thị trường, mới đây, Bộ Xây dựng đã đặt ra nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2023 là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

Để hiện thực hóa điều đó, tới đây, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tập trung triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội. Trong đó lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Bên cạnh đó, vấn đề đảm bảo nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội sẽ được quan tâm. Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" sau khi được Thủ tướng phê duyệt cũng sẽ được tập trung để triển khai thực hiện một cách hiệu quả.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng về những vướng mắc doanh nghiệp gặp phải khi thực hiện đề án trên thì trình tự, thủ tục thực hiện còn khá phức tạp khiến tiến độ dự án chậm triển khai và bị kéo dài.

Về hướng giải quyết cho vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, ban hành hướng dẫn cụ thể, đầy đủ về quy trình, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại. Đây sẽ là cơ sở để việc triển khai dự án trở nên nhanh gọn hơn.

Bộ Xây dựng hy vọng phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Việc thực hiện đề án một cách hiệu quả và có chất lượng sẽ góp phần giải quyết cơ bản nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho các đối tượng thu nhập thấp ở khu vực đô thị.