Nội lực thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản năm 2023

Bất động sản 2022 bộc lộ những điểm khó

Thị trường BĐS bước vào năm 2022 với nhiều hy vọng phục hồi mạnh mẽ, mức tăng trưởng dự báo cao ở con số 8%. Thế nhưng, những trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu và một số yếu tố về mặt tài chính trong nước vào nửa cuối năm đã khiến thị trường bất động sản có phần chững lại. Càng về cuối năm, thị trường càng bộc lộ những khó khăn.

Phân tích nguyên nhân chính của sự sụt giảm và khó khăn ở thị trường Bất động sản năm nay, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định:

Một là kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá); hai là pháp lý và khâu quản lí giám sát; thứ 3 là quy hoạch đô thị hạ tầng; thứ tư là tài chính gồm tín dụng ngân hàng, cổ phiếu trái phiếu – phái sinh khác, thuế và phí đều tác động lên bất động sản. Tiếp theo là thị trường quan hệ cung cầu đang bị lệch pha. Vấn đề thứ 6 ít người nhắc tới chính là thông tin dữ liệu mang tính minh bạch của thị trường.

Thị trường bất động sản năm 2022 gặp nhiều khó khăn.

Cũng theo đại diện của Batdongsan.com.vn, năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm từ quý 2/2022. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm do tác động tiêu cực bởi những thông tin ngoài lề. Ví dụ như chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất ở Thủ Thiêm, FED lần đầu tăng lãi suất sau 3 năm, Chủ tịch Tân Hoàng Minh bị bắt do vi phạm trái phiếu,... Chưa dừng lại, đến tháng 11, nhiều chủ đầu tư ra chính sách cắt giảm nhân.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ batdongsan.com.vn phân tích: "Hai bối cảnh của giai đoạn trước là từ 2011 đến 2013 là hai năm mới có những chính sách như vậy. Đến 2022 từ cuối năm đã có manh nha thông tin như NĐ65, QĐ1435 thành lập tổ công tác đặc biệt, sắp tới có thể thông qua việc sửa đổi ND65, nới room tín dụng, chúng ta có các yếu tố tìm cách gỡ khó cho thị trường BĐS ở thời điểm này"

Còn ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra “lằn ranh đỏ” và tình hình đầy khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trước bối cảnh hiện tại. Tuy nhiên, theo ông các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn nhưng thị trường đang dần phục hồi và tăng trưởng mạnh thông qua mảng cho thuê:

"Đặc biệt tại Hà Nội, thị trường bất động sản cho thuê đang phục hồi mạnh so với đầu năm nay. Cụ thể, nếu mức độ quan tâm của người mua bất động sản bán tại Hà Nội giảm 8% ở quý 4/2022 thì bất động sản cho thuê lại tăng tới 63%. Đặc biệt, sự tăng trưởng ở phân khúc này được diễn ra khá đồng đều, trong đó nhà riêng dẫn đầu với 77%".

Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, tuy nhiên thời gian qua thị trường này gặp nhiều khó khăn, giao dịch giảm mạnh, nhiều dự án đình trệ, không tiếp tục triển khai do đói vốn từ đầu năm. Đây sẽ là thời điểm để các doanh nghiệp tái cơ cấu lại tìm nguồn hàng thích hợp chờ thị trường ổn định trở lại.

Trước nhiều khó khăn đó, giới chuyên gia nhận định, để phục hồi phát triển thị trường bất động sản cần chú ý đến nội lực phát triển, và nội lực đấy nằm ở hạ tầng giao thông.

Bùng nổ làn sóng đầu tư hạ tầng

Chỉ mới tính những ngày đầu năm 2023 đã có 12 dự án thuộc thành phân đường cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2 đã chính thức khởi công đồng loạt tại 12 điểm cầu, trong đó điểm cầu trung tâm được đặt tại Quảng Ngãi, 2 điểm cầu chính được tổ chức tại Quảng Bình, Hậu Giang và 9 điểm cầu phụ khác. Giai đoạn 2, dự án có tổng chiều dài 729km, tốc độ thiết kế 100 - 120km/h, đi qua nhiều địa phương (Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, Kiên Giang, Cà Mau) với tổng mức đầu tư khoảng 147.000 tỷ đồng.

Thủ tướng và lãnh đạo các bộ, ngành, địa phương có dự án đi qua thực hiện nghi thức khởi công (Nguồn ảnh: VGP)

Trước đó, ngày 31/12/2022, khép lại năm 2022 cũng là thời điểm 2 tuyến cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây và Vĩnh Hảo - Phan Thiết chính thức thông xe kỹ thuật. Sau đó, các nhà thầu tiếp tục thi công các hạng mục phụ trợ, đường gom dân sinh, hàng rào an toàn giao thông… để đưa dự án vào khai thác dịp lễ 30/4 và 1/5 năm nay.

Tại TP.HCM, một trong những tuyến cao tốc quan trọng sẽ lên kế hoạch triển khai trong năm 2023 là TP.HCM - Mộc Bài. Dự án được đặt nhiều kỳ vọng bởi sau khi hoàn thành (dự kiến vào năm 2025) sẽ góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối các trung tâm kinh tế, khu kinh tế cửa khẩu của tỉnh Tây Ninh với các đô thị, các đầu mối cảng biển, cảng hàng không quốc tế trong vùng.

Còn tại tỉnh Đồng Nai, dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành cũng dự kiến hoàn thành trong năm 2023, kết nối các tỉnh miền Tây với miền Đông Nam Bộ. Ngoài ra, cũng trong năm nay, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu còn có kế hoạch xây dựng tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dài 53,7km (đoạn qua Đồng Nai dài 34,2km và Bà Rịa - Vũng Tàu dài 19,5km) với tổng mức đầu tư hơn 17.800 tỷ đồng. Hiện cả 2 địa phương đang hoàn thành các thủ tục cần thiết để sẵn sàng cho ngày khởi công.

Cùng với đó, một loạt tuyến cao tốc kết nối liên vùng khác cũng được khởi động thực hiện như 2 tuyến cao tốc kết nối Đồng Nai với Tây Nguyên gồm Dầu Giây - Tân Phú (dài 60,1km) và cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc (dài 66km). Hiện Bộ Giao thông Vận tải đang tổ chức triển khai các thủ tục theo quy định pháp luật, phấn đấu khởi công dự án trong năm 2023 và hoàn thành trong năm 2025.

Bên cạnh hệ thống hạ tầng đường cao tốc được đầu tư mạnh, năm 2023, nhiều tuyến đường kết nối khu vực các tỉnh phía Nam cũng được khởi động. Đáng chú ý, tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM có tổng chiều dài toàn tuyến hơn 91km, đi qua TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Trong đó, giai đoạn 1 có chiều dài 76km, tổng vốn đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng, được chia thành 8 dự án thành phần theo hình thức đầu tư công. Việc chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án từ năm 2022, dự kiến khởi công tháng 6/2023 và cơ bản hoàn thành vào năm 2025, đưa vào khai thác từ năm 2026. Đường Vành đai 3 TP.HCM được xem là tuyến đường chiến lược, ngoài kết nối giao thông còn tạo hành lang đô thị - công nghiệp cho cả Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Việc đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, giao thông trong năm 2023 được đánh giá là lực đẩy mạnh mẽ cho kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng. Đây sẽ là một trong những tín hiệu tích cực để kỳ vọng các doanh nghiệp, nhà đầu tư phần nào lấy lại niềm tin, gia nhập vào thị trường, đưa thị trường địa ốc khởi sắc trở lại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, đầu tư vào hạ tầng chính là đầu tư vào “nội lực”. Khi nội lực mạnh mẽ sẽ giải quyết rất nhiều vấn đề và tăng sức đề kháng cho nền kinh tế, cho thị trường bất động sản trước những biến động.

Đơn cử như TP.HCM, sự phát triển về hạ tầng kéo theo dòng vốn đầu tư dịch chuyển về vùng lân cận sẽ “giải cứu” thành phố khỏi áp lực gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh.

“Thực tế, trong chiến lược phát triển của TP.HCM lâu nay xác định sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trong đó, các địa phương Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới trong xu thế giãn dân đô thị.

Đây là cơ hội rất tốt để giảm bớt sức ép dân số tại TP.HCM cũng như thu hút nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp “nhảy vào” phát triển các dự án nhà ở tại các đô thị vệ tinh”, ông Châu nói.