Loại hình bất động sản này dù còn nhiều khó khăn nhưng vẫn nhiều tiềm năng trong dài hạn

Vẫn chưa tối ưu hóa dòng tiền kinh doanh

Theo Savills Việt Nam, giá bán shophouse đã ghi nhận tăng trưởng trong những năm qua, song thực tế cho thấy sản phẩm vẫn chưa thực sự phát huy vai trò tạo dòng tiền kinh doanh cho chủ nhà - điều từng là lý do chính khiến giới đầu tư đổ dồn vào phân khúc này.  

Báo cáo của đơn vị cho thấy, tại Hà Nội trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình từ 11 - 16%/năm.

Trong quý I/2025, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 278 triệu/m2, giảm 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, đạt 266 triệu/m2, phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá vẫn tồn tại.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhìn nhận, dù được thiết kế với mục tiêu không gian kép, vừa để ở, vừa để kinh doanh, song shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng đồng bộ.

Có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tỷ suất cho thuê shophouse thấp. Thứ nhất là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại (TTTM) quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích. Mô hình này đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B.

Không chỉ được hỗ trợ truyền thông, khách thuê TTTM còn được hưởng giá thuê ổn định, có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.    

Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu, khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn. Chưa kể, giá thuê shophouse bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. 

Thứ hai là sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê. Nhiều khách hàng buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng.

Thứ ba là tính pháp lý và vận hành. Khác với TTTM có bộ phận quản lý chuyên trách, việc vận hành shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành. 

Shophouse vẫn còn tiềm năng trong dài hạn?

Theo chuyên gia, dù đối mặt với nhiều thách thức nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá trị thực sự của shophouse không chỉ nằm ở khả năng sinh lời từ việc cho thuê hoặc kinh doanh, mà còn ở vị trí đắc địa gắn liền với các trục đường lớn, khu đô thị đông dân cư hoặc điểm du lịch. “Shophouse được quy hoạch bài bản trong các khu đô thị hiện đại hoặc trung tâm dịch vụ – thương mại luôn có mức độ thanh khoản cao hơn các loại hình khác. Dù thị trường khó khăn, dòng sản phẩm này vẫn giữ giá khá tốt và có khả năng phục hồi sớm hơn,” ông Đính nhận định.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn trong quý I/2025 cho thấy, mức độ quan tâm đến shophouse tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, và các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ninh… vẫn duy trì ổn định. Cụ thể, lượng tìm kiếm shophouse tại Hà Nội tăng 8% so với cùng kỳ 2024, trong khi tại Quảng Ninh – nơi phát triển mạnh du lịch – lượng quan tâm tăng đến 12%.

Một yếu tố khác giúp shophouse giữ được sức hút dài hạn là khả năng khai thác thương mại. Tại các khu vực dân cư ổn định hoặc đang phát triển mạnh, giá thuê shophouse gần như không bị ảnh hưởng đáng kể dù thị trường mua bán có chững lại. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết: “Những căn shophouse có vị trí tốt, nằm trên các trục đường sầm uất hoặc tại các khu đô thị đông đúc thường được các thương hiệu chuỗi thuê với hợp đồng dài hạn, giúp nhà đầu tư duy trì dòng tiền ổn định. Đây là yếu tố then chốt khiến loại hình này vẫn hấp dẫn trong dài hạn”.

Dù tiềm năng lớn, song shophouse vẫn không phải là “kênh đầu tư an toàn tuyệt đối”. Theo chuyên gia tài chính – BĐS Đinh Thế Hiển, trong ngắn hạn, nhà đầu tư cá nhân không nên kỳ vọng vào việc “lướt sóng” phân khúc này. “Shophouse có giá trị cao hơn nhiều so với nhà phố thông thường, chi phí đầu tư lớn, thanh khoản thấp hơn căn hộ nên đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, đặc biệt là phải lựa chọn dự án có quy hoạch thương mại bài bản và cộng đồng dân cư đông đúc thực sự,” ông Hiển phân tích.

Ngoài ra, hiện tượng "shophouse chết" – tức mặt bằng xây xong nhưng không có người thuê hoặc kinh doanh không hiệu quả – đã xuất hiện tại không ít khu đô thị "ảo", nơi mật độ dân cư chưa đạt kỳ vọng. Điều này là bài học đắt giá cho những nhà đầu tư chỉ chạy theo quảng cáo mà thiếu đánh giá thực tế.