Luật Đất đai 2024: Hạn chế cho thuê đất trả tiền một lần

Ths Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 không cho phép tự do lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Tinh thần của luật là hạn chế thuê đất trả tiền một lần, cơ bản áp dụng thuê đất trả tiền hàng năm.

Ngoài các loại đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (có tính thương mại không cao), Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng mới được thuê đất trả tiền một lần.

Theo ông Đỉnh, quy định này sẽ có tác động rất lớn đối với các doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần nghiên cứu để có phương án kinh doanh hiệu quả. Việc thuê đất trả tiền hàng năm đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng để bảo đảm hoạt động đầu tư, có đủ tiền trả tiền thuê đất hàng năm, tránh vi phạm pháp luật đất đai do chậm nộp tiền.

Tinh thần của Luật Đất đai 2024 là cơ bản áp dụng thuê đất trả tiền hàng năm.

Mặt khác, việc không cho phép thuê đất trả tiền một lần cũng kéo theo rủi ro cho người mua bất động sản cũng như cho ngân sách Nhà nước. Nếu sau khi bán công trình cho người mua, chủ đầu tư phải tiếp tục trả tiền thuê đất sẽ dẫn đến rủi ro cho người mua và cho ngân sách Nhà nước nếu chủ đầu tư lâm vào tình trạng nợ nần, phá sản, không thể nộp tiền thuê đất.

Trong trường hợp chủ đầu tư bán công trình cho người mua, đồng thời chuyển giao quyền thuê đất thì nhóm người mua (gồm nhiều người) phải liên đới chịu trách nhiệm trả tiền thuê đất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp cũng như rủi ro cho ngân sách nếu một hoặc một số người trong nhóm người mua không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất.

Cũng theo ông Đỉnh, Luật Đất đai 2024 đã giữ nguyên quy định hiện hành đối với việc nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở, hoặc đất ở và đất khác.

Điều này cho thấy, các đề xuất của chuyên gia, đại biểu Quốc hội về việc nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và không thuộc trường hợp thu hồi đất là được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã không được xem xét.

Đối với các trường hợp có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở thì nhà đầu tư không được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cho dù trong quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất diện tích đất này đã được phê duyệt là dự án nhà ở thương mại.

Tương tự, nhà đầu tư cũng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các loại đất nêu trên để thực hiện dự án.

Ông Đỉnh cho rằng, điều này là không thực tế vì hiện tại phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị. Quy định này sẽ dẫn đến hàng loạt các dự án đang bị treo do vướng quy định về việc không có đất ở tiếp tục bị treo, không thực hiện được.

Cùng với đó, các quy hoạch của Nhà nước cũng bị treo, không thể thực hiện được nếu các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Quy định này cũng không bảo đảm được nguyên tắc khuyến khích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất.

Các khu đất đang sử dụng để sản xuất kinh doanh (ví dụ các nhà máy, xí nghiệp sản xuất trong nội đô) mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết. Nguyên nhân là do cả khu đất là đất sản xuất kinh doanh (không có đất ở) thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.

“Trường hợp này cơ quan Nhà nước cũng không được đưa khu đất của doanh nghiệp đang sản xuất vào danh mục thu hồi để tổ chức đấu giá, đấu thầu do các khu đất sản xuất kinh doanh trong nội đô đều có quy mô nhỏ. Không đủ quỹ đất để bố trí đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không đủ hình thành một đơn vị ở nên cũng không thuộc trường hợp được thu hồi đất”, ông Đỉnh bày tỏ.