Lý do khiến giá chung cư tăng trưởng nóng những năm qua?

Theo bà An, có nhiều lý do khiến giá chung cư tăng trưởng nóng những năm qua. Cụ thể, trước giai đoạn 2018 - 2019, người Hà Nội đã không thực sự thích ở chung cư, thay vào đó họ chuộng nhà liền thổ. Khoảng 5 - 6 năm trở lại đây, các dự án chung cư có dịch vụ tiện ích tốt hơn, mô hình chung cư dần trở nên quen thuộc hơn với người Hà Nội.

Thứ hai, trước đây thị trường chung cư chưa có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước nên chưa có sự cạnh tranh. Còn 5 - 6 năm trở lại đây, nguồn cung tăng trưởng, sự hiểu biết của người mua tăng lên, các chủ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường nhiều hơn.

Sự phát triển hạ tầng của Hà Nội nhanh hơn các địa phương khác, kết nối thuận tiện hơn so với TP HCM. Hà Nội được đầu tư đồng bộ về nhiều hướng, kéo theo nhu cầu ở thực tăng cao.

Ngoài ra, mặt bằng lãi suất cũng khá thuận lợi để mua bất động sản ở thực hoặc đầu tư. Dòng tiền hiện tập trung khá nhiều vào thị trường Hà Nội khiến thanh khoản và mặt bằng giá chung cư Hà Nội đi lên. Mặt bằng chi phí vật liệu đã tăng trong 5 năm qua cũng khiến giá tăng lên.

Số liệu từ CBRE cho thấy, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bán mở bán mới tại TP HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới.

Ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2024 phản ánh hai bức tranh trái ngược tại Hà Nội và TP HCM, đồng thời chứng kiến sự đảo chiều của thị trường Hà Nội. Nếu như TP HCM trước Covid-19 luôn dẫn đầu về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ thì sau đại dịch đã có sự chuyển biến, đặc biệt trong 2024, khi mà nguồn cung tại TP HCM chỉ bằng 1/6 Hà Nội và là mức thấp nhất trong 13 năm qua.

Tại thị trường Hà Nội, dù nguồn cung mới chưa đạt được mức trước Covid-19, song đã có sự bứt phá trong 2024. Tuy nhiên, Hà Nội đang đi theo xu hướng của TP HCM từ nhiều năm trước, đó là sự mất cân đối cung cầu khi phân khúc cao cấp chiếm trên 80% tổng nguồn cung mới.

Tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT). Trong năm 2024, giá bán sơ cấp đã ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 36% so với cùng kỳ 2023 và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội. Phần lớn nguồn cung mới trong quý IV/2024 tập trung vào các dự án cao cấp ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án.

Ngoài ra, thị trường Hà Nội quý vừa qua ghi nhận một dự án trung cấp mới ở khu vực ngoại thành Hà Nội (Thạch Thất) đã mở bán với tỷ lệ bán hàng tích cực, góp phần giải tỏa phần nào sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc này trong thời gian qua.

Năm 2025, CBRE dự báo nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Bên cạnh đó, nguồn cung cũng dự kiến mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng giá bán sơ cấp ổn định, dự kiến tăng trung bình 6 - 8% mỗi năm.