Lý giải “công thức” tăng trưởng của thị trường bất động sản 2021

Số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2020 cho thấy, ngành bất động sản cả nước đã có sự phục hồi mạnh mẽ trong quý IV/2020, qua đó giúp ngành vẫn duy trì được tăng trưởng dương cả năm 2020, trong bối cảnh thế giới bất ổn và nền kinh tế Việt Nam chịu tổn thương của dịch Covid-19. Đây cũng có thể coi là bước đệm để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021.

Với những nghiên cứu và ghi nhận thực tế, giới phân tích cho rằng “công thức” chính giúp thị trường bất động sản tăng trưởng gồm có: Nhu cầu, các yếu tố vĩ mô và các chính sách.

Nhu cầu mua, đầu tư, bất động sản vẫn lớn

Dân số hiện tại của Việt Nam là 97,6 triệu người theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc. Đến đầu năm 2021, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 97,8 triệu người. Gia tăng dân số tự nhiên được dự báo là dương, vì số lượng sinh sẽ nhiều hơn số người chết đến 945.967 người. Tỷ lệ tăng dân số trung bình năm 2020 là 1,14%. Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021 - 2030 đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt từ 50 - 52%, với ít nhất 3 đô thị đạt chuẩn đô thị quốc tế. Tăng trưởng kinh tế khu vực đô thị trung bình đạt từ 12 - 15%, cao hơn từ 2 - 2,5 lần so với mặt bằng chung của cả nước kéo theo nhu cầu lao động và an cư tại các đô thị ngày càng gia tăng.

Việt Nam là một thị trường bất động sản đặc biệt, ở đó tài sản gắn liền với đất trong ý thức hệ của người dân là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người. Mảnh đất cần thiết như các mặt hàng nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Do đó, nhu cầu được sở hữu, mua bán, đầu tư liên quan đến đất đai ngày càng gia tăng.

Hơn nữa, tại Việt Nam mua bất động sản để dành vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất, bởi nó đơn giản và hiệu quả kinh tế khá cao, điều này đã được chứng minh suốt nhiều năm qua. Thậm chí, giới chuyên gia khẳng định gần như không có kênh đầu tư nào có thể cạnh tranh lại với kênh đầu tư bất động sản về thu hút vốn.

Trong một báo cáo mới công bố, FiinPro ghi nhận yếu tố tích cực đó là lượng tiền người mua nhà trả trước của khách hàng tại cuối quý III/2020 tại nhiều doanh nghiệp tăng cao ở mức kỷ lục 5 năm qua. Điều này cho thấy những doanh nghiệp này có cơ sở ghi nhận doanh thu cao trong năm 2021. Phân khúc nhà ở trung cấp có triển vọng tăng trưởng tốt nhờ nhu cầu tăng.

Ngoài ra, trong bối cảnh áp lực lạm phát đang hạ nhiệt, giới phân tích cũng đang kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì các chính sách tiền tệ thích ứng trong năm 2021, mặc dù không kỳ vọng giảm thêm lãi suất điều hành nhưng có khả năng cao cũng sẽ không tăng thêm trong năm 2021 nhằm mục đích tiếp tục hỗ trợ cho nền kinh tế bằng cách duy trì các chính sách tiền tệ nới lỏng. Theo đó, lãi suất vay mua nhà được dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong năm 2021 nhằm kích cầu mảng bất động sản.

Nhiều nút thắt về luật được tháo gỡ trong năm 2021

Như giới chuyên gia đã nhận định, khi kinh tế phục hồi, bất động sản sẽ bật trở lại rất nhanh, đặc biệt là những khu vực đã có quy hoạch, hạ tầng đồng bộ. Bên cạnh đó, chính sách mới chó hiệu lực sẽ chắp thêm đôi cánh cho thị trường bất động sản. Do đó, năm 2021 thị trường được dự đoán có nhiều điểm sáng nhờ Chính phủ ban hành nhiều chính sách nhằm hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp. Nghị định số 25 ban hành tháng 2/2020 quy định, giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường; Nghị định số 41 gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền.

Bên cạnh đó, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 bắt đầu có hiệu lực; Nghị quyết 164 tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản. Khi nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 8/2/2021 với nội dung quan trọng về việc giải cứu hàng nghìn dự án có đất xen kẹt được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung, thổi làn gió mới vào thị trường bất động sản.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2021, dự báo dòng tiền đầu tư vào bất động sản vẫn tập trung nhiều ở các phân khúc truyền thống như: Đất nền, căn hộ… đồng thời, còn có sự dịch chuyển đến các vùng lân cận khu vực trung tâm như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu; ngoài Bắc thì có ở Bắc Ninh, Hải Dương, Hòa Bình... Hiện nay, giá đất, giá căn hộ tại các khu vực này cũng đã xác lập mức giá cao và nguồn cung khan hiếm khi lượng khách hàng tìm hiểu khá nhiều.

Ngoài ra, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển. Đặc biệt, dự báo từ năm 2021 - 2025 ở khu phía Đông TP.HCM, với sự hình thành thành phố Thủ Đức đã và đang thu hút dòng tiền đầu tư lớn, với các sản phẩm trọng điểm như nhà phố, căn hộ cao cấp.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn đầy thận trọng, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay: “Trong bối cảnh diễn biến dịch trên thế giới còn phức tạp thì triển vọng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2021 vẫn sẽ có những diễn biến cần phải theo sát. Các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ vẫn bị ảnh hưởng trong giai đoạn này”.

Để doanh nghiệp trụ vững trong thời gian tới, bà Hằng cho rằng, đầu tư bất động sản luôn là việc doanh nghiệp cần phải tính trong dài hạn. Trong chuỗi các hoạt động từ phát triển quỹ đất, quỹ dự án, chuẩn bị đầu tư, triển khai dự án, bán hàng… thì trong giai đoạn sắp tới các doanh nghiệp có thể chọn lựa một số hoạt động để đảm bảo duy trì trong ngắn hạn, vẫn có thể bắt kịp và phát triển nhanh trong dài hạn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần rà soát lại các đối tượng khách hàng, các phân khúc ở từng địa bàn, địa phương mà doanh nghiệp có thể khai thác hiệu quả.

“Hiện nay, các doanh nghiệp có thể tính đến hướng đầu tư vào bất động sản nhà ở đô thị có khung pháp lý tốt ở nhiều tỉnh thành. Những dòng sản phẩm này sẽ hướng đến khách hàng tại địa phương có dự án và sau đó là khách từ các địa phương lân cận”, bà Hằng chia sẻ./.