M&A bất động sản đang nghiêng nhiều về khối ngoại

Sân chơi của khối ngoại ở các phân khúc bất động sản

Theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, giảm 33% so với cùng kỳ do thiếu thương vụ có giá trị lớn. Năm 2022 có thương vụ mua lại dự án văn phòng Capita Place trị giá 500 triệu USD.

Trong đó, dẫn đầu là các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc với lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa và am hiểu pháp luật địa phương.

Nhìn chung, số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

Cushman & Wakefield lý giải, điều này là do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

M&A bất động sản gần như diễn ra ở các phân khúc khác nhau, trong đó bất động sản khu công nghiệp và nhà ở vẫn thu hút nhóm đầu tư này hơn.

Như hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland. Đến chu kỳ hiện tại, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Ngoài ra, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM. Đáng chú ý, năm 2022 thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A lớn kỷ lục với giá trị 557 triệu USD.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần lại càng trở nên vượt trội hơn nhờ các yếu tố khách quan khác nhau. Như việc Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Tổng mức đầu tư dự kiến 250 triệu USD.

Còn ở bất động sản nghỉ dưỡng, sau 2 năm hoạt động đầu tư phân khúc này chững lại dưới tác động tiêu cực của đại dịch COVID 19. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, thị trường đã bắt đầu ghi nhận xuất hiện các thương vụ giao dịch thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, điển hình như thương vụ bán 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TP.HCM.

M&A bất động sản tại Việt Nam vẫn sôi nổi trong thời gian tới

Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực.

Thời gian tới, những cú bắt tay giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo trên thị trường địa ốc Việt Nam, nhờ tiềm lực tài chính mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài kết hợp khả năng thông thạo quy định pháp lý và quỹ đất sẵn có của nhà đầu tư trong nước.

Trong đó, TP.HCM và Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về số thương vụ M&A dự án bất động sản nhà ở và thương mại, trong khi các tỉnh thu hút nhiều dự án FDI sẽ nổi lên với thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, khi đánh giá về thị trường này, tại diễn đàn Mua bán - Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam 2023 vừa diễn ra, ông Masataka “Sam” Yoshida, Giám đốc toàn cầu Dịch vụ mua bán - sáp nhập xuyên quốc gia, RECOF Corporation, Tổng giám đốc RECOF Việt Nam nói, môi trường M&A tại Việt Nam vẫn còn những thách thức nhất định. Với 3 thách thức bao gồm thời gian, hệ thống kế toán và kỳ vọng định giá quá cao của bên bán.

Dù vậy, thị trường M&A Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để các công ty Nhật Bản tiếp cận.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, các nhà đầu tư quốc tế hiện đánh giá cao tốc độ phát triển kinh tế mạnh mẽ và ổn định của Việt Nam trong hơn hai thập kỷ qua, với mức tăng GDP tích cực, tỷ lệ lạm phát được kiểm soát tốt, mở ra nhiều cơ hội đầu tư dài hạn. Môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện, tạo thuận lợi cho quá trình thâm nhập thị trường và mở rộng đầu tư tại đây. Ngoài ra, trong vài năm trở lại đây, Nhà nước chú trọng đầu tư nhiều hơn vào hệ thống hạ tầng cũng như hoàn thiện hệ thống pháp lý và tài chính nhằm tăng thu hút đầu tư nước ngoài. Một số dự án hạ tầng quan trọng đang được đẩy nhanh như Vành đai 4 (Hà Nội), Vành đai 3 (TP.HCM), sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai), cảng quốc tế Cần Giờ và cảng nước sâu Trần Đề.