M&A sẽ là “phao cứu sinh" cho doanh nghiệp BĐS giai đoạn đuối sức

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong phân tích 3 nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS khó vay vốn ngân hàng dù dư địa cho vay của ngân hàng lớn.

Thứ nhất, thời gian gần đây, ngân hàng đã giảm lãi suất nhưng thực tế mới chỉ giảm hai lãi suất điều kiện, tức là lãi suất điều hành và lãi suất huy động, còn lãi suất cho vay giảm chưa đáng kể. Lãi suất cho vay thực tế vẫn còn cao cho nên động lực vay của các doanh nghiệp chưa có, nhu cầu vay rất hạn chế, trừ trường hợp đặc biệt.

Thứ hai, điều kiện vay cũng chưa điều chỉnh nhiều dù ngân hàng đã cơ cấu lại nợ, bổ sung các khoản vay tín chấp, nhưng về cơ bản các điều kiện vay vẫn như cũ vì bản thân các ngân hàng cũng phải lo xa khi dự báo nợ xấu đang có nguy cơ tăng lên, ngân hàng không muốn giải ngân ồ ạt.

Thứ ba, bản thân các doanh nghiệp có nhu cầu vay cũng chưa thực sự cao và cần thiết vì các hợp đồng không có nhiều, nhất là các doanh nghiệp gia công, trong khi đó thị trường BĐS, chứng khoán chưa nóng.

Trong bối cảnh khó khăn này, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đang có xu hướng tăng. Để giải quyết bài toán dòng tiền cho hoạt động kinh doanh trong bối cảnh các kênh ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu đều gặp khó, M&A là phao cứu sinh khả dĩ. Nhìn lại lịch sử, hiện tượng này cũng đã xuất hiện vào giai đoạn 2009-2012 khi thị trường BĐS gặp khó.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) - trước đây, tỷ lệ M&A trong ngành này khoảng 25%, đến nay lên tới 30%. Đặc biệt, năm 2022, tỷ trọng tăng lên 60%.

Chuyên gia Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết trong 3 tháng đầu năm, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước. Một nửa trong số đó là các nhà đầu tư có tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hồng Kông, Singapore, nay còn có cả Nam Phi, Ả-rập.

Làn sóng M&A đã bắt đầu khi thị trường chứng kiến một số thương vụ lớn từ đầu năm nay. Đầu tiên là việc CapitaLand Group đang đàm phán với Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) để xem xét mua lại một phần dự án Ocean Park 3 tại Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng. Giá trị thương vụ ước tính khoảng 1,5 tỷ USD.

Hay như Công ty cổ phần Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng bán cổ phần tại 2 dự án Emeria (6ha) và Clarita (5,8ha) ở TP Thủ Đức (TP.HCM) cho tập đoàn Keppel và quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF) với giá trị khoảng 3.180 tỷ đồng.

Làn sóng M&A sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới. (Ảnh minh họa)

Theo chuyên gia của Batdongsan.com.vn, đây là giai đoạn có rất ít dự án mở bán mới trên thị trường. Các nhà đầu tư có tiềm lực sẵn sàng xuống tiền, lực cầu lớn nhưng phía nguồn cung dự án lại khá ít. Tuy nhiên bối cảnh hiện nay hoàn toàn ngược lại khi cung nhiều hơn so với cầu. Phía nhà đầu tư đi săn có quyền lựa chọn dự án tốt với giá phù hợp. Họ thường nhắm tới các dự án có pháp lý minh bạch rõ ràng. Theo đó, làn sóng M&A chắc chắn sẽ còn diễn từ nay cho tới năm 2024.

Đánh giá về triển vọng thị trường M&A trong thời gian tới, chuyên gia tài chính – BĐS Trần Khánh Quang phân tích, trước đây, các chủ đầu tư lớn trong nước đi "săn" dự án của doanh nghiệp nhỏ theo kiểu "thâu tóm", "cá lớn nuốt cá bé". Nhưng đến giai đoạn này, hoạt động M&A hoàn toàn khác.

Bản thân các doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng gặp nhiều khó khăn nên các đối tác tìm kiếm cơ hội M&A đa phần là Quỹ đầu tư, Tập đoàn BĐS có vốn ngoại. Đặc biệt cũng có một số doanh nghiệp ngoài ngành có tiềm lực tài chính muốn mở rộng, chuyển hướng kinh doanh thêm BĐS đang tích cực tham gia.

Các đối tác mạnh tiền đang có động thái "săn" dự án để mua giá hời. Họ chủ yếu tham gia ở các dự án có đầy đủ pháp lý, tham gia cổ phần dễ dàng và dự án có nhiều tiềm năng. Bởi vậy, thời gian tới, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp trong nước đã có thể triển khai dự án tốt thì dự án “giá hời” sẽ ít hơn, doanh nghiệp lớn muốn M&A cũng khó - ông Trần Khánh Quang nhận xét.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư BĐS chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.

Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường BĐS. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp; đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án; mang đến chất lượng, cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế.

Dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch, kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới chắc chắn sẽ là "cú hích" cho đà phục hồi của thị trường. Điều này giúp dự án có thể tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường.