Mới nhất về điều kiện tách thửa đất tại TP. HCM: Dự kiến bỏ điều kiện quy hoạch

Hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang lấy ý kiến về dự thảo quy định tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất trên địa bàn TP. HCM theo Luật Đất đai 2024.

Theo đó, điểm mới của dự thảo lần này là việc bỏ điều kiện về quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 đối với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu; quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở).

Điều kiện để tách thửa đất theo quy định của dự thảo mới chỉ cần đảm bảo diện tích tối thiểu.

Đối với đất ở khu vực 1 gồm các quận 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình và Tân Phú; thửa đất ở hình thành và đất còn lại sau khi tách phải tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2 gồm các quận 7, 12, Bình Tân, TP. Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Đối với khu vực 3 bao gồm các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Đối với thửa đất nông nghiệp cần đáp ứng điều kiện là 500m2 với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Ngoài ra, việc tách, hợp thửa đất cùng cần đảm bảo có lối đi; được kết nối với đường giao thông hiện có; đảm bảo cấp, thoát nước cũng như nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trong trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi, khi thực hiện việc tách hoặc hợp thửa, không phải chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích làm lối đi đó.

Đối với dự thảo tước đó, để tách thửa với đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang cần đảm bảo điều kiện phù hợp với quy hoạch tỷ lệ 1/2.000; đối với đất ở quy hoạch dân cư mới, đất hỗn hợp cần đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500.

Tại Hội nghị phản biện xã hội về dự thảo tách thửa, hợp thửa trên địa bàn TP. HCM vào tháng 5, các chuyên gia đã phản đối điều kiện này.

Theo các chuyên gia, yêu cầu về điều kiện tách thửa với đất xây dựng mới, đất hỗn hợp phải căn cứ quy hoạch tỷ lệ 1/500 (trong khi quy định hiện hành chỉ cần căn cứ quy hoạch tỷ lệ 1/200) là không khả thi và chưa phù hợp với nhu cầu của thực tiễn.

Điều kiện về quy hoạch như đã nêu dường như giải quyết được cho nhu cầu tách thửa nhưng thực chất khó có thể thực hiện được với đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp.

Theo Quyết định 60, quy hoạch 1/2.000 để lập các bản đồ không gian, kiến trúc, cảnh quan, ban đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, kỹ thuật.

Dựa trên quỹ hoạch này, các chủ đầu tư sẽ lập ra quy hoạch 1/500 để chi tiết từng công trình: Dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc, thiết kế chi tiết của từng lô đất...

Những quy định trong dự thảo mới nhất được các chuyên gia nhận định đã "cởi trói" cho phân lô, tách thửa tại thành phố.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai UBND TP. HCM đã ban hành quyết định thay thế Quyết định 60 để giải quyết hồ sơ.

Dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60 hiện vẫn đang được Sở TN&MT TP. HCM lấy ý kiến và gửi Sở Tư pháp tiến hành thẩm định.