Một loại hình nhà ở giao dịch thấp nhưng giá bán tăng ‘không có điểm dừng’

Biệt thự nhà phố chịu cảnh "không ai sờ đến"

Trong năm 2023, thị trường bất động sản vô cùng ảm đạm, các loại hình nhà ở hầu như đều sụt giảm doanh số. Phân khúc bất động sản biệt thự, nhà phố cũng không thoát khỏi cảnh chịu chung số phận. Nhà đầu tư dần “quay lưng” với phân khúc này khi nguồn tiền lưu động bị chững, thanh khoản trì trệ.

Theo số liệu nghiên cứu của Savills Việt Nam, thị trường nhà phố, biệt thự TP. HCM đang ghi nhận mức hoạt động thấp nhất trong 5 năm trở lại đây với tổng nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 993 căn trong năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ và lượng bán ra cũng rất thấp với 286 căn, tương đương 29%. 

Một đơn vị nghiên cứu thị trường khác là JLL Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung biệt thự, nhà phố trong quý IV/2023 chỉ đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong mười năm qua. Tuy nhiên, giá bán của phân khúc này vẫn neo ở mức cao, trung bình trên 30 tỷ đồng/căn (chiếm 67% tổng lượng bán), vượt xa khả năng chi trả của đa số bộ phận người dân.

Savills nhận định, nhà phố, biệt thự là loại hình hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 khi tỷ lệ giao dịch và dự án mở mới liên tiếp sụt giảm.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savill cho rằng, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản. Cùng với đó, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế và chính trị thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp, người dân bị tắc nghẽn.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group cũng nhận định, nhà phố có giá trị lớn nên thanh khoản khó và vì vậy lượng giao dịch thành công rất ít. Thêm nữa, việc khó tiếp cận tín dụng cũng là một nguyên nhân khiến loại hình bất động sản này khó “đứng dậy” nổi.

Hơn nữa, còn một nguyên nhân mà bà Giang nói đến là định hướng phát triển đô thị của các thành phố lớn. Giai đoạn 2021-2030, TP. HCM chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang cao tầng hiện đại, tăng tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới; khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê, mua; triển khai các chính sách khuyến khích làm các dự án nhà giá rẻ. Và phân khúc biệt thự, nhà phố chính vì vậy không được đẩy mạnh nữa.

Thị trường xuống nhưng giá lên cao

Bộ phân Nghiên cứu Savills Việt Nam dự báo trong năm 2024, thị trường sẽ có thêm 1.400 căn nhà phố, trong đó sản phẩm giá 20-30 tỉ đồng chiếm khoảng 65%. Nhìn nhận một cách khách quan, giá bán đắt đỏ trong khi thị trường suy giảm tiếp tục là thách thức lớn cho việc hấp thụ nguồn cung mới này.

Nguồn cung nhà phố nội thành đang rất khan hiếm và có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Đơn cử, trong 14.000 sản phẩm nhà phố sắp tung ra thị trường thì Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ đồng và 29% có giá 10-20 tỷ đồng.

Các chuyên gia cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra khỏi vùng ven của loại hình bất động sản cao cấp này là điều dễ hiểu khi cơ sở hạ tầng giao thông những năm gần đây đang được Nhà nước đầu tư mạnh mẽ, thời gian di chuyển vào nội thành được rút ngắn đáng kể.

Với những tín hiệu tích cực như trên, thị trường hoàn toàn có thể đặt niềm tin vào việc nhà phố, biệt thự sẽ mau chóng quay trở lại thời “hoàng kim” lúc trước.