Mua bán đất đai không sổ đỏ, những trường hợp nào vi phạm pháp luật

Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường gọi là mua bán đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có thể thực hiện mua bán đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai.

Theo đó, tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 186, người nhận thừa kế sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, người nhận thừa kế vẫn có thể được chuyển nhượng hoặc được tặng quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây. Theo đó, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế vẫn được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều này có nghĩa là dù không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế tại không thuộc khoản 1 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 thì vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, người đó vẫn đứng tên là bên chuyển nhượng, người nhận thừa kế có thể tạo điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua và tiến hành giao dịch mua bán đất.

Như vậy, có thể khẳng định rằng sổ đỏ, hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một điều kiện tiên quyết phải có khi thực hiện việc mua bán đất trừ trường hợp đã phân tích ở trên. Đây là tài liệu quan trọng và có giá trị pháp lý, xác nhận rằng người sở hữu đất đã đăng ký và được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.

Mức phạt mua bán đất không có sổ đỏ/sổ hồng

Dựa vào quy định tại mục 1, sổ đỏ là một trong điều kiện bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ 02 trường hợp theo quy định). Do đó, trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Cụ thể, tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị;
•  Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị.

Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.

Ngoài hình thức phạt tiền, cá nhân, tổ chức có hình vi vi phạm còn phải tiến hành thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

• Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền, thuê đất; trừ trường hợp quy định tại (ii), (iii);
• Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
• Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, là cá nhân đã chuyển đi nơi khác được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ hoặc cá nhân đã chết hoặc được tòa án tuyên bố là đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp;
• Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, cho thuê lại đất đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;
• Buộc bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê lại đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại các khoản 3 và 4 Điều 7 Nghị định 91/2019/NĐ-CP;
• Thu hồi đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.