Mua đất xã: Giao dịch chốt đã lâu nhưng sổ đỏ không thấy đâu?

Phản ứng gay gắt sau 25 năm

Theo người dân thuộc xã Hòa Liên huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng vào khoảng thời gian cuối năm 1996 đến đầu năm 1997, UBND (ủy ban nhân dân) xã Hòa Liên thông báo cho người dân có ý định mua đất tại khu dân cư mả Bà Già đăng ký và nộp tiền mua đất với giá 6 triệu đồng, nộp thêm cả tiền để làm sổ. Tuy nhiên cho đến nay đã qua hơn 25 năm nhưng có nhiều trường hợp đất vẫn chưa được bàn giao và sổ đỏ vẫn không thấy đâu.

Ông D.T.N 70 tuổi đã cư trú lâu năm tại xã Hòa Liên cho biết: “Cách đây 25 năm tôi bỏ ra 6 triệu mua đất theo thông báo của ủy ban, cho đến nay gia đình chúng tôi vẫn chưa được bàn giao đất, tuy đã nhiều lần liên hệ ủy ban làm hồ sơ nhưng chưa được xác nhận, tuổi tôi cũng đã cao không biết phải chờ đến bao giờ”.

Không chỉ riêng gia đình ông D.T.N nhiều gia đình cũng có hoàn cảnh tương tự đã nhiều lần khiếu nại lên ủy ban yêu cầu được nhận đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước sự phản ứng gay gắt của người dân trong thời gian dài UBND xã Hòa Liên đã đưa ra lí do vì đất nằm ở vị trí đang xảy ra tranh chấp giữa hai xã Hòa Liên và Hòa Sơn nên chưa thể bàn giao giấy tờ hợp pháp cho người dân. Câu trả lời của ủy ban không thể xoa dịu được dư luận mà còn dấy lên sự bức xúc của người dân.

Ông N.K.D người dân đã mua đất tại đây, bức xúc nói: “Ủy ban mở bán chúng nên tôi mua và thanh toán như yêu cầu, có tranh chấp chúng tôi không biết, ủy ban không thông báo và vẫn mở bán, đến khi không cấp được quyền sử dụng thì im lặng cho qua hơn hai mươi năm, người dân chúng tôi chịu thiệt trong thời gian dài ai là người chịu trách nhiệm”.

Trước sự khiếu nại liên tục của người dân UBND huyện Hòa Vang đã có câu trả lời như sau năm 1996 đến 2005, UBND huyện Hòa Vang đã phân lô và giao đất cho người dân xã Hòa Liên và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được 19 lô, còn sót lại 21 lô chưa được lập thủ tục giao đất. Tuy nhiên, quyết định ngày 27/6/1996 của UBND tỉnh Quảng Nam – TP Đà Nẵng về việc phê duyệt phương án đất xã Hòa Liên đã bị đình chỉ thực hiện theo quyết định ngày 15/9/2004 của UBND thành phố Đà Nẵng. Do đó, việc bàn giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định cũ đã không còn cơ sở để giải quyết. Riêng với các hộ gia đình đã xây nhà trước 1/7/2014 thì có thể liên hệ với ủy ban xã để tiếp tục thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, câu trả lời này đã nhận được nhiều phản hồi gay gắt và người dân tiếp tục khiếu nại lên các cơ quan chức năng cấp cao.

Đất sử dụng “nhiều đời” nhưng vẫn chưa được cấp sổ

Để tránh rủi ro mua đất nhưng sau cả chục năm vẫn chưa được bàn giao hay cấp sổ, người mua đất và nhà đầu tư cần phải tích lũy bài học kinh nghiệm, đặc biệt phải nắm rõ các điều luật về đất đai.

Theo Luật đất đai 2013 người đang sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất như Sổ đỏ, Sổ hồng thì đất đó phải có đủ điều kiện để cấp sổ. Những trường hợp sử dụng đất lâu năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ thường rơi vào hai nguyên nhân chủ yếu là đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật và đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất chưa nộp đủ hồ sơ lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận.

Khi sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận muốn được cấp giấy thì phải có đủ các điều kiện, nhưng tùy vào trường hợp cụ thể mà có những điều kiện khác nhau thường có hai trường hợp phổ biến là không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải đóng các lệ phí khác như lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận,…và trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện được được cấp giấy chứng nhận khi không phải nộp tiền sử dụng đất là sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương, tham gia vào sản xuất các mặt hàng nông lâm nghiệp, nuôi trồng đánh bắt thủy sản, làm muốn tại những vùng có điều kiện kinh tế khó khăn. Được UBND cấp xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định và không xảy ra tranh chấp.

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, điều kiện được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất là đất được sử dụng trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất như xây dựng đô thị, xây dựng dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt với nơi đã có quy hoạch.

Một trường hợp khác là cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất có vi phạm luật đất đai trước ngày 01/7/2014. Theo khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và đất không xảy ra tranh chấp.

Tình trạng sử dụng đất không có giấy chứng nhận sử dụng đất hiện nay khá phổ biến nhưng để tránh xảy ra những trường hợp rủi ro về lợi ích như đất có khả năng bị thu hồi, mất nguồn vốn đã bỏ ra, giảm thanh khoản,… nên nhanh chóng hoàn thành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, nắm rõ thông tin thị trường và thông tin đất để không vướng vào trường hợp “tiền mất tật mang”.