Cảnh báo nhà đầu tư mua đất 'chạy' theo quy hoạch: Cẩn thận 'tiền mất tật mang'

Kể từ khi thông tin xây dựng đường Vành đai 4 được công bố, khu vực ven tuyến đường này “nóng” lên từng ngày. Chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư nếu dùng đòn bẩy, vội vàng mua bán đất rất dễ nhận "trái đắng".

Giá đất quanh đường vành đai 4 Hà Nội tăng 'chóng mặt'

Theo tờ trình UBND TP. Hà Nội kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô dài 112,8 km, trong đó có 58,2 km qua địa phận TP. Hà Nội, từ km3+695 cao tốc Nội Bài - Lào Cai (thuộc địa bàn xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn), đến Khu đô thị Mê Linh (huyện Mê Linh) và từ Khu đô thị Mê Linh qua sông Hồng, kéo dài đến các huyện Đan Phượng, Hoài Đức…

Thông tin triển khai đường vành đai 4 đã nhanh chóng trở thành tâm điểm của nhà đầu tư bất động sản. Giá đất các vùng ven Hà Nội vì thế mà liên tục tăng "nóng".Thực tế tại một số khu vực liên quan tới đường Vành đai 4, giá đất đã có biến động, nhiều nhà đầu tư dù đã đạt lợi nhuận cao, nhưng vẫn chưa chốt giá bán.

Như tại khu vực huyện Thường Tín, chị Ngân môi giới cho biết, giá đất tại khu vực đang tăng gấp 4 - 5 lần so với 2 năm trước, đặc biệt là khu vực ven tuyến đường Vành đai 4. Hầu hết các lô đất được đẩy giá lên cao gấp nhiều lần là do qua tay các môi giới. Thời gian ban đầu giá đất tại đây khá rẻ, từ trước khi có thông tin quy hoạch được công bố môi giới nhà đất bắt đầu gom đất, họ mua đi bán lại với nhau vài lần và đẩy giá lô đất lên mức cao ngất ngưởng. Khi sóng đã lên tới đỉnh,  người mua cuối cùng nếu không tỉnh táo sẽ rất dễ bị "ôm bom".

Chị Ngân nói thêm, mặc dù có thông tin quy hoạch nhưng nhiều năm nay đường xá, cơ sở hạ tầng không thay đổi, chỉ có giá là không ngừng tăng. Rất dễ thấy giá đẩy lên cao chỉ là chiêu trò của "cò đất" và nhóm đầu cơ nhằm trục lợi.

Môi giới bất động sản tại Hoài Đức chia sẻ, đã có rất nhiều nhà đầu tư ở các quận nội thành về địa phương khảo giá để đầu tư ngay khi biết thông tin dự án đường Vành đai 4 qua địa phận huyện Hoài Đức.

Ngay chính cá nhân nhiều môi giới tại đó cũng nắm trong tay vài mảnh đất nền, được trả giá cao gấp 2 - 3 lần so với thời điểm mua vào. Đặc biệt khoảng giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen khi có thông tin tuyến đường Vành đai 4 sẽ đi qua mức giá tại đây dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2.

Không chỉ riêng huyện Thường Tín hay huyện Hoài Đức giá đất tăng vọt khi có đường vành đai 4  đi qua, mà tại Mê Linh, Đan Phượng, Thanh Oai cũng chung tình trạng giá bị đẩy lên cao ngất. 

Cũng mới đây, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) tổ chức mở bán thành công đợt 1 gồm 202 lô biệt thự, nhà vườn (liền kề) xây thô hoàn thiện mặt ngoài hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất ở đã có hạ tầng dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 tại Mê Linh (dự án HUD Mê Linh).

Theo đó, loại hình nhà vườn được đấu giá có diện tích 102 - 159 m2, giá khởi điểm dao động từ 4,2 - 8,3 tỷ đồng, tương đương 40,7 - 51,1 triệu đồng/m2; biệt thự song lập diện tích 210 - 305,5 m2, giá khởi điểm dao động từ 7,7 - 13,1 tỷ đồng, tương đương 36,7 - 47,4 triệu đồng/m2; biệt thự đơn lập diện tích 362 - 410 m2, giá khởi điểm dao động 12 - 18,9 tỷ đồng, tương đương 39,5 - 50,3 triệu đồng/m2.

Tại buổi trả giá cạnh tranh, có 225 cá nhân, tổ chức tham gia với số tiền cọc từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Điều đáng nói, các nhà đầu tư cho biết, sau phiên đấu giá tất cả các căn đã được "chốt" thành công với giá cao hơn giá khởi điểm rất nhiều, thậm chí có căn chênh tới vài tỷ đồng.

Cụ thể, một căn biệt thự song lập có diện tích 302,5 m2, giá khởi điểm là 12,62 tỷ đồng, giá mua là 14,73 tỷ đồng, chênh 2,11 tỷ đồng, tương đương 48,78 triệu đồng/m2, nhờ có ưu thế là nằm ở vị trí lô góc.

Trong khi đó, một căn biệt thự đơn lập có diện tích 410 m2, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm là 18,9 tỷ đồng, giá mua khoảng 23,17 tỷ đồng, chênh gần 4,3 tỷ đồng, tương đương 56,5 triệu đồng/m2. Hai căn biệt thự đơn lập khác có cùng diện tích 362 m2 nằm, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm khoảng 18,2 tỷ đồng, giá mua 21,1 tỷ đồng, chênh 2,9 tỷ đồng, tương đương 58,3 triệu đồng/m2.

Còn tại huyện Thanh Oai và Đan Phượng một số lô đất được môi giới rao bán, sau khi có thông tin Vành đai 4 đã tăng giá, nhiều người dân đang có nhu cầu gom đất rẻ để chờ đường đi qua. Lượng rao bán nhà đất tăng mạnh, đặc biệt là khu vực các trục đường lớn. Theo ghi nhận tại khu trục đường lớn của huyện Đan Phượng giá đất khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Phùng có giá khoảng 130 - 140 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10 - 15%.

Mua đất ăn theo quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo, dù tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô đi qua các địa phương sẽ làm tăng "sức nóng" thị trường bất động sản, song tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…

Các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh "tiền mất tật mang" bởi thực tế đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều.

Ông Trần Văn Sơn, một giảng viên đào tạo đầu tư bất động sản khuyến cáo và khẳng định, nếu không có kinh nghiệm mà đầu tư theo đường cao tốc, đường vành đai, tỷ lệ thất bại sẽ không nhỏ."Thực tế hai bên tuyến đường này thường sẽ bị rào, không thể đỗ xe... Bình thường ít ai đang di chuyển trên đường vành đai, cao tốc tự nhiên lại dừng lại uống cốc nước hay mua gói bánh, ngủ nghỉ... trừ những tình huống bắt buộc. Không đưa vào kinh doanh dịch vụ được thì bất động sản không gia tăng giá trị hoặc giá trị không cao".

Chia sẻ vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những thông tin về quy hoạch, sốt ảo. Nếu "chạy" theo sẽ có nguy cơ bị "nhấn chìm" trong cơn "sốt ảo" và thất vọng khi giá đất trở về mức cũ.

Ông Đính dẫn chứng: Bài học về đầu tư đất tại hai bên đường Đại lộ Thăng Long vẫn còn nguyên giá trị. Do hai bên đường được rào lại, không cho các phương tiện đỗ để bảo đảm an toàn giao thông nên bất động sản khu vực này giảm sâu so với thời điểm trước khi xây dựng tuyến đường.

Theo ông Đính, nếu quy hoạch được triển khai đúng tiến độ, thị trường bất động sản cũng như đời sống người dân khu vực này sẽ ổn định và nhiều cơ hội phát triển, thuận lợi. Tuy nhiên, nếu việc triển khai bị chậm thì nhà đầu tư "lướt sóng" cũng cần tính bài toán tránh rủi ro.

Để ngăn chặn cơn “sốt đất”, hồi tháng 3 Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương tổ chức công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính,… tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Đến nay, cơ bản các địa phương đã thực hiện việc đăng tải thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, vẫn còn một số địa phương chưa thực hiện hoặc đăng tải với số lượng rất hạn chế.

Công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2022, của Bộ Xây dựng ghi nhận, nhà ở riêng lẻ, đất nền, lượng giao dịch đất nền đạt 153.537 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý IV/2021. Trong đó, tại miền Bắc có 20.726 giao dịch; tại miền Trung có 42.722 giao dịch; tại miền Nam có 90.089 giao dịch.

Bộ Xây dựng đánh giá, nhìn chung, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước); sang cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, Tp.HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai…, có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 - 20% so với cuối năm 2021. Tuy nhiên, mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn so với thời điểm cuối quý I, đầu quý II năm 2021.

Thông tin chi tiết về biên động giá từng khu vực cụ thể, Bộ Xây dựng cho hay, tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức như gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá khoảng hơn 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.