Mừng nhầm về cấp sổ đỏ cho condotel: Đúng ra nên...

Đó là nhận xét của LS Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm - Đoàn Luật sư Hà Nội, người đã đưa ra rất nhiều quan điểm pháp lý về condotel khi trao đổi về văn bản hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở của Bộ Tài nguyên-Môi trường.

Không có gì mới

PV: - Ngày 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi các Sở TN-MT hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm, khi hết hạn thì được xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu.

Cùng với đó, Sở TN-MT tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Thưa ông, trong khi khái niệm condotel là gì? Ai quản lý?... vẫn còn tranh cãi thì việc Bộ TN-MT ra hướng dẫn nói trên liệu có phù hợp? Đặc biệt, nó có giải quyết được những vấn đề của condotel?

LS Trương Anh Tú: - Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ (văn bản 703) là văn bản của Tổng cục Quản lý đất đai, nhân danh Bộ TN-MT. Đây là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ cho các Sở TN-MT các tỉnh, thành phố liên quan đến việc sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).

Về cơ bản, văn bản 703 của Bộ TN-MT không có gì mới, không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Văn bản này ra đời không giải quyết được những vướng mắc hiện tại, không giải được bài toán cơ bản nhất của condotel hiện nay, đó là: Condotel là gì? Ai quản lý? Quản lý như thế nào? Có được cấp sổ đỏ hay không? Đó cũng là điều dễ hiểu bởi như nói ở trên, văn bản hướng dẫn này là hoạt động nghiệp vụ bình thường của cơ quan quản lý nhà nước nhưng không phải là một văn bản quy phạm pháp luật.

LS Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm

PV: - Cùng với văn bản hướng dẫn nêu trên, trước đó, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/12/2019 về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)” cùng Quyết định 3720 mà Bộ VH-TT-DL ban hành ngày 28/10/2019 về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch”, nhiều người cho rằng hiện đã hoàn toàn có thể cấp sổ đỏ có thời hạn cho người mua condotel.

Ông có đồng tình với quan điểm này? Nếu vậy, phải hiểu văn bản hướng dẫn của Bộ TN-MT như thế nào?

LS Trương Anh Tú: - Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là một sản phẩm du lịch, là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không thể thay đổi. Điều này đã được Bộ TN-MT đề cập trong văn bản hướng dẫn 703.

Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất, bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.

Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ, nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào. Tại văn bản 703, Bộ TN-MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo điều 32 nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau.

Cách hiểu thứ nhất: Việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó. Mà như vậy thì không cần thiết phải hướng dẫn vì từ trước tới nay đương nhiên sổ đỏ được cấp cho dự án.

Ví dụ, công ty A làm một dự án đầu tư về khu du lịch nghỉ dưỡng ở tỉnh B với diện tích 50ha. Sau đó, cơ quan chức năng cấp sổ đỏ với diện tích đất trên cho công ty A, ngoài ra công ty A xây dựng những công trình khách sạn thế nào, phòng ốc ra sao, tổng diện tích bao nhiêu... đều được ghi nhận trong sổ đỏ đó, đó là tài sản trên đất của công ty A đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng đó. Chuyện này là đương nhiên, từ trước tới giờ vẫn thế và không cần hướng dẫn vì không có vướng mắc gì.

Tuy nhiên, trong trường hợp trên thì có thể dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay”.

Cách hiểu thứ hai: Giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp… Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể với tất cả các quy định hiện hành (Luật Đất đai, Luật Du lịch, các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp...). Nếu để các địa phương hiểu lầm theo nghĩa này thì sẽ gây ra tai họa và khi đó vấn đề pháp lý không những không được giải quyết mà sẽ đi vào ngõ cụt, trở nên rối như canh hẹ.

Như vậy, condotel được đưa chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì mới, bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt.

Tôi tái khẳng định, văn bản 703 của Bộ TN-MT không phải là văn bản mới quy định về condotel, mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định sẵn có của pháp luật. Do đó các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Không được nhầm lẫn…

PV: - Ông có thể nói rõ hơn về “tai họa” có thể xảy ra nếu hiểu văn bản hưởng dẫn của Bộ TN-MT theo cách hiểu thứ hai? Khi ấy, ông hình dung thị trường condotel sẽ thế nào?

LS Trương Anh Tú: - Nếu đồng ý cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng thì trước hết chúng ta đang “nhà ở hóa”, “căn hộ hóa” những khu du lịch.

Thứ hai, Nhà nước sẽ thất thu hàng loạt các thuế. Đất thuê 50 năm phải trả tiền sử dụng đất rất thấp, nhưng nếu đất làm khu chung cư thì số tiền sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà nước là rất lớn.

Với thứ “con lai” condotel, nó sẽ thoát các nghĩa vụ thuế với Nhà nước và doanh nghiệp sẽ ăn đủ, không phải “một vốn, bốn lời” mà là “một vốn, bốn mươi lời”.

Nhưng điều tệ hại hơn, nó lại bê tông hóa các bờ biển, khu du lịch, những bờ xôi ruộng mật, những đỉnh núi cao, những bờ sông đẹp của đất nước, mà nhiều nhà quy hoạch đã ví von rằng: Condotel đã dựng lên một bức tường thành ở biển, bằng cách này, chủ đầu tư sẽ biến của công thành của "ông", họ thuê đất nhưng bán bất động sản cho dân, đăng ký du lịch, phần lớn người dân còn lại không được hưởng thụ những cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp nữa.

Cuối cùng, chúng phá nát hết các quy hoạch đô thị, điện, đường, trường, trạm không thể theo kịp những câu chuyện này, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này và làm hỏng quy hoạch tổng thể của đất nước.
 
PV: - Trong thời gian qua, nhiều chủ sở hữu condotel tại Cocobay Đà Nẵng đã phải kêu cứu vì chủ đầu tư ngưng trả lãi suất như cam kết, không bàn giao nhà và sổ đỏ theo hợp đồng đã ký. Trong đó, nhiều người đã mua căn hộ condotel bằng cách vay tiền ngân hàng, càng chậm giải quyết ngày nào thì chủ sở hữu căn hộ condotel sẽ bị nợ xấu, lãi ngân hàng đè nặng lên gấp nhiều lần. Nhưng nếu hợp thức hóa thì sẽ rắc rối về sau khi hết thời hạn thuê đất, đồng thời cũng chưa rõ trách nhiệm đối với Nhà nước của chủ đầu tư condotel  ra sao.

Trong trường hợp này nên giải quyết thế nào và cần phải làm gì với condotel, thưa ông?

LS Trương Anh Tú: - Những giải pháp đối với condotel đã được tôi phát biểu từ 3-4 năm nay và đến nay chỉ có một số rất ít địa phương lắng nghe. Trong một cuộc hội thảo ở Đà Nẵng năm 2019, tôi đã chuyển tất cả các tài liệu nghiên cứu của mình về condotel cho Đà Nẵng và họ rất cầu thị, nắm bắt tinh thần các quy định pháp luật để giải quyết vấn đề.

Tôi nhận thấy đường đi nước bước của Đà Nẵng trong gần 1 năm qua giống với tinh thần mà tôi đã trao đổi. Đà Nẵng chính là địa phương đầu tiên đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm.

Rõ ràng chúng ta không thể đi theo để xử lý những việc làm không đúng pháp luật của các chủ đầu tư để chiều họ. Dĩ nhiên chiều họ không có gì sai, nhưng chiều họ mà đem lại hậu quả chung cho toàn xã hội thì đó là việc không nên làm.

Còn chủ căn hộ condotel không thể vì hám lợi, thiếu hiểu biết pháp luật mà đổ tiền vào condotel rồi đến khi tiền mất tật mang lại bắt Nhà nước phải cứu, mà lại phải cứu theo đúng ý của họ thì là điều không thể. Nhà nước có thể cứu nhưng phải trên cơ sở khuôn khổ pháp luật.

Chẳng hạn, do chủ đầu tư làm cho khách hàng nhầm tưởng khi mua tài sản này, nên đây có thể là một trong những căn cứ để tuyên hợp đồng vô hiệu, trả lại cho nhau những gì đã nhận, chủ đầu tư phải trả lại tiền, thậm chí cả lãi suất và tiền phạt. Đó là một biện pháp giải cứu theo quy định của pháp luật hiện hành, chứ không phải cứu theo nghĩa phải hợp pháp hóa thì không thể.

Cho tới nay, hành lang pháp lý theo ý của các chủ đầu tư dự án condotel thì chưa có, nhưng về tổng thể Nhà nước đã có đầy đủ hành lang pháp lý về xây dựng, nhà ở, du lịch, đầu tư doanh nghiệp... hãy dựa theo đó mà xử lý.

Condotel là khách sạn, không liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nên trước đây, trong nhiều lần trao đổi, tôi đã lưu ý rằng, giải pháp tốt nhất đối với các dự án condotel đã được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường là cần phải đưa các căn hộ về đúng bản chất của nó. Tức là, phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ.

Đối với các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư.

Trong trường hợp này, các condotel sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.

Nguyên tắc xử lý là như vậy, nhưng tôi biết họ không thể làm được việc đó bởi vì vướng quy hoạch. Những khu đất này đã được quy hoạch là khu du lịch, không bao giờ Nhà nước đồng ý cho chuyển đổi thành nhà ở.        
 
Bởi vậy, bây giờ cần phải thông báo triệt để rằng Nhà nước không có ý định chiều theo các quan điểm, mong muốn, nguyện vọng của chủ đầu tư condotel vì nó không phù hợp với các quy định pháp luật, đề nghị người dân không đổ xô đi mua condotel nữa và trước khi tham gia giao dịch nên tham vấn các luật sư.

Nhà nước cần triệt để xử phạt hành chính đối với những vi phạm pháp luật trong hoạt động về du lịch, xây dựng, kinh doanh bất động sản, không nên cứ lùng bùng về việc này. Luật pháp đứng về số đông, vì lợi ích chung của xã hội, không thể dành cho một nhóm nào cả.

Theo Thành Luân/ Báo Đất Việt

Link nguồn: https://baodatviet.vn/kinh-te/bat-dong-san/mung-nham-ve-cap-so-do-cho-condotel-dung-ra-nen-3397604/