Ngân hàng nắm giữ số lượng bất động sản thế chấp khổng lồ

Tài sản bảo đảm tại các ngân hàng hiện nay rất đa dạng từ bất động sản, động sản, tiền gửi, vàng, đá quý, giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị, hàng tồn kho,… Trong đó, bất động sản được các nhà băng ưu tiên nhận cầm cố, thế chấp nhất. Bởi đây là những tài sản có giấy tờ, chứng minh quyền sở hữu rõ ràng.

Bất động sản thế chấp tại ngân hàng bao gồm đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng. Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là các tài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai…

Hoạt động cho vay tại các nhà băng luôn mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhất, nhưng đồng thời cũng luôn tiềm ẩn rủi ro vì khách hàng vay vốn có thể vì nhiều lý do mà không trả được nợ. Bởi vậy, tài sản đảm bảo cho các khoản vay hết sức quan trọng với các nhà băng, là phương án cứu vớt cho các khoản nợ xấu.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang nguội lạnh, từ tháng 11/2022 đến nay, ngân hàng VIB tăng tốc rao bán hàng loạt tài sản đảm bảo là bất động sản thế chấp của khách hàng cá nhân để thu hồi nợ xấu.

Ngày 2/12 vừa qua, VIB rao bán tài sản đảm bảo là đất ở có công trình gắn liền là nhà cấp 4 tại TP Biên Hòa, Đồng Nai có diện tích 731m2; căn nhà có diện tích 60,3m2 tại Dĩ An, Bình Dương; mảnh đất ở có diện tích 179,7m2 tại quận 12, TP.HCM; đất ở tại xã Tân Mỹ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An có diện tích 1.064m2; đất ở có diện tích 100,8m2 tại quận 12, TP.HCM; nhà riêng có công trình gắn liền là nhà vườn tại xã Hòa Khách Đông, huyện Đức Hòa, Long Anh với diện tích 522m2;… Các tài sản đảm bảo này được rao bán với mức giá thương lượng. Ngoài ra, ngân hàng VIB cũng đang rao bán nhiều thiết bị máy móc và phương tiện vận tải.

Tính đến hết quý 3/2022, tài sản thế chấp của khách hàng tại ngân hàng VIB tăng 9% so với đầu năm, ghi nhận hơn 522.765 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản thế chấp tăng tới 17%, từ 290.060 tỷ đồng hồi đầu năm lên 338.291 tỷ đồng, chiếm tới 65% tổng tài sản thế chấp.  Đáng nói, giá trị BĐS thế chấp tại VIB cao gấp 1,5 lần so với số dư cho vay khách hàng (226.153 tỷ đồng). Do đó, tỷ lệ tài sản thế chấp trên dư nợ cho vay khách hàng của VIB lên mức 231%, tương ứng cứ mỗi đồng cho vay được đảm bảo bởi 2,31 đồng tài sản thế chấp và riêng bất động sản thế chấp là 1,49 đồng.

Ở một khía cạnh khác, nợ xấu tại VIB trong 9 tháng qua có xu hướng tăng. Cụ thể, tính đến 30/9/2022, tổng nợ xấu tăng 14% so với đầu năm, ghi nhận gần 5.309 tỷ đồng. Trong đó, nợ dưới tiêu chuẩn giảm 32% xuống còn 1.187 tỷ đồng, tuy nhiên nợ có khả năng mất vốn lại tăng vọt 83% lên hơn 2.419 tỷ đồng và nợ nghi ngờ tăng nhẹ 6% lên hơn 1.701 tỷ đồng. Kết quả, kéo tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ cho vay tăng từ 2,32% hồi đầu năm lên 2,35%.

Tuy chuộng tài sản bảo đảm là bất động sản nhưng việc xử lý những tài sản này để thu hồi nợ không phải lúc nào cũng dễ dàng. Tại ‘ông lớn’ Vietcombank, chỉ trong 3 tháng gần đây cũng gần 30 lần thông báo rao bán bất động sản để thu hồi nợ.

Đơn cử hôm 2/12 vừa qua, Vietcombank Đà Nẵng thông báo phát mại tài sản bảo đảm của Công Ty CP Xuân Hưng với giá khởi điểm hơn 20,4 tỷ đồng. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và nhà ở tại 85 Phan Châu Trinh, TP Đà Nẵng. Lô đất có diện tích 141,5 m2.

Trong tháng 11, Vietcombank cũng liên tục đấu giá tài sản bảo đảm là bất động sản. Cụ thể, Vietcombank Đăk Lăk thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm của Doanh nghiệp tư nhân Chiến Liên với giá khởi điểm hơn 970 triệu đồng; Vietcombank Nghệ An thông báo phát mại tài sản đảm bảo là thửa đất có diện tích 3.150m2 của công ty Xây dựng và Đầu tư 419 với giá khởi điểm 3 tỷ đồng; Vietcombank Kỳ Đồng thông báo đấu giá tài sản đảm bảo của Công ty TNHH Kỹ nghệ Evergreen với giá khởi điểm chỉ còn hơn 785,4 tỷ đồng, giảm khoảng 300 tỷ đồng so với mức giá Vietcombank đưa ra cách đây gần 1 năm…

Tại Vietcombank Bạc Liêu, ngày 1/11, lần thứ 7 thông báo bán đấu giá tài sản đảm bảo của CTCP Sản xuất và Thương mại Thiên Tân với giá khởi điểm chỉ còn hơn 10,4 tỷ đồng. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thôn Thanh Nhứt, xã Cẩm Thanh, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. Lô đất rộng gần 500 m2, là đất ở nông thôn.

Tài sản đấu giá là các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nhà xưởng…

Tính đến 30/9/2022, tổng nghĩa vụ nợ tiềm ẩn của Vietcombank ghi nhận tăng tới 32% so với đầu năm, từ 119.369 tỷ đồng lên 157.031 tỷ đồng, tương đương tăng thêm 37.662 tỷ đồng sau 9 tháng. Trong đó, bảo lãnh vay vốn ghi nhận gần 2.071 tỷ đồng; cam kết trong nghiệp vụ thư tín tăng đến 59% lên mức 103.850 tỷ đồng và bảo lãnh khác tới hơn 51.110 tỷ đồng.

Tỷ trọng ‘bảo lãnh khác’ trong tổng nợ tiềm ẩn ở mức 33% và tỷ trọng ‘nợ tiềm ẩn/cho vay khách hàng’ tính đến 30/9/2022 chiếm 14%, điều này phần nào cho thấy khả năng rủi ro của ngân hàng Vietcombank ở mức tương đối cao.

Tương tự, BIDV mới đây cũng phát đi thông báo bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 5 Kinh Dương Vương, phường 12, quận 6, TP. HCM. Thửa đất này thuộc sở hữu của Công ty TNHH Than Khoáng sản Ngoại thương Sài Gòn. Ngoài ra, tài sản đấu giá còn có một văn phòng được xây dựng với diện tích 844,8m2, là công trình cấp IV tại số 387 Kinh Dương Vương, phường 12, quận 6, TP. HCM. Giá khởi điểm mà BIDV đưa ra cho các tài sản này là hơn 105 tỷ đồng.

Ngân hàng này cũng thông báo về việc bán đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH XD và KD Nhà Bách Giang, Công ty TNHH XD TM Cao Nguyên.

Tính đến ngày 11/3, dư nợ tạm tính của Công ty Nhà Bách Giang là hơn 253 tỷ đồng, bao gồm 97 tỷ đông dư nợ gốc và hơn 155 tỷ đồng dư nợ lãi. Còn dư nợ tạm tính của Công ty Cao Nguyên là 262 tỷ đồng với hơn 100 tỷ đồng dư nợ gốc và 161 tỷ đồng dư nợ lãi.

Tài sản đảm bảo của 2 khoản nợ này là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đầu tư trên đất bao gồm toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất: cả giá trị đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng và các chi phí đầu tư khác tại khu đất I, II, III và IV thuộc về Công ty Bách Giang thuộc dự án KDC khu phố 4, phường Phước Long a, quận 9.

Ngoài ra, tài sản đảm bảo còn bao gồm toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất: cả giá trị đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các chi phí đầu tư khác tại khu đất I5 và I7 thuộc Công ty Bách Giang và toàn bộ quyền lợi của Công ty Cao Nguyên hình thành từ vốn vay và vốn tự có trong việc liên doanh đầu tư – kinh doanh dự án đầu tư khu hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu nhà ở I5 và I7 KDC khu phố 4, phường Phước Long A, quận 9 của Công ty Bách Giang.

Giá khởi điểm cho 2 khoản nợ này là hơn 235 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 54% so với tổng giá trị của 2 khoản nợ. Được biết, khoản nợ đã được BIDV rao bán 12 lần trước đó nhưng không thành công.

VietinBank cũng cho biết đang phối hợp cùng tổ chức đấu giá tài sản chuyên nghiệp tiếp tục tiến hành bán đấu giá công khai khoản nợ của Công ty Cổ phần Phúc Đạt. Giá trị của khoản nợ tính đến ngày 31/3/2022 là hơn 161 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc là hơn 105 tỷ đồng, lãi quá hạn là 48 tỷ đồng, lãi phạt quá hạn là 7,7 tỷ đồng.

Khoản nợ được đảm bảo được các tài sản đảm bảo là hệ nhà xưởng sản xuất, nhà điều hành, kho chứa nguyên vật liệu, thành phẩm, hệ thống nhà xưởng và các công trình phụ trợ, toàn bộ máy móc thiết bị thuộc dự án Nhà máy sản xuất xi măng trắng hình thành trong tương lai được xây dựng và lắp đặt trên diện tích đất thuê 46.934,2m2 tại xã Kỳ Sơn, huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương. Giá khởi điểm của khoản nợ được giảm xuống còn hơn 66 tỷ đồng, tương đương giảm 37% so với giá trị tại thời điểm ngày 31/3/2022.