Nghiên cứu giải pháp gỡ nút thắt đối với nhóm doanh nghiệp xây dựng chịu sức ép nợ đọng từ đối tác bất động sản

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), với các dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước, hầu hết đều phải tạm dừng với giá trị đầu tư lên đến 800.000 tỷ đồng. Số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản hoặc giải thể trong năm 2022 tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước gần 1.200 doanh nghiệp.

Sự thành bại của doanh nghiệp bất động sản hiện tại sẽ quyết định đến tình hình hoạt động của hai ngành lớn là ngân hàng và xây dựng. Trong đó, ngân hàng là chủ nợ nhưng được nắm tài sản đảm bảo, còn xây dựng là chủ nợ phụ thuộc vào số dư tài khoản của con nợ. Vì vậy, con số mà (VNREA) đưa ra ở trên có thể khiến cho các doanh nghiệp xây dựng phải lo lắng.

Đơn cử như tại Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HBC), báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022 cho thấy, các khoản phải thu của HBC tăng thêm 5% đạt con số 12.212 tỷ đồng, chiếm 72% tổng tài sản. Trong đó, khoản thu ngắn hạn chiếm phần lớn đạt mức 12.110 tỷ đồng, đáng chú ý, mục phải thu ngắn hạn của khách hàng đạt 6.773 tỷ đồng, khoản phải thu theo tiến độ khách hàng hợp đồng xây dựng là 3.660 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn của HBC

Việc gia tăng các khoản phải thu khiến HBC gặp khó khăn về dòng tiền khi dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm 885 tỷ đồng.

Trong năm 2022, chi phí tài chính của HBC đạt 521 tỷ đồng, tăng 72% so với cùng kỳ chưa kể, HBC này đã phải trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi tới 774 tỷ đồng, khiến chi phí quản lý doanh nghiệp tăng vọt lên 939,9 tỷ đồng. Chi phí lãi vay cùng chi phí quản lý tăng mạnh là một trong những nguyên nhân khiến Hòa Bình lần đầu lâm vào cảnh thua lỗ đậm. Sau thuế, HBC lỗ 1.140 tỷ đồng.

Tương tự như HBC, Coteccons cũng lâm vào tình cảnh tương tự khi các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng đã tăng thêm 30% so với đầu năm lên 11.231 tỷ đồng. Trong đó, khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng đạt 10.926 tỷ đồng, dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi tăng cao so với đầu năm là 1.049 tỷ đồng.

Phải thu ngắn hạn của Coteccons.

Bên cạnh khoản phải thu ngắn hạn, Coteccons cũng có các khoản phải thu dài hạn tới 380 tỉ đồng, nâng tổng giá trị các khoản phải thu lên 11.611 tỷ đồng, chiếm 61% tài sản.

Dòng tiền kinh doanh âm nặng tới 1.626 tỷ đồng trong khi cùng kỳ dương. Để có tiền tiếp tục thi công dự án, Coteccons gia tăng nợ vay, cùng với mức lãi suất cao năm 2022, chi phí lãi vay ăn mòn lợi nhuận.

Tổng nợ phải trả của Coteccons đạt mức 10.751 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn chiếm phần lớn giá trị đạt 10.224 tỷ đồng, nợ dài hạn gần 527 tỷ đồng.

Kết thúc năm 2022, lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh của Coteccons đạt ngưỡng 53,5 tỷ đồng. Doanh thu từ hoạt động tài chính đã kéo khoản lợi nhuận sau thuế giúp Coteccons có lọi nhuận đạt 20,7 tỷ đồng.

Còn tại Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Ricons (Ricons) có phần khả quan hơn. Doanh thu và lợi nhuận trong năm 2022 đều cao hơn cùng kỳ. Trong đó, doanh thu của Ricons đạt gần 11.384 tỷ đồng, tăng hơn 40%, với lãi ròng cả năm gần 91 tỷ đồng, tăng 14%. Tuy nhiên, so với năm 2021, biên lợi nhuận gộp của Ricons đã bị thu hẹp. Biên lãi gộp trong quý 4 của doanh nghiệp này còn hơn 1%, với mức cả năm chỉ hơn 1,8%, so với gần 3% trong năm 2021.

Các khoản phải thu ngắn hạn của Ricons tăng 8,5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 4.646 tỷ đồng, trong đó, khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng là gần 4.260 tỷ đồng.

Chỉ số các khoản phải thu và hàng tồn kho của Ricon năm 2022

Tổng tài sản của Ricons tính đến hết năm 2022 tăng gần 2.000 tỷ đồng so với đầu năm lên 8.194 tỷ, tức tăng gần 32%.

Trong đó, công ty tăng tích trữ tiền, tương đương tiền và tiền gửi ngân hàng ngắn hạn cũng như trái phiếu lên hơn 1.406 tỷ đồng, gấp 2,5 lần đầu năm. Nhờ đó trong năm qua, công ty có thêm được hơn 23 tỷ đồng lãi tiền gửi ngân hàng, trái phiếu.

Khoản phải thu ngắn hạn của Ricons gần 4.646 tỷ đồng, tăng gần 400 tỷ do khoản phải thu từ CTCP Gamuda Land tăng 14 lần lên 972 tỷ.

Hàng tồn kho của Ricons, chủ yếu là chi phí xây dựng các công trình dở dang, tăng 139% so với đầu năm

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), hiện chưa có cơ chế pháp lý để bảo vệ nhà thầu trong những trường hợp không đòi được công nợ. Nếu phải kiện tụng ở toà án dân sự như hiện hành, các doanh nghiệp sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức để đeo đuổi, do vụ việc có thể kéo dài vài năm liền.

Cùng với đó, biến động giá nguyên vật liệu khiến giá vốn tăng cao, làm biên lợi nhuận của doanh nghiệp xây dựng suy giảm mạnh. Tình trạng này khó được cải thiện trong ngắn hạn. “Nếu tình cảnh này kéo dài, ngành xây dựng trong 5 năm tới sẽ hết các công ty có đủ năng lực, chất lượng”, ông Hiệp nói.

Lối đi nào cho các doanh nghiệp xây dựng?

Báo cáo từ Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), các doanh nghiệp ngành xây dựng đang vướng nhiều công nợ, khối lượng công việc giảm sút. Chỉ trừ xây dựng công nghiệp – chiếm 10% vẫn giữ được khối lượng công việc, còn tính chung toàn ngành gồm xây dựng nhà ở (chiếm 25%) và các dự án văn phòng, dân dụng (chiếm 50%) đều bị tác động.

Trong năm 2023, hoạt động triển khai các dự án nhà ở và khối lượng thi công của các doanh nghiệp xây dựng dân dụng được dự báo vẫn ở mức thấp. So với phân khúc nhà ở thương mại, hoạt động xây dựng các dự án văn phòng, trung tâm thương mại tương đối bền vững hơn nhờ sự hồi phục các hoạt động kinh tế sau đại dịch.

Tuy vậy, các dự án văn phòng và thương mại sẽ chỉ bù đắp một phần sự sụt giảm trong khối lượng thi công do quy mô thấp so với mảng nhà ở thương mại cùng thời gian hoàn thiện pháp lý và phát triển dự án thường kéo dài.

Một trong những lối đi sáng cửa nhất cho doanh nghiệp xây dựng và bất động sản là phân khúc nhà ở xã hội. Trước biến động của nền kinh tế, phân khúc nhà ở xã hội đang được khuyến khích phát triển, vốn đầu tư công dự báo sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới có thể tạo ra động lực phục hồi cho nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có được sự chủ động để năm bắt cơ hội trên thị trường.

Về đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trong năm 2030 vừa là cơ hội vừa là thách thức với nhóm doanh nghiệp xây dựng và doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này cần rất nhiều yếu tố khác nhau từ việc hỗ trợ chính sách, pháp lý, lãi suất…

Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Thủ tướng điều chỉnh hạ mục tiêu đề án xuống còn 1.062.200 căn nhà ở xã hội, giảm 354.500 căn nhà ở xã hội so với đề xuất ban đầu. Cụ thể, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn (giảm 354.500 căn so với mục tiêu của đề án trước đó là 1.416.700 căn). Theo đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cho biết, việc điều chỉnh này đảm bảo tính khả thi của đề án và phù hợp với tình hình thực tế từ thị trường.