Người dân Thủ đô khó mua nhà hơn Bangkok (Thái Lan)?

Giá chung cư tăng 25% sau 1 năm

Theo dữ liệu mới được CBRE công bố, trong 6 tháng đầu năm, diễn biến nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận những diễn biến trái chiều, đặc biệt là phân khúc chung cư.

Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán mới quý II/2024 tăng gấp 4 lần quý trước đó, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, thị trường Thủ đô đón nhận 10.840 căn từ 17 dự án, đây là mức nguồn cung nửa đầu năm lớn nhất kể từ năm 2020. Trong đó, khu Tây tiếp tục là khu vực duy trì cảm hứng, tạo nhịp thị trường khi chiếm phần lớn nguồn cung.

Phân khúc căn hộ tại TP.HCM cũng được cải thiện về nguồn cung mới, với 1.200 căn, so với 500 căn trong quý I/2024. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ, mở bán giai đoạn tiếp theo.

Trong khi đó, tại TP.HCM, sau quý I chỉ có 500 căn hộ chung cư mở bán mới, trong quý 2 ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ chào bán mới.

Với nguồn cung dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023. Chỉ tính riêng quý II/2024, thanh khoản đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái; tổng số căn bán được nửa đầu năm 2024 vượt qua thanh khoản cả năm 2023.

Đáng chú ý, về giá bán, theo CBRE, giá căn hộ tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá tại TP.HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong đó, giá sơ cấp tại thị trường Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu so với mức giá trung bình tại TP.HCM. So với quý trước, giá căn hộ đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung phân khúc cao cấp chiếm sóng được xem là lý do khiến mặt bằng giá tăng mạnh.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, mức chênh này càng thấp cho thấy người dân thành phố đó càng khó mua nhà. Ở khu vực châu Á, khả năng chi trả mua căn hộ Hà Nội và TP HCM thấp hơn Kuala Lumpur (Malaysia), tỷ lệ 10,8; Tokyo (7,9), Singapore (4) hay Bangkok (Thái Lan) khoảng 3,6.

Bà ví dụ tại Kuala Lumpur, giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội (khoảng 66 triệu đồng mỗi m2 đã gồm thuế, phí bảo trì), nhưng thu nhập bình quân đầu người tại thành phố này đạt 28.000 USD, gấp hơn 4 lần Thủ đô. "Điều này cho thấy khả năng mua căn hộ của người dân Kuala Lumpur cao hơn Hà Nội", bà An nói.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao hàng trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 12.20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 – 2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30-40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Trước đó, báo cáo của kênh Batdongsan cho thấy để mua một căn hộ 50 m2 tại Hà Nội và TP HCM, người dân cần dành khoảng 14-15 năm thu nhập. Trong khi con số này tại Singapore và Tokyo lần lượt là 11,2 và 13 năm cho một căn diện tích tương tự.

CBRE nhìn nhận giá chung cư Hà Nội trong quý II tăng cao nhất trong 4 năm gần đây và ngày càng tiệm cận với TP HCM, khi thấp hơn 3 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, giai đoạn 2018-2019, mức chênh giá căn hộ giữa hai thành phố lớn khoảng 30%.

Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội dự báo từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào hơn với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 dự kiến đạt gần 20.00 căn. Đây sẽ là lượng nguồn cung căn hộ mở bán mới cao nhất tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây kể từ năm 2020.

Với nguồn cung sơ cấp thời gian tới tiếp tục tăng, đà tăng mặt bằng giá bán thứ cấp dự kiến sẽ chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024 kỳ vọng tăng khoảng 22% theo năm.

Lương trên 30 triệu đồng/tháng mới dám tính chuyện mua nhà?

Theo Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 do Batdongsan.com.vn công bố, mức độ quan tâm, giá bán và giá cho thuê bất động sản tính trung bình toàn quốc trong quý II đều đang có xu hướng tăng lên. Tại Hà Nội, “top” những dự án có mức độ tăng giá mạnh nhất đều ghi nhận mức tăng trên 40%. Ví dụ, giá rao bán chung cư vào tháng 5/2024 tại dự án SDU - 143 Trần Phú tăng đến 68% so với cùng kỳ 2023, The Sparks cũng tăng 55%, Chung cư Đại Thanh tăng 50%…

Không quá “nóng sốt” như ở Hà Nội nhưng “top” dự án chung cư tăng mạnh nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng có giá rao bán cao hơn từ 16 - 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Masteri Thảo Điền tăng giá 20%, Chung cư Hưng Phúc và Happy Valley tăng 19%…

Trong bối cảnh giá nhà chưa ngừng đà tăng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam khuyến nghị người mua: “Chỉ nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh khi có thu nhập từ 30 triệu đồng”. Ông phân tích một căn nhà riêng hay chung cư ở 2 thành phố lớn hiện nay có giá ít nhất 2 – 2,5 tỷ đồng, nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản – rơi vào khoảng 1,4 - 1,5 tỷ, thì chủ nhà phải trả lãi 12 triệu và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng.

“Nếu có thu nhập 30 triệu trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới 30 triệu thì sẽ rất khó khăn”, ông Tuấn cho hay.

Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), thông thường trên thế giới, thủ đô các nước luôn là nơi có chi phí đắt đỏ nhất.

Lý do là bởi điều kiện sinh hoạt, ăn ở, giáo dục, dịch vụ đa dạng và có chất lượng tốt. Hà Nội vì thế không phải ngoại lệ. Nhu cầu về sinh hoạt, nhà ở, giáo dục… ở Hà Nội cũng lớn hơn các địa phương khác nên kích thích giá tăng cao.

Theo ông Long, so với nhiều thành phố trên thế giới Hà Nội cũng được đánh giá là thành phố có giá cả sinh hoạt cao. Đặc biệt về nhà ở, nếu một cặp vợ chồng có thu nhập bình thường, nuôi thêm 1-2 đứa con thì 40-50 năm cũng chưa mua được một căn chung cư như hiện nay.

Giá nhà cũng là một trong những chỉ tiêu để tính chỉ số giá tiêu dùng. Hiện tượng tăng giá chung cư tại Hà Nội thời gian qua là có.

Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả phân tích: "Nguyên nhân của thực trạng này là do nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu nhà ở hiện tại. Việc nhiều người đầu cơ cũng đã đẩy giá nhà lên cao, ảnh hưởng đến những người có nhu cầu thực. Giá đất để tính giá nhà quá cao. Giá đất nhiều khu vực nội thành trong ngõ ngách lên tới 300-400 triệu đồng/m2.

Ngoài ra các chi phí xây dựng, chi phí hoàn thiện cũng tăng theo từng năm đẩy giá nhà lên cao.

Cũng ở một chia sẻ trước đó, ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ sự lo lắng trong việc tiếp cận nhà của người dân khi giá chung cư lên quá cao. "Bản thân chúng tôi, làm nghề 15 năm cũng không thể ngờ giá chung cư ngoại thành lên đến 60-70 triệu đồng/m2", ông Khánh cho biết.

Ông lo ngại giá nhà tăng lên quá cao trong khi thu nhập 5 năm gần đây bị giảm. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà của người dân ngày càng khó.