Người mua nhà nên làm gì khi lãi suất tăng?

Lãi suất tăng cao

Theo các chuyên gia, nếu đã đi vay mua nhà, nhà đầu tư sẽ phải chịu một số tác động của việc lãi suất tăng lên, khi điều khoản hợp đồng có phần lãi suất thả nổi. Điều cần thiết nhất là phải đảm bảo được dòng tiền.

Người đi vay phải tính đến kịch bản nếu không trả được nợ, ngôi nhà có thể bị bán giải chấp, nên bắt buộc nghĩa vụ trả nợ phải đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư có thể nhờ tư vấn từ các chuyên gia tài chính, để có thể đảo nợ hoặc đi vay với lãi suất thấp hơn.

Danh mục đầu tư trong giai đoạn này tốt nhất vẫn là thanh khoản bớt các khoản đầu tư yếu kém, tái cấu trúc lại dòng tiền theo hướng tập trung vào các tài sản có tính thanh khoản cao và hạn chế rủi ro.

Theo báo cáo mới nhất của công ty chứng khoán Bảo Việt (BVSC), tính đến cuối tháng 9, lãi suất huy động (LSHĐ) 12 tháng đã leo lên mức 6,24%, tăng 45 điểm so với cùng kỳ năm trước. Kỳ hạn 6 tháng lãi suất trung bình đạt 5,58% - tăng mạnh 12 điểm so với cuối tháng 8, và tăng 58 điểm cơ bản so với năm 2021. Mức LSHĐ hiện tại đã quay trở lại mặt bằng của cuối năm 2020.

Ở đầu ra, theo TS. Mạc Quốc Anh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Hà Nội, nhiều doanh nghiệp đang phải đi vay với mức lãi suất từ 9-9,7%, cao hơn so với mức 8%/năm trong thời điểm dịch bệnh.

Khảo sát tại một số ngân hàng, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà tại kỳ hạn 12 tháng dao động từ 7,59%/năm đến 11,49%/năm. Sau ưu đãi, lãi suất ở mức 9,79-12,5%/năm.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, những người quyết định mua nhà trả góp cần phải tính toán lãi suất về lâu dài, không để vượt quá năng lực tài chính của mình.

Điều đáng quan ngại hơn cả, việc tăng lãi suất cho vay sẽ cộng hưởng cho quá trình tăng giá chung của thị trường nhà đất, như vậy những người thu nhập thấp chưa sở hữu nhà ở sẽ càng trở nên khó khăn hơn.

Lãi suất tăng có nên đi vay mua nhà?

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho biết, lãi suất tăng khiến chi phí vốn tăng và có thể sẽ làm tăng giá nhà. Nhưng đồng thời cũng làm giảm khả năng mua nhà của người dân.

Thông thường trong ngành ngân hàng, chúng tôi tính tỷ lệ trả gốc và lãi cho ngân hàng khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân của người mua nhà ở mức đâu đó khoảng 60% là hợp lý (tức số tiền gốc và lãi trả ngân hàng mỗi tháng chỉ được chiếm 60% tổng thu nhập của một gia đình).

Nhưng với lãi suất tăng như hiện nay, tôi nghĩ tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, có thể làm nhiều người không đủ điều kiện vay ngân hàng để mua nhà. Và tất cả những điều này sẽ tác động mạnh đến cung cầu trên thị trường bất động sản.

Ông Hiếu cho rằng, Ngân hàng nhà nước nên có gói hỗ trợ như trước đây là gói 30.000 tỷ đồng và trong bối cảnh hiện nay thì quy mô gói hỗ trợ lên tới 50.000 tỷ đồng với lãi suất đâu đó khoảng 6% để giúp người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở.

Ngoài ra, chương trình cho vay của các ngân hàng tại Việt Nam hiện nay phần nào đã lỗi thời và cần một sự cải tổ. Đơn cử, ngân hàng có các gói vay 10 năm, 20 năm, 30 năm nhưng lãi suất lại áp dụng lãi suất thả nổi.

Có rất nhiều ngân hàng mời gọi khách hàng đến vay tiền mua nhà ở với lãi suất thậm chí là 0% trong 3 tháng, 6 tháng đến một năm đầu tiên. Nhưng sau thời gian đó, lãi suất thường là thả nổi theo thị trường và điều này rất khó khăn cho người mua nhà.

Nếu lãi suất tăng lên thì họ phải chịu một khoản chi phí tài chính cao hơn. Nhìn sang Mỹ, người đi mua nhà có thể trả một mức lãi suất cố định cho 30 năm và thậm chí còn lâu hơn. Do đó, vấn đề hiện nay là cần phải có giải pháp để tìm những nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.

Chuyên gia cho hay, Các ngân hàng thương mại nên có những định hướng mới nhằm phục vụ cho xã hội hơn là tập trung vào các đại gia bất động sản hoặc những dự án lớn với lợi nhuận cao mà không có những chương trình cho vay phù hợp với người có thu nhập thấp.

Khi Ngân hàng Nhà nước tăng một loạt lãi suất điều hành từ 23/9, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt tăng lãi suất huy động thêm 0,5-1,5%/năm. Hiện lãi suất cao nhất trên thị trường đã được đẩy lên trên 8%/năm, trở về với mặt bằng trước khi xảy ra đại dịch COVID-19. Lãi suất tại các ngân hàng lớn như Techcombank, VPBank, MB,… cũng đã lên vùng 7,5%/năm.

Bên cạnh điều chỉnh lãi suất huy động, một số ngân hàng cũng đã thay đổi lãi suất cơ sở thời gian gần đây. Tại ACB, ngân hàng đã áp dụng lãi suất cơ sở mới từ ngày 29/9 là 7,5%/năm. TPBank ngày 27/9 cũng điều chỉnh biểu lãi suất cơ sở khách hàng cá nhân, trong đó, lãi suất cơ sở kỳ kỳ hạn 1 tháng là 8%/năm, kỳ hạn 3 tháng là 8,9%/năm, kỳ hạn 6 tháng là 9%/năm và kỳ hạn 12 tháng là 9,5%/năm.

Theo ông Ngô Thành Huấn, giám đốc khối tài chính cá nhân, Công ty Cổ phần FIDT, vấn đề cốt lõi của việc đi vay nằm ở chữ "đòn bẩy". Đồng nghĩa với việc lợi nhuận phải tốt hơn chi phí cần sử dụng, để qua đó tạo ra sự hỗ trợ nhằm gia tăng lợi nhuận.

Ông Huấn đưa ra ví dụ, bạn vay 10% để mua tài sản chỉ tăng trưởng có 8% đồng nghĩa với việc bạn đang gánh lỗ, chứ không phải đầu tư. Ngược lại, nếu bạn vay 9% nhưng tài sản bạn sở hữu lại tăng đến 11% về giá trị trong cùng khoản thời gian, rõ ràng bạn đang có một khoản ‘tay không bắt giặc’.

Nếu vay phải đảm bảo lãi suất tốt nhất có thể và phải đủ hiểu biết cũng như kinh nghiệm về loại tài sản đang muốn sở hữu để có thể tối ưu được đòn bẩy. Bên cạnh đó, sẽ không có câu trả lời chung cho việc nên hay không nên dùng đòn bẩy tài chính để sở hữu bất động sản.

Vấn đề chủ yếu nằm ở tình hình tài chính tổng thể và mục tiêu của người mua có phù hợp với loại hình bất động sản đang muốn sở hữu hay không. Ngoài ra, người đi vay cũng cần biết mục đích mua nhà để làm gì và bắt đầu từ lúc nào.