Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng chậm

Theo khảo sát, nhiều khu công nghiệp (KCN) đã quay trở lại sản xuất và các dự án FDI lớn cũng đã tiếp tục đổ bộ vào TP.HCM và khu vực lân cận. Tiêu biểu là dự án nhà máy LEGO tại KCN VSIP 3, Bình Dương, với tổng số vốn đầu tư 1 tỷ USD trong giai đoạn 2022-2024.

Tính chung trên cả nước trong quý 1/2023, thị trường bất động sản khu công nghiệp ghi nhận quỹ đất cho thuê đã tăng trưởng chậm lại, và chỉ đạt 2,1% so với thời điểm cuối năm 2022, chủ yếu nhờ sự bổ sung thêm diện tích cho thuê từ các khu công nghiệp tại các tỉnh Long An, Bắc Ninh, và Hải Dương.

Ở phía Bắc, các KCN có tỷ lệ lấp đày thấp hơn so với phía nam, trung bình đạt khoảng 80,6%, giảm khoảng 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ quý 1/2022. Trong đó, các khu công nghiệp phía Nam có tỷ lệ lấp đầy đạt trung bình 85%. Đáng chú ý, khu công nghiệp lớn nhất Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy lên tới 94%.

Xét về mức giá cho thuê, thị trường khu công nghiệp miền Nam ghi nhận mức cho thuê trung bình trong quý 1/2023 tăng 4% so với với cùng kỳ năm 2022, lên mức 172,8 USD/m2/chu kỳ thuê. Qua đó, giúp mức tăng trưởng gộp 5 năm qua đạt 9%/năm.

Hoạt động cho thuê đất, hạ tầng KCN tại các doanh nghiệp sụt giảm

Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp cũng có xu hướng bị sụt giảm nguồn thu về hoạt động cho thuê đất, hạ tầng trong lĩnh vực KCN. Đơn cử như tại CTCP Sonadezi Châu Đức, trong quý I/2023, mảng hoạt động này đã suy giảm hơn 90%, khiến lợi nhuận của Công ty giảm 84% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, trong quý I/2023, Sonadezi Châu Đức chỉ ghi nhận doanh thu đạt 63,16 tỷ đồng, giảm 77,2% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 11,75 tỷ đồng, giảm 84,4% so với cùng kỳ năm trước.

Doanh thu sụt giảm mạnh chủ yếu bởi cho thuê đất và chi phí quản lý giảm 90,3% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 246,39 tỷ đồng, (cùng kỳ là 272 tỷ đồng). Ngoài ra, chi phí tài chính tăng, được Công ty lý giải là do chi phí lãi vay tăng đột biến so với cùng kỳ.

Hiện tại, Sonadezi Châu Đức còn khoảng 560,4 ha đất sạch có thể cho thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Sonadezi Châu Đức cũng là một trong số các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp đang niêm yết trên sàn có diện tích đất công nghiệp sạch còn lại để cho thuê lớn, bên cạnh IDICO, Tín Nghĩa, Becamex, Kinh Bắc…

Tại Tổng công ty IDICO - doanh nghiệp có lợi thế quỹ đất khu công nghiệp lớn, cũng đang chịu ảnh hưởng sự chững lại về nhu cầu thuê đất công nghiệp. Chẳng hạn, tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 (Bà Rịa - Vũng Tàu), trong quý I/2023, hoạt động thu hút nhà đầu tư có xu hướng chậm hơn so với cùng kỳ. Một số nhà đầu tư đến từ Trung Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… đến tìm hiểu cơ hội đầu tư, nhưng vẫn chưa thu hút được dự án nào.

Thách thức của thị trường BĐS KCN là nguồn cung mới không nhiều

Nhu cầu thuê giảm đã trực tiếp ảnh hưởng đến hoạt động của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, nhưng theo các chuyên gia, sự chững lại này chỉ trong ngắn hạn khi ngành công nghiệp và sản xuất vẫn được đánh giá là tiếp tục dẫn đầu trong thu hút FDI.

Song, ở góc độ khác, ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, thách thức lớn nhất với thị trường bất động sản công nghiệp là nguồn cung mới không nhiều. Ông John Campbell cho rằng, một phần là do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng cao trong thời gian gần đây. Điều này vô hình trung tạo nên thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Nguồn cung không nhiều nên dự báo về giá thuê ở loại hình này cũng tăng nhẹ. Khi các chuyên gia đánh giá, KCN Việt Nam hiện đang có sức hấp dẫn hơn so với các đối thủ khác trong khu vực, chủ yếu nhờ đồng nội tệ VNĐ ít mất giá hơn so với các nước khác trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Ấn Độ trong 12 tháng vừa qua. Giá thuê đất công nghiệp của Việt Nam hiện cũng đang thấp hơn từ 25 – 40% so với các nước khác trong khu vực. Ngoài ra, Việt Nam sở hữu vị trí địa lý chiến lược, có vị trí gần kề với các chuỗi cung ứng chủ chốt của châu Á.

Trong khi các phân khúc bất động sản khác rơi vào trầm lắng thì sự phục hồi kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp chủ yếu được dẫn dắt bởi Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Lợi nhuận của Đô thị Kinh Bắc trong quý 1/2023 đạt tới 941 tỷ đồng, tăng 95,6% so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm 54,8% tổng lợi nhuận sau thuế toàn ngành trong quý 1/2023.

Với việc giá cho thuê đất công nghiệp dự báo tiếp tục tăng và nhu cầu tới từ khu vực FDI vẫn ổn định, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi trong thời gian tới. Trong đó các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại các khu vực trọng điểm, đặc biệt khu vực miền Bắc, sẽ có cơ hội vượt lên đón dòng vốn FDI dịch chuyển sang xuất ra khỏi Trung Quốc.