Nhà Bè lên quận, giá bất động sản khu Nam lại “sốt nóng”

Bứt phá mạnh mẽ về hạ tầng

Nhà Bè là huyện nằm ở phía Nam của thành phố Hồ Chí Minh có vị trí chiến lược rất quan trọng khi phía Đông giáp huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai – khu vực đang rất phát triển với siêu dự án sân bay quốc tế Long Thành, phía Tây giáp huyện Bình Chánh và huyện Cần Giuộc tỉnh Long An – đô thị vệ tinh của Sài Gòn trong tương lai, phía Nam giáp huyện Cần Giờ và phía Bắc giáp với quận 7 – biểu tượng cho sự phát triển thịnh vượng của Sài Gòn. Tính đến năm 2020, huyện Nhà Bè có diện tích 10.055ha, dân số khoảng 540.000 người.

Thời điểm 3 năm trở về trước, Nhà Bè gặp nhiều khó khăn do kết cấu giao thông chưa hoàn chỉnh, từ đường giao thông nối các huyện bạn đến đường giao thông liên xã. Các trục Đông Tây, Nam Bắc đều thiếu đường giao thông chính, thiếu cầu bắc qua sông và kênh rạch. Mặt khác, tính chất nông thôn ở Nhà Bè còn chiếm tới 2/3, nghĩa là chỉ mới đô thị hoá được 1/3.

Tuy nhiên, đến tháng 5/2020, cả huyện chỉ còn 200 hộ dân làm nông nghiệp. Với việc số lượng hộ dân làm nông nghiệp giảm mạnh chứng minh tốc độ đô thị hóa Nhà Bè đang khá ổn. Do đó, nếu huyện xây dựng kế hoạch rõ ràng hơn thì cuối năm 2025 sẽ trở thành một quận của TP Hồ Chí Minh.

Hiện tại, hệ thống giao thông kết nối với các tuyến đường quan trọng của huyện Nhà Bè đã dần được hoàn thiện. Cụ thể nút giao thông Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ, vốn đầu tư hơn 830 tỷ đồng đang được đẩy nhanh tiến độ sau hơn 6 tháng khởi công, công trình sẽ thúc đẩy việc kết nối toàn thành phố thông qua sự kết hợp giữa các trục Bắc – Nam và Đông – Tây.

Bên cạnh đó, TP Hồ Chí Minh cũng đã phê duyệt chủ trương mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ từ 4 lên 6 – 8 làn xe, xây dựng cầu số 1, cầu số 2, cầu Phước Kiểng, cầu Bà Chiêm. Trục đường Lê Văn Lương cũng sẽ được mở rộng thêm 15m và khởi công xây dựng cầu Rạch Đỉa, cầu Long Kiểng, cầu Rạch Dơi, cầu Rạch Tôm. Tuyến đường Nguyễn Văn Tạo quy hoạch lộ giới 60m, chiều rộng thực tế 16m đã được thành phố giao Ban quản lý khu Nam, UBND huyện Nhà Bè xây dựng kế hoạch mở rộng, rút ngắn thời gian vào trung tâm thành phố.

Đặc biệt, tuyến Metro số 4 hiện đã “chốt” quy hoạch từ P.Thạnh Xuân (Q.12) chạy về Hồ Con Rùa (Q.3) – chợ Bến Thành (Q.1) rồi men theo đường Hoàng Diệu (Q.4) – Nguyễn Thị Thập (Q.7) nối vào đường Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ và cuối cùng kết thúc ở Depot đặt tại Khu đô thị Hiệp Phước (H.Nhà Bè). Được biết, dự án có tổng vốn đầu tư 4,57 tỉ USD với tổng chiều dài 36,2km (19,9km đi trên cao và 16,3km đi ngầm).

Hưởng lợi từ hạ tầng, bất động sản Nhà Bè “tăng nóng”

Trong bối cảnh quỹ đất tại TP Hồ Chí Minh đang dần cạn kiệt, trong khi quỹ đất huyện Nhà Bè vẫn còn khá ổn định, cùng với đó là những thay đổi mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng và thông tin đủ tiêu chí để lên quận, huyện Nhà Bè đang trở thành cái tên “chọn mặt gửi vàng” của hàng loạt nhà đầu tư địa ốc. Không chỉ bây giờ mới nong, kể từ thời điểm năm 2019, bất động sản nơi này đã ghi nhận những sự sôi động trông thấy.

Với đặc điểm chủ yếu là đất nông nghiệp (diện tích từ 1.000 – 5.000m2) rất ít đất nền dự án. Do đó giá đất nông nghiệp tại Nhà Bè chỉ 1 – 2 triệu đồng/m2, đất thổ cư ở mức trên dưới 10 triệu đồng/m2 (năm 2014). Tuy nhiên kể từ thời điểm khởi công tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành giá đất đã nhảy vọt. Đơn cử như quanh tuyến đường Nguyễn Văn Tạo, giá đất vườn từ 4 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên mức 7 – 8 triệu đồng/m2. Đất thổ vườn quanh tuyến đường Lê Văn Lương thuộc xã Nhơn Đức, giá bán từ 9 – 10 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, vấn đề thủ tục pháp lý chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư lại khá phức tạp. Vậy nên, nhiều nhà đầu tư đã phải “ngậm trái đắng” khi BĐS nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc tài chính không đủ để giữ đất đến giai đoạn tăng giá kỳ vọng.

Các chuyên gia đã chỉ ra rằng, để đảm bảo an toàn cho suất đầu tư, người mua đất nông nghiệp cần tìm hiểu trước về quy hoạch, chứng nhận quyền sử dụng đất và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tránh những trục trặc hoặc thua lỗ không đáng có.

Cũng vào thời điểm cách đây 2 năm, giá đất dự án dọc đường Nguyễn Hữu Thọ dao động từ 5 – 7 tỉ đồng/nền (90m2) thì nay trên dưới 10 tỉ đồng/nền. Hay như khu vực đường Nguyễn Văn Tạo (xã Long Thới) hiện giá cũng tăng gấp đôi sau 2 năm, với giá khoảng 60 triệu đồng/m2. Khu vực xã Hiệp Phước trên dưới 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, bên kia huyện Cần Giuộc giá đất nhảy vọt lên từ 1,8 – 2,5 tỉ đồng/nền khoảng 100m2. Một số dự án có vị trí đắc địa, ven sông giá còn cao hơn nhưng vẫn được các nhà đầu tư săn tìm.

Có thể nói, với mức giá trên, các nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn nếu muốn đầu tư tại đây. Cộng với trong bối cảnh Nhà Bè sắp nhận quyết định lên quận trong tương lai gần. Đây chính là yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư quan tâm để phát triển mạnh mẽ bất động sản khu vực này.