Nhà đầu tư “ôm đất” thời kỳ đỉnh sốt như “ngồi trên đống lửa”?

Nhà đầu tư “sốt ruột”

Hiện tại thị trường bất động sản đang chứng kiến cơn sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương, với mức tăng giá đột biến trong thời gian ngắn. Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố, bao gồm xu hướng dịch chuyển dòng vốn và những thông tin về sáp nhập địa phương.

Tuy nhiên, nếu để chỉ ra nguyên nhân căn bản khiến giá đất tăng mạnh trong thời gian qua, thì đó chính là những thông tin liên quan đến việc sáp nhập địa phương. Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, đợt tăng giá này chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Hiện nhiều nhà đầu tư đang rơi vào trạng thái FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội) trước các thông tin về sáp nhập tỉnh, thành phố. Trên thực tế, quá trình này không thể tạo ra những thay đổi lớn ngay lập tức cho các địa phương.

“Việc phát triển kinh tế, nâng cấp hạ tầng cần có thời gian. Thậm chí, nhà đầu tư sẽ phải chờ 3 - 5 năm mới có thể thấy những chuyển biến rõ rệt tại địa phương”, một chuyên gia lưu ý.

Điều đáng lo ngại là nhiều nhà đầu tư đang chạy theo tâm lý đám đông, sẵn sàng rót những đồng tiền chắt chiu cả đời vào những tin đồn tăng giá. Chính những thông tin chưa được kiểm chứng này đã thổi bùng những “cơn sóng” bất thường trên thị trường đất nền.

“Trong bối cảnh hiện tại, tôi cho rằng, nhà đầu tư nên xuống tiền tại những khu vực có nội lực phát triển thực sự. Bên cạnh đó, người mua không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để ‘lướt sóng’. Khi thông tin về sáp nhập trở nên rõ ràng, thị trường sẽ bình ổn trở lại, thậm chí không tăng mạnh như kỳ vọng”, giám đốc một công ty bất động sản khuyến cáo.

Theo lời một môi giới có hơn 10 năm chuyên mảng đất nền tại Đồng Nai, tiết lộ thời gian qua, nhiều nhóm đầu cơ từ Hà Nội, TP.HCM đổ về Nhơn Trạch gom đất, sau đó chào giá tăng 20-30% so với đầu năm để tạo sóng.

Điển hình như tại khu tái định cư Phước An, nhiều lô đất chưa có sổ hồng nhưng được mua gom với giá 1,2 - 1,3 tỉ đồng/lô, cao hơn giá gốc 300-550 triệu đồng. Tại khu tái định cư Phước Khánh, nhiều lô hiện có giá 3,5 - 3,7 tỷ đồng, dù trước đó chỉ ở mức 2,7-2,9 tỷ đồng.

Trước những thông tin sốt đất liên tục tại Nhơn Trạch, anh Hoàng Trung Đức, nhà đầu tư đang “ôm” lô đất nông nghiệp rộng 1.200 m2 ở xã Long Thọ kỳ vọng có thể thoát hàng sớm sau gần 3 năm mắc kẹt. Tuy nhiên, dù đã giảm giá kịch sàn, anh vẫn chưa thể bán ra.

Chuyên gia cũng cảnh báo

Thực tế, những cơn sốt ảo bùng lên cũng liên tục được nhiều địa phương cảnh báo nhà đầu tư cẩn trọng không rơi vào bẫy. Giới chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực, cập nhật tình hình quy hoạch để đánh giá rủi ro và tiềm năng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận thời gian gần đây, lợi dụng thông tin về việc sáp nhập, nhiều cá nhân, tổ chức đánh vào tâm lý đám đông, tạo hội chứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) để thổi giá, kích thích nhu cầu mua bất động sản.

Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo, bởi những cơn sốt đất theo tin đồn thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho biết, nhiều góc nhìn thực tế và cảnh báo đáng chú ý đã được đưa ra. Theo ông Quyết, một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư Việt Nam hiện tại đang mắc phải là “gần trụ sở hành chính thì giá đất tăng”.

“Nhiều người nghĩ gần trụ sở hành chính thì giá đất cao. Thực tế, khu vực này chỉ phục vụ công chức cần sự yên tĩnh, trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế. Giá bất động sản chỉ bứt phá ở nơi kinh tế phát triển, giao thông thuận lợi", ông Quyết nói.

Nhìn lại lịch sử, ông Quyết cũng nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, thực tế phải mất 10 - 15 năm để giá đất tăng nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.

Trước câu hỏi liệu trong bối cảnh tin đồn sáp nhập hiện nay, nhà đầu tư có thể tìm thấy “ngách” nào để đi trước đón đầu, ông Quyết thẳng thắn: “Nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao. Giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không phải trung tâm hành chính. Đã đầu tư ở đâu tốt thì cứ tiếp tục. Chẳng hạn, Bắc Ninh hiện đang là điểm sáng với nhiều nhà đầu tư lớn. Dù có sáp nhập đi nữa thì các dự án tỷ đô đã được rót vốn chắc chắn sẽ không dịch chuyển, bởi bản chất sáp nhập chỉ mở rộng không gian phát triển, chứ không làm thay đổi toàn bộ cục diện kinh tế.”