Nhà ở xã hội sớm khởi sắc trong năm 2024
Việc khan hiếm nguồn cung cùng với khó khăn chung của thị trường như rào cản về pháp lý hay nguồn vốn khiến trọng trách của nhà ở xã hội là “điểm tựa” gánh thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng là rất khó. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, thị trường này sẽ sớm khởi sắc trong năm 2024 sau khi nhận được nhiều trợ lực từ chính sách.
“Điểm tựa” nhà ở xã hội thiếu hụt nguồn cung
Mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH) trên thị trường rất lớn nhưng phân khúc này lại bị hạn chế nguồn cung. Thực tế đã chỉ ra một số dự án NOXH đang gặp vướng về các thủ tục đầu tư và quỹ đất.
Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt những sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Từ đầu năm đến nay, TP.HCM không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường.
Tại Hà Nội, tình hình có khả quan hơn. Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, từ đầu năm 2021 đến hết tháng 4/2023, Hà Nội chỉ có 4 dự án NOXH hoàn thành với khoảng 5.300 căn hộ. Tuy nhiên, về cuối năm, dự kiến số dự án NOXH mở bán không nhiều.
Trong khi đó, số lượng căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp lại chiếm phần lớn. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, trong năm 2022, thị trường Hà Nội có hơn 28.800 sản phẩm, bao gồm cả hàng tồn kho, nhưng chỉ có gần 3.400 căn hộ phân khúc bình dân. Tại TP.HCM, trong gần 27.400 căn hộ chào bán trên thị trường, phân khúc bình dân chỉ có 128 căn hộ.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung NOXH và nhà ở thương mại giá rẻ, dẫn đến tình trạng suy giảm giao dịch. Giai đoạn 2022-2023, lượng giao dịch BĐS đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp BĐS còn phải đối mặt với nhiều khó khăn…
Dự báo, nguồn cung nhà ở giá rẻ khó cải thiện trong thời gian ngắn vì chi phí phát triển quỹ đất đang tiếp đà tăng.
Trước thực tế đang diễn ra, giới chuyên gia cho rằng, cần tăng mạnh nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Hiện nay, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn vàng để tăng sức bền, tái cấu trúc và phục hồi, bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.
Nhà ở xã hội sẽ phát triển nhờ trợ lực từ chính sách
Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nguồn cung thị trường căn hộ chung cư sẽ tăng trung bình khoảng 20 - 25%/năm trong giai đoạn phục hồi 2024 - 2026, nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt mức cao 9 - 96% so với mức 88 - 89% giai đoạn 2020 - 2021.
Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư giai đoạn 2024 - 2026 sẽ khôi phục mức 70.000 - 85.000 căn/năm (tương đương thời điểm trước dịch COVID-19) với giá trị tương đương khoảng 4.000 - 5.000 tỷ đồng/năm.
Cơ cấu nguồn cung sẽ ngày càng đa dạng nhờ xu hướng mở rộng của các chủ đầu tư phía Nam ra phía Bắc; sự sôi động của hoạt động mau bán – sáp nhập (M&A) và sự phát triển của các thị trường vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ theo từng phân khúc.
Trong bối cảnh và nhu cầu của thị trường như hiện nay, phân khúc nhà ở với mức giá tầm trung trở xuống phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sẽ có khả năng phục hồi nhanh và sớm hơn trong năm 2024.
Nhất là khi Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức được thông qua và có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025. Theo đó, Luật nêu rõ hướng dẫn chi tiết hơn được nêu trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ (hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định giá bán NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án NOXH và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10%.
Điểm mới ở Luật Nhà ở sửa đổi 2023 là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NOXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp TSDĐ đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều này đã tạo điều kiện cho người mua nhà và chủ đầu tư trong dự án phát triển NOXH. Kỳ vọng từ chính sách sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều DN tham gia phát triển, tạo điều kiện cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình nhà ở này cho người có thu nhập thấp.
