Nhà phố, biệt thự vắng bóng khách mua nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá giảm thêm

Khó bán hàng dù giá giảm nhiều

Giữa bối cảnh thị trường đang ngụp lặn thoát khỏi khó khăn thì phân khúc nhà phố, biệt thự không còn là phương án lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư vì nhiều lý do. Vì thế mà, phân khúc này vốn đùi hiu nay lại càng vắng bóng khách mua. Tính chung trên thị trường bất động sản cả nước, phân khúc nhà phố, biệt thự tồn kho lên tới gần 30.000 căn.

Đơn cử như tại khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh, ở dự án trên đường Nguyễn Thị Tư, quận 9 cũ), có gần 700 căn nhà phố hoàn thiện đã bàn giao khoảng 2 năm nhưng có rất ít cư dân dọn vào ở nên cả khu này luôn trong tình trạng vắng vẻ.

Thời gian qua, những người mua nhà phố tại đây liên tục rao bán lại nhưng rất khó tìm người mua. Trước đây, nhà phố ở dự án này được rao bán tới 6,5-6,8 tỷ đồng/căn diện tích 6x15m, nay giảm còn 4,9-5,2 tỷ đồng; còn những căn biệt thự 8x20m trước đây có giá 10-11 tỷ đồng trở lên thì nay giảm còn chưa tới 9 tỷ đồng.

Hiện trạng này cho thấy phần nào sức ảnh hưởng tieu cực từ khó khăn của thị trường khiến dòng tiền của nhà đầu tư chôn vùi trong sản phẩm mà không thoát được hàng.Tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), biệt thự, nhà phố thuộc một dự án đại đô thị bên sông ghi nhận giá bán từ 60 triệu đồng mỗi m2 (quý I), xuống còn 51 triệu đồng mỗi m2 hiện nay, tương ứng giảm gần 18%. Một dự án đại đô thị khác tọa lạc tại khu vực Hương Lộ 2 (TP. Biên Hòa) có giá biệt thự, nhà phố rao bán từ 55-107 triệu đồng mỗi m2 (quý I), xuống còn 41-75 triệu đồng trong tháng 10, mức giảm 30-35%.

Theo Bộ Xây dựng, giá bán của phân khúc bất động sản nhà phố, biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương quý III tiếp tục xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước và có thể được điều chỉnh về giá trị phù hợp. Nếu đầu năm, động thái giảm giá sâu của biệt thự, nhà phố chỉ mang tính cục bộ, số lượng ít, thì càng về cuối năm, đà giảm giá càng nhiều và rộng.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Group cho rằng, mức giảm giá nhà liền thổ vùng ven hiện đã khá sâu, nhưng niềm tin của người mua vẫn chưa lớn. Những sản phẩm giá trị càng cao, nhà đầu tư càng cân nhắc kỹ hơn vì sợ bị chôn vốn. Vì thế, phân khúc này có thể còn khó khăn, trường hợp tích cực nhất, đà giảm cũng duy trì đến nữa cuối năm 2024 hoặc có thể kéo dài hết năm.

Nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá giảm thêm

Được biết, loại hình nhà phố, biệt thự là dòng sản phẩm có giá trị cao, và tốc độ tăng trưởng giá ở phân khúc này tăng chóng mặt khiến người mua có tâm lý dè chừng, nghe ngóng, chờ đợi giá có thể tiếp tục giảm, sát với giá trị thực của sản phẩm.

Ông Thắng cho biết: Nếu như trong giai đoạn 2020-2022 là thời kỳ của nhà phố và loại hình này trở thành kênh đầu tư gây sốt tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Điều này dẫn đến thực tế 70-80% người mua là giới đầu cơ, mục đích chờ tăng giá và bán thứ cấp. Chỉ khoảng 20-30% người mua để khai thác kinh doanh. Tuy nhiên trong số này, cũng chỉ có khoảng 10% nhà đầu tư đánh giá đúng về tiềm năng sản phẩm. Số còn lại là nhà đầu tư mua theo phong trào với kỳ vọng lợi nhuận đầu tư lớn, ít nhất hơn lãi gửi ngân hàng. Trong khi tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ đạt 1-1,5%. Tức là vốn bỏ ra vài chục tỷ đồng mà tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa đến 2% khiến nhiều nhà đầu tư vỡ mộng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, giá bán cao vẫn là một trong những rào cản lớn với người có nhu cầu mua nhà liền thổ hiện nay. Hầu hết bất động sản phân khúc này đều đang có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và là sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua.

Ông Tuấn cho biết thêm, trung bình, giá nhà mặt phố tại Hà Nội là 333 triệu đồng mỗi m2, TP Hồ Chí Minh là 209 triệu đồng mỗi m2. Các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương cũng rơi vào khoản 6-55 tỷ đồng một căn. "Đây là phân khúc có giá tăng 'khủng' nhất qua các đợt sốt 5 năm gần đây. Vì vậy, dù có giảm sâu 20-30%, thậm chí 40%, người mua vẫn cho rằng giá còn cao hơn giá trị thực tế, và chưa đủ thuyết phục. Họ kỳ vọng giá sẽ còn hạ nên tiếp tục chờ".

Nhận định thêm về thời điểm phục hồi thị trường bất động sản nói chung và các loại hình nói riêng, giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ hồi phục rõ nét hơn vào cuối năm 2024 và mỗi phân khúc sẽ có thời điểm đảo chiều khác nhau. Các chuyên gia cũng lưu ý, sự hồi phục của bất động sản sẽ không theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là chữ U. Phải đến năm 2025 mới bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Sự phục hồi dự kiến bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn sau đó mới dần lan ra những đô thị vệ tinh lân cận. Một điểm cần nhìn thẳng là, địa ốc chịu phụ thuộc vào chính sách điều hành vĩ mô. Điều này dẫn đến, nếu các chính sách không thể ngấm đủ mạnh, đà hồi phục dự kiến của thị trường vẫn có nguy cơ bị đứt gãy.