Nhà phố có thực sự là phân khúc tiềm năng?

Nhà phố có phải “gà đẻ trứng vàng”?

Lợi thế của nhà phố là phân khúc đầu tư có tính thương mại cao bởi lưu lượng người qua lại rất lớn, tiện lợi đa năng. Sở hữu bất động sản này, chủ nhà có thể vận dụng nhiều loại hình kinh doanh như buôn bán, mở hàng ăn, quán cà phê, văn phòng công ty… thuận tiện hơn so với nhà trong hẻm.

Cho thuê nhà phố là loại hình đầu tư được đánh giá sinh lại lợi nhuận cao và ổn định bởi những yếu tố "vàng" mà nó sở hữu, từ vị trí đến độ khan hiếm cũng như tiềm năng thương mại lớn.

Từng một thời lung linh với các mỹ từ quảng cáo “gà đẻ trứng vàng”, thu hút rất nhiều nhà đầu tư đổ tiền thế nhưng trong những năm qua, nhà phố thương mại đã chứng minh lợi nhuận thực tế không như quảng cáo hoa mỹ.

Trải qua nhiều lần bùng phát dịch Covid-19, nhà phố cho thuê kinh doanh là thị trường bị ảnh hưởng nặng nề. Các biện pháp phòng chống dịch như yêu cầu đóng cửa nhà hàng, quán cà phê, cơ sở cắt tóc, làm đẹp và yêu cầu người dân hạn chế ra khỏi nhà khi không cần thiết… khiến nhiều cơ sở kinh doanh không thể trụ vững và buộc phải trả lại mặt bằng.

Khi đó, nhiều căn nhà phố trên các tuyến đường lớn sầm uất tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không ít mặt bằng được đăng tin và gắn biển cho thuê.

Nhà phố sẽ giao dịch khó khăn hơn do giá trị loại hình này cao.

Theo chia sẻ của anh T (Hà Nội), anh có sở hữu một căn nhà mặt phố 5 - 6 năm nay, mỗi tháng cho thuê được vài chục triệu đồng.

Anh T cho hay, “nếu tính bài toán một người đi mua đầu tư thì nhà mặt phố khi hạ tầng ổn định rồi giá khá cao và không lên giá nhiều. Giả sử bỏ tiền mua căn nhà 25 tỷ đồng mặt phố, mỗi tháng cho thuê mặt bằng tầng dưới được 20-25 triệu đồng một tháng, một năm thu được khoảng 280 triệu đồng. Nếu lấy 25 tỷ đó bỏ ngân hàng, mỗi năm riêng tiền lãi đã khoảng 2 tỷ đồng, chưa kể sang năm có thể lấy tiền lãi gộp vào tiền gốc”.

“Nhiều người bỏ ra hàng chục tỷ để mua nhà mặt phố, không dám ở đem cho thuê nhưng có khi đến cả đời chưa thu hồi nổi vốn. Còn những bạn nói đầu tư đất 2-3 năm lời gấp đôi gấp ba thì coi chừng các bạn đang lời “tiền ảo” mà chưa bán được đó. Lúc mua vào thì hay nhưng lúc bán ra thì lại không ai mua”, anh T chia sẻ thêm.

Hiện có nhiều căn nhà mặt phố vẫn đang "mỏi mắt" tìm khách thuê. Sau một thời gian dài không cho thuê được, nhiều căn nhà mặt phố được chủ quyết định bán, nhưng bán vẫn không xong.

Theo chia sẻ của chị Hạnh, chuyên môi giới sản phẩm nhà phố cho hay, từ khi dịch COVID-19 xảy ra đến nay, công ty của chị liên tục nhận được nhiều căn nhà mặt phố cho thuê với giá liên tục giảm nhưng vẫn rất ít khách thuê.

Những căn nhà mặt phố sau nhiều tháng vẫn không tìm được khách thuê mặc dù chủ nhà chấp nhận giảm giá nhiều lần. Một số chủ nhà chuyển sang ký gửi bán luôn chứ không cho thuê nữa. Tuy nhiên, để bán được nhà phố không phải là chuyện dễ dàng khi tình hình thị trường mua bán bất động sản hiện nay chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc.

“Hiện công ty chị đang nhận được nhiều căn nhà mặt phố của người dân ký gửi bán, nhưng chưa tìm được khách mua. Nhìn chung giá họ ký gửi bằng hoặc giảm 5% so với thời điểm trước dịch. Với mức giá như vậy, nếu là thời điểm trước dịch thì dễ dàng tìm được khách mua, nhưng với thời điểm hiện nay thì nói thật rất khó. Bởi mua nhà mặt phố rất lớn tiền", chị Hạnh nói.

Về lâu dài phân khúc này vẫn sẽ tăng giá?

Theo ghi nhận của DKRA trong báo cáo thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh phụ cận trong tháng 11/2022 vừa qua, loại hình nhà phố, biệt thự liên tục xuất hiện giao dịch bán cắt lỗ, tuy nhiên gần như không có giao dịch nào thành công.

Trong tháng 11, phân khúc này có 9 dự án, gồm 1 dự án mới và 8 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung ra thị trường 318 căn, tăng 12% so với tháng 10 (284 căn), nhưng giảm 77% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, theo DKRA, giỏ hàng mở bán trong tháng ghi nhận có đến 70 - 90% là hàng tồn kho với mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó.

Cũng trong tháng 11, có 172 căn nhà phố, biệt thự được tiêu thụ, gấp 4,53 lần so với tháng 10 (chỉ vỏn vẹn 38 căn) song vẫn giảm đến 83% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 54% trên tổng lượng cung mới, tăng gấp 4,5 lần tháng trước, nhưng cũng chỉ bằng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trái ngược hoàn toàn với bức tranh ảm đạm về nguồn cung và lượng tiêu thụ, Batdongsan.com.vn cho hay, nhà phố và biệt thự là loại hình bất động sản bán có lượng quan tâm tăng cao nhất tại TP.Hồ Chí Minh. Theo báo cáo mới nhất của đơn vị này, nhu cầu tìm mua nhà mặt phố tại TP.Hồ Chí Minh ghi nhận tăng 49%, mặt bằng giá rao bán loại hình này cũng tăng 16% so với đầu năm.

Chuyên gia cho hay, dù thị trường trầm lắng, nhưng lượng người tìm hiểu thông tin bất động sản vẫn tăng, cho thấy các “thợ săn” vẫn không ngừng tìm kiếm sản phẩm tốt để đầu tư. Trong đó, nhóm nhà đầu tư trung - dài hạn sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, bởi hiện là thời điểm phù hợp để lựa chọn sản phẩm tốt. Bất động sản phải có giá trị khai thác được thì mới có cơ hội phát triển.

Từ thực tế, các chuyên gia cho rằng, đối với nhà phố, sẽ giao dịch khó khăn hơn do giá trị loại hình nhà phố cao. Tuy nhiên, nhà phố vẫn hút người mua có tiềm lực tài chính tốt do đây là loại hình vừa đáp ứng nhu cầu để ở, vừa có thể mang lại dòng tiền.

Đối với loại hình nhà phố, giá sẽ được đẩy lên. Nguyên nhân là do tốc độ đô thị hóa, di dân đều tác động đến nhu cầu ở thật, thuê để kinh doanh thật, từ đó thúc đẩy giá nhà phố, mặt bằng kinh doanh tăng lên.