Kỳ vọng chính sách giúp thị trường bất động sản sớm “đảo chiều”

Trong năm 2022, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách tích cực nhằm khơi thông thị trường, thanh lọc thị trường với mục đích tháo gỡ khó khăn, đưa thị trường thoát khỏi khủng hoảng. Một số chính sách, nghị định được ban hành như: Nghị định 65/2022/NĐ-CP bổ sung quy định về chào bán giao dịch trái phiếu riêng lẻ; Quyết định số 422/QĐ-NHNN hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kính doanh, lĩnh vực ưu tiên, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh, bất động sản, chứng khoán,…; Chính phủ cũng thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS dựa trên quyết điịnh 1435/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, đồng thời trình Quốc hội dự án Luật đất đai sửa đổi.

Mới đây nhất, Chính phủ cũng ban hành 3 công điện liên tiếp thúc đẩy việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bao gồm: Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế", Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu DN" để kịp thời gỡ vướng, "cứu" những DN có tiềm năng hồi phục phát triển, Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Trong những giai đoạn khi khủng hoảng diễn ra, chúng ta đã có nhiều chính sách điều tiết nhanh, kịp thời. Lần này cũng thế, Chính phủ đã có những chỉ đạo cụ thể cho từng bộ, ngành, địa phương. Khi làm việc với các bộ, ngành, nhất là Tổ công tác, chúng tôi nhận thấy họ làm việc rất mạnh mẽ, gặp gỡ chuyên gia, doanh nghiệp liên tục để bàn giải pháp tháo gỡ cho thị trường”.

Sẽ không mất tới 2 năm để hồi phục

Nhìn lại thị trường năm 2007, thời điểm này tín dụng được nới lỏng đồng thời tăng trưởng tín dụng cũng rất cao, các ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Đây được xem là năm đỉnh cao của thị trường bất động sản vì giá tăng cao, giao dịch nhiều. Tuy nhiên, sang năm 2008, thị trường bị siết chặt, lạm phát tăng cao, siết tín dụng và trần lãi suất cho vay tăng đến 21%, cho nên thanh khoản lao dốc, nhà đất trở nên rất khó bán, hàng tồn kho đạt gấp 3 so với 2007.

Bước sang năm 2009, mức lãi suất có sự điều chỉnh lại, tuy nhiên vẫn ở mức thấp nên thanh khoản không nhiều, rất nhiều dự án bất động sản đặc biệt là sân Golf tạm dừng. Năm 2010, giá bất động sản vẫn rất cao nên không có giao dịch. Và năm 2011, thị trường đồng loạt giảm giá, bắt đầu hiện tượng các dự án bán giảm giá đến 30%. Ở năm 2012, giá trị hàng tồn kho tăng 85% so với cùng kỳ năm 2011.

Bước sang năm 2013, room tín dụng tăng từ 7 - 12%, lúc này thị trường dần ấm lên và có sự phục hồi ở năm 2014 khi gói 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở được tung ra với lãi suất 6%, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Từ năm 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định từ 6 - 7%. Từ các chỉ số trên, minh chứng cho chúng ta thấy tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2013.

(Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Ở thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Quốc Anh Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra phân tích tín hiệu đảo chiều sẽ dựa trên 3 yếu tố: lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản.

Về lãi suất huy động, tại thời điểm quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng. Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, nếu giả định quý I/2023 Ngân hàng Nhà nước bắt đầu thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý II/2024, thị trường bất động sản mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều.

Về tăng trưởng tín dụng, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Từ đầu tháng 12 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1,5-2%, tức là có thêm khoảng 200 nghìn tỷ bơm vào nền kinh tế. Nếu room tín dụng tiếp tục duy trì ở mức 15,5 - 16% hoặc nới rộng hơn trong năm 2023 thì đó là điều kiện thuận lợi thúc đẩy thị trường bất động sản đảo chiều trong năm 2024.

Về chính sách bất động sản, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải 2 năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên ở bối cảnh hiện tại, vào đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng có Quyết định 422 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản, BOT, BT giao thông, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp…

Trong bối cảnh hiện nay, lời khuyên của ông Nguyễn Văn Đính dành cho các doanh nghiệp bất động sản là cải thiện hồ sơ tín dụng. Bởi, ngay sau khi thị trường có tín hiệu đảo chiều, doanh nghiệp có thể vay tín dụng để phát triển kinh doanh.

Đồng thời, doanh nghiệp nên phát hành trái phiếu minh bạch và cân nhắc để phù hợp với khả năng trả nợ. Bên cạnh đó, cần đưa ra các phương án tài chính hấp dẫn cho người mua nhà và đẩy nhanh pháp lý, tiến độ dự án để có vốn từ nguồn khách hàng trả trước.

“Nhà nước đã tháo gỡ về mặt chính sách. Để hồi phục niềm tin cho cộng đồng nhà đầu tư thì doanh nghiệp phải làm ăn chân chính, đảm bảo chữ tín, đảm bảo lợi nhuận cam kết”, ông Đính đúc kết.

Thị trường dự báo có nhiều kịch bản trái chiều

Mặc dù những chính sách tích cực đến từ phía Chính phủ đã tạo niềm tin cho nhà đầu tư, doanh nghiệp về thị trường bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, giới chuyên gia vẫn đưa ra những dự báo với nhiều kịch bản có thể xảy ra trong năm 2023, điều này sẽ giúp nhà đầu tư, doanh nghiệp có cái nhìn tổng thể và định hướng phát triển cho mình trong giai đoạn tiếp theo.

Theo đó, dự báo về kịch bản bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, thị trường có thể ghi nhận 2 kịch bản sẽ xảy ra trong năm tới. Đây là 2 kịch bản trái ngược nhau, phụ thuộc vào những diễn biến thực tế về chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ.

Với kịch bản tích cực, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh sau Tết Quý Mão về nguồn vốn, trái phiếu. Nhờ đó, thay vì u ám, thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên và có sự phát triển ổn định đến cuối năm.

Tuy nhiên, trong trường hợp không có sự điều chỉnh về chính sách tín dụng sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ tiếp tục kéo dài hiện trạng khó khăn như hiện tại.

Thị trường bất động sản năm 2023 xuất hiện nhiều mảng sáng tối.

Theo ông Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, việc Ngân hàng Nhà nước tăng tín dụng lên 1,5-2% thời điểm cuối năm đã tạo thêm một nguồn vốn đáng kể cho thị trường đang khát vốn trầm trọng. Dù có thể chưa tạo nên những biến chuyển lớn nhưng đây cũng là yếu tố kích hoạt sự ấm lên của thị trường thời gian tới, đặc biệt là sau dịp Tết Nguyên đán.

Dự báo về kịch bản bất động sản năm 2023, ông Chung đưa ra 3 kịch bản, trong đó có cả kịch bản sáng và tối.

Kịch bản thứ nhất, thị trường sẽ được điều chỉnh theo hướng thực chất. Tức là thị trường sẽ có sự cân đối về tính chất sản phẩm được đưa ra thị trường, có thể các dòng hạng sang, cao cấp sẽ giảm tỷ trọng trên thị trường. Ông cho rằng, đây là kịch bản có khả năng xảy ra nhất.

Với kịch bản thứ hai, khi 3 bộ luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành và thông qua trong năm tới cùng với nguồn vốn tín dụng được mở, vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam sẽ kích hoạt một chu kì mới đi lên. Thị trường bất động sản sẽ vượt qua điểm lõm. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, tính hiện thực của kịch bản này khá thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Kịch bản thứ ba là kịch bản xấu nhất trong 3 kịch bản ông Chung dự báo, khi mọi khó khăn của hiện tại vẫn kéo dài. Nền kinh tế thế giới vẫn theo mạch suy thoái, tác động đến nền kinh tế trong nước. Thị trường bất động sản tiếp tục đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.

Với kịch bản trên, ông Chung cho rằng, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và đáo hạn, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại. Tuy nhiên, ông lại nhấn mạnh, kịch bản này khó xảy ra, nhưng không có nghĩa là không thể xảy ra.