Nhiều doanh nghiệp bất động sản bốc hơi lợi nhuận sau kiểm toán

Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), công ty công bố lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 423 tỷ giảm 37 tỷ so với báo cáo tự lập so với báo cáo tự lập trước đó. Điều này đã gây ra nhiều quan ngại từ phía cổ đông về khả năng phục hồi và kế hoạch phát triển trong tương lai của doanh nghiệp.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm lợi nhuận của KBC là do lợi nhuận từ các công ty liên kết giảm mạnh, kéo theo việc điều chỉnh khoản "Phần lãi/(lỗ) từ công ty liên kết" trong báo cáo kết quả kinh doanh. So với năm 2023, khoản lợi nhuận sau thuế năm 2024 của KBC giảm 81%, từ 2.245 tỷ đồng xuống còn 423 tỷ đồng. Công ty lý giải do trong năm chưa ghi nhận được hết doanh thu từ các hợp đồng cho thuê đất đã ký kết. Riêng công ty mẹ, lợi nhuận chỉ đạt 14,4 tỷ đồng, "bốc hơi" tới 98%, chủ yếu do doanh thu từ khu công nghiệp sụt giảm.

Công ty cho biết lý do cụ thể khiến lợi nhuận giảm là do chưa ghi nhận đầy đủ doanh thu từ các hợp đồng cho thuê đất đã ký kết. Bên cạnh đó, lợi nhuận của công ty mẹ chỉ đạt 14,4 tỷ sụt giảm nghiêm trọng đến 98%, chủ yếu xuất phát từ việc doanh thu khu công nghiệp giảm sút.

Trong một diễn biến liên quan, vào ngày 6/3/2025, Đô thị Kinh Bắc đã tổ chức ĐHĐCĐ bất thường 2025 lần 1, nhằm thông qua kế hoạch kinh doanh 2025 với tổng doanh thu hợp nhất 10.000 tỷ - gấp 3 lần và lợi nhuận sau thuế 3.200 tỷ - cao gấp 7 lần so với thực hiện năm 2024.

Mới đây nhất, công ty cũng thông qua việc gia hạn thời gian tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025 chậm nhất trước ngày 30/6/2025; thời gian, địa điểm, hình thức sẽ được thông báo sau. Lý do việc gia hạn được Phát triển Đô thị Kinh Bắc đưa ra là do các nhiệm vụ và kế hoạch kinh doanh quan trọng cho năm 2025 đã được Đại hội đồng cổ đông bất thường ngày 6/3/2025 thông qua.

Bên cạnh doanh nghiệp bị giảm lãi sau kiểm toán, nhiều doanh nghiệp khác ghi nhận lỗ sâu so với khoản lỗ công ty tự công bố trước đó. Trong đó, phải kể đến CTCP phát triển Nhà Thủ Đức. Theo đó, Công ty ghi nhận khoản lỗ sau thuế gần 305 tỷ đồng, con số này tăng thêm gần 17 tỷ đồng so với trước kiểm toán. Đây cũng là năm thua lỗ nặng thứ 2 trong lịch sử hoạt động, chỉ sau mức lỗ 890 tỷ đồng vào năm 2021.

Tại thời điểm cuối năm 2024, TDH gánh lỗ lũy kế hơn 1.056 tỷ đồng, ăn mòn vốn chủ sở hữu, về còn hơn 70 tỷ đồng trong khi hồi đầu năm ghi nhận 376 tỷ đồng.

Theo văn bản giải trình chênh lệch lợi nhuận sau thuế của BCTC kiểm toán 2024, công ty cho biết sự chênh lệch chủ yếu do sau kiểm toán, công ty trích thêm khoản dự phòng phải thu khó đòi 16 tỷ và dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh số tiền là 864 triệu đồng.

Bên cạnh đó, Thuduc House cũng ghi nhận thêm khoản hoàn nhập doanh thu chưa thực hiện 232 triệu đồng, doanh thu 2024 sau kiểm toán theo đó tăng lên gần 49 tỷ đồng, sụt giảm mạnh 59% so với cùng kỳ 2023.

Ngoài ra, tại BCTC hợp nhất 2024 đã kiểm toán, đơn vị kiểm toán nhấn mạnh đến các yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể ảnh hưởng đến khả năng hoạt động liên tục của Công ty . Cụ thể, tính đến cuối năm 2024, TDH lỗ lũy kế hơn 1.056 tỷ đồng, các khoản nợ ngắn hạn đã vượt quá tài sản ngắn hạn hơn 263 tỷ đồng.

Đồng thời, Cục Thuế TP. HCM đã ban hành quyết định cưỡng chế thuế đối với Thuduc House bằng nhiều biện pháp như ngừng sử dụng hóa đơn, dừng làm thủ tục hải quan đối với hàng hóa xuất nhập khẩu, cưỡng chế bằng biện pháp trích tiền từ tài khoản ngân hàng. TDH cho biết, hiện vụ việc liên quan đến các quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế đang trong quá trình kiện tụng và chưa có kết luận cuối cùng, đồng thời cam kết sẽ công bố thông tin khi có kết luận từ cơ quan Nhà nước.

CTCP Tập đoàn Danh Khôi cũng ghi nhận khoản lỗ ròng lên đến hơn 137 tỷ đồng, cao gấp đôi so với mức lỗ hơn 63 tỷ đồng trong báo cáo tự lập trước đó. Cụ thể, tại BCTC sau kiểm toán của Danh Khôi, chi phí quản lý sau kiểm toán đã tăng 40%, lên gần 82 tỷ đồng, so với báo cáo tự lập. Chủ yếu đến từ việc chi phí dự phòng tăng từ gần 36 tỷ đồng lên hơn 56 tỷ đồng. Đồng thời, NRC không còn ghi nhận khoản lãi khác 47 tỷ đồng mà thay vào đó là khoản lỗ hơn 7 tỷ đồng.

Ngoài ra, còn khoản lỗ khác do phát sinh hơn 53 tỷ đồng chi phí tổn thất dự án Bình Đăng (Saigon Metro Mall) sau kiểm toán. Dự án này do NRC mua lại từ CTCP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 (SG5). Tuy nhiên, công trình hiện đang bị tạm ngưng vì SG5 chưa xin được Giấy phép xây dựng phần thân dự án.

Được biết, hai bên đã ký biên bản thỏa thuận thanh lý hợp đồng mua bán dự án, trong đó SG5 cam kết thanh toán cho NRC hơn 54 tỷ đồng theo tiến độ đã thống nhất. Việc thanh toán này sẽ phụ thuộc vào việc SG5 xin ý kiến cổ đông, và không trễ hơn ngày 30/4/2025. Chính vì vậy, NRC đã phải ghi nhận tổn thất dự kiến đối với dự án này trong Báo cáo kiểm toán năm 2024.

Trong giải trình về kết quả kinh doanh của năm 2024, NRC cho biết có ba nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm lợi nhuận. Thứ nhất, do thị trường bất động sản trầm lắng: Tình hình thị trường bất động sản ảm đạm đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ bán hàng của Công ty, khiến doanh thu không đạt kế hoạch đề ra.

Thứ hai, do chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu: Công ty không thể ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng hợp tác đầu tư do chưa đủ điều kiện theo chuẩn mực kế toán, hoặc chưa đến thời điểm phân bổ lợi nhuận.

Thứ ba, do khó khăn trong thanh toán từ các đối tác: Một số đối tác của NRC gặp khó khăn tài chính và chậm thanh toán, buộc Công ty phải trích lập dự phòng đối với các khoản phải thu này, dẫn đến chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cao.

NRC cũng nhận định, với sự hồi phục của thị trường bất động sản trong tương lai, các đối tác có thể thực hiện thanh toán và các khoản dự phòng sẽ được hoàn nhập vào thu nhập.