Nhiều hệ lụy nhìn thấy từ giá nhà tăng cao
Đã có nhiều lý giải vì sao giá bán các sản phẩm bất động sản trong thời gian này lại ở mức cao, có thể kể đến các nguyên nhân như yếu tố cung cầu, chi phí đầu vào tăng cao, thời gian đầu tư kéo dài…, song tựu chung lại, điều quan trọng nhất là sức cầu lớn hơn cung cùng với khó khăn của thị trường đã vô hình đẩy giá nhà tăng phi mã. Theo đó, sẽ có nhiều hệ lụy từ việc giá nhà tăng cao, ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh tế chung.
Sẽ có một thế hệ không bao giờ có khả năng mua nhà
Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019, còn tại TP. HCM là 16%. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP.HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.
Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc, học tập, nhất là tại Hà Nội, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng từ sau dịch COVID-19 và trong bối cảnh thị trường đang phục hồi nhanh.
Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của PropertyGuru Việt Nam, nhiều khả năng giá bất động sản sẽ còn đi lên trong thời gian tới, bởi chi phí đất triển khai dự án sẽ tăng theo quy định mới, chẳng hạn Điều 159 - Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất phải được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây, do đó giá đất sẽ tăng lên.
“Chi phí cấu thành dự án tăng thì tất yếu giá bán sản phẩm sơ cấp cũng phải tăng, mà giá sơ cấp tăng thì sẽ dẫn đến giá sản phẩm thứ cấp khu vực xung quanh tăng theo”, ông Long phân tích và nhấn mạnh rằng, việc giá nhà không ngừng leo thang để lại nhiều hệ lụy, trong đó rõ ràng nhất là đang khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận người lao động phổ thông ngày càng trở nên xa vời.
Bàn chuyện giá nhà tăng cao, Shark Nguyễn Xuân Phú - Chủ tịch HĐQT Sunhouse – cho biết, rất nhiều lần ông chia sẻ trên các diễn đàn câu chuyện thực ra Việt Nam đang lãng phí cơ hội, nhất là với tình trạng giá bất động sản neo cao. "Cứ hình dung sinh viên vừa ra trường hay một người đi làm, với tình trạng giá nhà cao, họ buộc phải có nhu cầu tăng lương để tăng khả năng mua được nhà. Giá nhà tăng gấp 3, kỳ vọng về lương của người lao động cũng sẽ tăng tương ứng".
Tuy nhiên, Việt Nam hiện là một nước sản xuất và xuất siêu. Khi chi phí đầu vào tăng, sức cạnh tranh sẽ giảm. Theo shark Phú nhìn nhận, bản chất giá bất động sản là một con số ghi nhận giá trị, trong khi giá trị sử dụng không thay đổi. Căn nhà 1 tỷ đồng nhiều năm trước, nay tăng thêm 10 tỷ đồng, giá trị sử dụng không tăng thêm, nhưng lại gây áp lực lên chi phí tiền lương, vốn chiếm phần nhiều trong cơ cấu giá thành sản phẩm và dịch vụ.
Với hệ lụy một thế hệ khó mua nhà, Tổng Giám đốc VIG phân tích khi giới trẻ khó mua nhà, khoản tiền tích lũy được mà không mua nổi nhà đó có thể lại được "rải tiền" vào các hạng mục giải trí như ăn uống, đi chơi. "Giải pháp tốt hơn là bất động sản phải xuống giá, lúc đó nền kinh tế mới khỏe được", ông David nói.
Cần đa dạng hóa và cơ cấu lại sản phẩm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, việc nguồn cung sản phẩm nhà ở giá thấp chưa đáp ứng so với nhu cầu và do nhiều chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận nên giá bị đẩy lên, khiến giá nhà luôn có xu thế tăng. Thậm chí, thời gian qua, một số chủ đầu tư bất động sản còn đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 - 40%. Nhưng việc đẩy giá về lâu dài sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường, khi nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không được đáp ứng. Do đó, muốn kéo giảm giá nhà, trước hết, thủ tục hành chính cần nhanh hơn, giúp giảm chi phí để doanh nghiệp tạo ra sản phẩm có lợi, đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.
Cũng đưa ra ý kiến, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính nhấn mạnh các doanh nghiệp bất động sản cũng cần xem xét đa dạng hóa và tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp… Đây là lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội nhân văn. Tuy tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng ít rủi ro, đồng thời có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp.
Chuyên gia kỳ vọng cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, nhất là khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới đã được thông qua theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực. Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn cho người dân có nhu cầu ở thực.
