OneHousing: Chung cư mở bán mới tại Hà Nội thấp nhất gần 69 triệu đồng/m2

Thách thức để sở hữu nhà nội đô

Dù nhu cầu cao, việc sở hữu căn hộ diện tích lớn tại Hà Nội, đặc biệt ở khu vực nội đô, không dễ dàng. Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount, giá bán sơ cấp căn hộ mở mới trong quý 4/2024 tại Hà Nội tiếp tục tăng lên mức 76,7 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Trong đó, khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) có mức giá thấp nhất thị trường đạt 68,9 triệu đồng/m2. Mức giá này khiến việc sở hữu căn hộ lớn trở thành một bài toán đầy thách thức.

Đáng chú ý, dù giá cao nhưng OneHousing vẫn dự đoán giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, tuy nhiên tốc độ tăng sẽ chậm lại.

Về nguồn cung sơ cấp trong quý IV/2024 đạt 12.200 căn, tăng 36% so với quý trước và 278% so với năm trước. Nguồn cung khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) đạt gần 6.500 căn, dẫn dắt nguồn cung toàn Hà Nội. Tính chung cả năm 2024, nguồn cung toàn Hà Nội đạt 34.600 căn, tăng gần 4 lần so với 2023, cao nhất trong 5 năm qua.

Trong năm 2025, đơn vị này dự báo thị trường tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định với khoảng 30.000 căn hộ mở mới 2025, cao hơn giai đoạn 2020-2023 với động lực chính đến từ khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên).

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount nhận định: “Tỷ lệ hấp thụ sẽ duy trì ở mức cao nhờ vào lãi suất ổn định và dòng tiền tiết kiệm chuyển hướng vào các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà ở thực và nâng cấp chất lượng cuộc sống của các hộ gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mua chung cư trong thời gian tới.

“Khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) sẽ dẫn dắt thị trường nhờ nguồn cung lớn, các dự án được đầu tư bài bản từ các chủ đầu tư lớn, cùng quy hoạch và hạ tầng đồng bộ đang được tích cực triển khai tại Hà Nội và Hưng Yên”, ông Tiến nói.

Tại thị trường thứ cấp, trong năm 2024, thị trường cao tầng tại Hà Nội ghi nhận 34.000 giao dịch, trong đó 46% đến từ khu Tây (16.000 căn) và 27% từ khu Đông (9.000 căn). Mặt bằng giá thứ cấp khu Đông quý IV/2024 đạt 49 triệu đồng/m2, trong khi đơn giá khu Tây cao hơn 13%, đạt 56 triệu/m2. Tốc độ tăng giá trung bình của các dự án thứ cấp tại khu Đông và khu Tây trong quỹ IV/2024 đạt 25- 28% so với thời điểm đầu năm (quý IV/2024).

Do đã tăng trưởng "nóng" trong 2024, dự báo lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư toàn thị trường năm 2025 sẽ giảm nhẹ 5%, nhưng vẫn đạt khoảng 32.000 căn. Năm 2024, thị trường thổ cư ghi nhận gần 42.000 giao dịch thổ cư, với xu hướng tăng mạnh trong quý II, sau đó giảm dần và duy trì ổn định trong những tháng cuối năm.

Mặt bằng giá mới cho mọi loại hình chung cư

Tại báo cáo về thị trường bất động sản năm 2024, Bộ Xây dựng cho rằng, tại các đô thị lớn, giá bán căn hộ chung cư tăng cao hơn nhiều so với năm 2023, một mặt bằng giá mới được thiết lập cho tất cả các phân khúc.

Cụ thể, phân khúc bình dân trước đây có giá dưới 30 triệu đồng/m2 nay tăng lên 45 triệu đồng/m2.

Phân khúc trung cấp trước đây có giá bán từ 30 - 45 triệu đồng/m2 nay tăng lên từ 45 - 70 triệu đồng/m2.

Phân khúc cao cấp trước đây có giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2 nay tăng lên từ 70 - 100 triệu đồng/m2.

Phân khúc siêu sang đã xuất hiện trên thị trường ở một vài dự án có giá bán từ 200 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nhận định trong năm 2024, giá bán căn hộ chung cư tại một số đô thị lớn tiếp tục tăng. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư tăng từ 40 - 50% so với giá bán năm 2023, cục bộ có dự án tăng ở mức cao hơn.

Trong bối cảnh giá chung cư vẫn chưa ngừng tăng giá thì mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các nhà băng nghiên cứu, tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ và những đối tượng khó khăn.

Điều này sẽ giúp cơ hội sở hữu căn hộ cho người lao động ở độ tuổi từ 35 tuổi trở xuống được tăng lên. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, chính sách này tạo “cú huých”, khuyến khích các doanh nghiệp tái cấu trúc các dự án bất động sản hiện hữu, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

"Việc có gói tín dụng riêng cho người trẻ mua nhà cùng Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 sẽ cấu trúc lại thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững", ông Châu nói.