Phân khúc đất nông nghiệp sắp được 'thay áo' sau khi 3 luật mới có hiệu lực

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 và sẽ có nhiều tác động đến thị trường bất động sản.

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 so với luật cũ là người không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Yếu tố này sẽ được xem là "đòn bẩy" mở ra một cánh cửa mới cho phân khúc đất nông nghiệp. 

Theo đó, tận dụng cơ hội này sẽ có nhiều cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom loại đất này để chờ đền bù với mức giá cao. 

Thậm chí nhận ra được tiềm năng của đất nền, nhiều người đã đổ xô tìm mua phân khúc này trong những tháng đầu năm. Theo báo cáo quý I/2024 của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền đã thành công với 97.659 giao dịch, tăng gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái và cao gấp 3 lần so với lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong cùng thời điểm.

Theo đánh giá của VARS, giá đất nền đặc biệt đất thổ cư ngoại thành đã tăng 20-40% so với giai đoạn cuối năm 2023. Mặc dù vậy, đà tăng này đã được "ghìm cương" sau khi mặt bằng giá mới được thiết lập. 

Chia sẻ trên báo Đầu Tư, ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty EZ Property cho rằng hiện tượng gom đất sẽ trở nên phổ biến, gây khó khăn đối với công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. 

Chung quan điểm, ông Trần Vĩnh Phi Long - Giám đốc khu vực của ERA Galaxy Group cũng nhận định rằng khả năng xuất hiện những cơn "sốt đất" hoặc "bong bóng đầu cơ" là rất lớn. 

Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và thay vào đó, giá đất được cập nhật hàng năm. Điều này đồng nghĩa với việc số tiền đền bù có thể sẽ không dừng lại ở mức 1,5 triệu đồng/m2 như Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về bảng giá các loại đất trên địa bàn được áp dụng trước đó.

Luật mới cũng quy định siết việc phân lô bán nền gây ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn cung của thị trường, từ đó đẩy giá đất tăng mạnh. 

Ở một góc nhìn khác về tình hình nguồn cung, nhiều chuyên gia cho rằng ở một số địa phương, có nhiều dự án thuộc đất đô thị đã được xây thô từ trước do đó nguồn cung có thể giảm mạnh.

Việc giá đất tăng không đồng nghĩa với việc "cơn sốt" sẽ hình thành trong tương lai do khi đánh giá dòng chảy của thị trường BĐS cần căn cứ vào nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, lãi suất ngân hàng, phát triển hạ tầng... Chính vì thế các chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư cần tiếp cận thông tin một cách thận trọng và đa chiều.

Chia sẻ trên Thời báo Tài chính Việt Nam, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm các chế tài như: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án không/chậm đưa đất vào sử dụng, bị thu hồi đất nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính...

Những quy định này sẽ góp phần hạn chế các vi phạm phát sinh cũng như tránh tiêu cực khi hưởng ưu đãi của Nhà nước, tạo sự minh bạch và bền vững cho thị trường đất đai, bất động sản, góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi phát triển tín dụng BĐS.