Phân tích tài chính và hoạt động kinh doanh: Thực tiễn từ DXG thời gian tới gặp khó khăn, áp lực nào?

Khó khăn toàn ngành ảnh hưởng tới KQKD của DXG

Theo báo cáo của VNDIRECT, trong quý Q4/2022, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh của DXG ghi nhận lỗ 397 tỷ đồng, nguyên nhân chính do chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp vẫn duy trì ở mức cao, không thu hẹp theo kịp đà giảm của doanh thu đã bào mòn lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh.

Tỷ lệ % chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp trong Q4/2022 đã tăng 31,6 điểm % so với cùng kỳ lên mức 68,7%. Cho cả năm 2022, tỷ lệ chi phí chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng đã tăng 9,5 điểm % so với cùng kỳ.

Doanh thu mảng phát triển BĐS Q4/2022 đã giảm 68,8% so với cùng kỳ do tiến độ bàn giao dự án Gem Skyworld và Opal Skyline chậm hơn so với kế hoạch. Cả năm 2022, doanh thu mảng phát triển BĐS đã giảm 60,2% so với cùng kỳ chỉ đạt 2.870 tỷ, chủ yếu tới từ bàn giao dự án Gem Skyworld và St. Moritz với đóng góp lần lượt 69,8% và 30,2%.

Bên cạnh đó, doanh thu mảng dịch vụ môi giới BĐS Q4/2022 đã giảm 55,9% so với cùng kỳ từ mức nền cao cuối năm 2021. Cả năm 2022, doanh thu mảng môi giới BĐS giảm 20,6% so với cùng kỳ xuống mức 2.018 tỷ đồng.

Lợi nhuận ròng Q4/2022 của doanh nghiệp ngành bất động sản này ghi nhận lỗ 408 tỷ đồng khiến cho lợi nhuận ròng cả năm 2022 chỉ ghi nhận 149 tỷ đồng, giảm 87,1% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp chỉ hoàn thành 10,6% kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2022.

Tại thời điểm cuối năm 2022, tổng tài sản của DXG đạt 30.771 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm. Khoản đầu tư tài chính ngắn hạn giảm 37%, còn 181 tỷ đồng. Tổng giá trị hàng tồn kho và khoản phải thu ngắn hạn là 26.407 tỷ đồng, chiếm tới 86% tổng tài sản, cho thấy chất lượng tài sản của DXG không thực sự tốt.

Sức khỏe tài chính DXG ra sao?

Tổng nợ phải trả của DXG tại thời điểm cuối năm tăng 12,6% so với đầu năm, lên 16.751 tỷ đồng (chiếm hơn 54,4% tổng tài sản). Trong đó, 12.770 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Cơ cấu nợ của DXG được cấu trúc theo hướng giảm nợ vay ngắn hạn với mức giảm 32% về 2.023 tỷ đồng. Còn nợ vay dài hạn tăng mạnh, gấp 2,5 lần so với đầu năm, lên 3.748 tỷ đồng, trong đó, nợ vay từ trái phiếu là hơn 1.788 tỷ đồng, tăng gần 370 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu là hơn 14.020 tỷ đồng.

DXG có cơ cấu nợ vay đang được duy trì khá tốt. Tổng nợ vay của DXG vào cuối năm 2022 là 5.772 tỷ, tăng 28,8% so với cùng kỳ, tuy nhiên vốn chủ sở hữu cũng tăng 47,7% so với cùng kỳ giúp cho tỷ lệ nợ vay/VCSH được duy trì ở mức khá thấp chỉ 0,4x. VNDirect cho rằng đây là tỷ lệ nợ/VCSH khá an toàn khi so với các công ty vốn hóa trung bình có cùng mô hình kinh doanh.

VNDirect cho rằng tỷ lệ nợ/VCSH DXG khá an toàn so với các công ty vốn hóa trung bình có cùng mô hình kinh doanh.

Mặc dù vậy, dòng tiền kinh doanh của DXG tính tới hết năm 2022 đã ghi nhận mức thâm hụt kỉ lục, lên tới âm 3.873 tỷ đồng do việc đầu tư hàng loạt dự án BĐS mới với tham vọng mở rộng quy mô phát triển. Giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 và 2024 của DXG lần lượt là 863 tỷ đồng và 251 tỷ đồng.

Với lượng tiền mặt tính tới cuối năm 2022 duy trì ở mức hơn 919 tỷ đồng, VNDirect cho rằng tạm thời DXG sẽ không phải chịu áp lực quá lớn bởi đáo hạn trái phiếu trong năm 2023. Tuy nhiên, nếu tình hình mở bán các dự án mới và tiến độ bàn giao kém khả quan kéo dài những năm tới khiến cho dòng tiền kinh doanh của DXG tiếp tục thâm hụt lớn như hiện nay sẽ tạo áp lực lớn lên khả năng thanh toán của DXG.

Bên cạnh đó, huy động vốn thông qua trái phiếu với giá trị 300 triệu USD không thành công cũng tạo áp lực lên thanh khoản của DXG trong thời điểm này. Mới đây công ty con của DXG là Đất Xanh Miền Nam cũng đã chậm thanh toán 3,03 tỷ đồng và xin điều chỉnh thay đổi thời gian thanh toán. Động thái này cho thấy các công ty con của DXG cũng đang chịu áp lực thanh toán là rất lớn.

Áp lực nào bủa vây DXG trong thời gian tới?

VNDirect cho biết, trong năm 2022, DXG đã tiến hành thay đổi bộ nhận diện thương hiệu mảng phát triển bất động sản với thương hiệu Datxanhhomes hướng tới phân khúc cao cấp với dự án DXH Riverside và DXH Premium là trọng tâm phát triển cho giai đoạn 2023 - 2025 và 2025 - 2027. Mặc dù vậy, dự án được mong chờ của DXG là DXH Riverside đã tiếp tục lỡ hẹn mở bán trong năm 2022.

Theo VNDirect quan sát, tiến độ xây dựng của dự án DXH Riverside vẫn còn đang rất chậm, chủ yếu vẫn đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng. Với tiến độ hiện nay, thủ tục pháp lý vẫn chưa hoàn thiện cùng với ngành BĐS đang phải đối mặt với nhiều thách thức việc mở bán dự án DXH Riverside sẽ khó có khả năng xảy ra trong năm 2023.

Trong bối cảnh khó khăn để triển khai các dự án tại TP.HCM, VNDirect cho rằng DXG sẽ đẩy mạnh phát triển các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch tại các tỉnh thành lân cận.

Với việc chỉ có dự án DXH Parkview được mở bán bởi điều kiện không thuận lợi của thị trường BĐS trong năm 2023, VNDirect cho rằng doanh số kí bán mới sẽ giảm 33,5% so với cùng kỳ.

Theo đó, đơn vị này kì vọng doanh số kí bán mới sẽ hồi phục với mức tăng 83,9% so với cùng kỳ trong năm 2024 với sự đóng góp từ mở bán dự án DXH Park City (9,5ha). Bên cạnh đó, kì vọng doanh số kí bán mới năm 2024 có thể bật tăng mạnh 176,0% so với cùng kỳ trong kịch bản DXH Riverside được thông qua pháp lý và mở bán trong năm 2024.

Cùng với đó, VNDirect thận trọng với triển vọng bàn giao các dự án của DXG trong nửa đầu năm 2023 dẫn tới dự phóng doanh thu mảng phát triển BĐS trong năm 2023 sẽ giảm 3,0% so với cùng kỳ và sẽ chỉ hồi phục trở lại từ năm 2024 với mức tăng 58,1% so với cùng kỳ chủ yếu nhờ bàn giao trở lại dự án Gem Skyworld và Opal Skyline với đóng góp lần lượt là 51,3% và 48,7%.

Về kế hoạch hành động trong năm 2023, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh – Bùi Ngọc Đức cho biết, doanh nghiệp tiếp tục duy trì mảng kinh doanh cốt lõi, tập trung nguồn lực vào chương trình tái cấu trúc văn hóa, phát triển con người. Tổng Giám đốc nhận định, năm 2023 bối cảnh kinh tế Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều thách thức. Tuy nhiên, bộ máy tinh gọn sẽ là tiền đề để Đất Xanh nắm bắt các cơ hội mới.