Công tác định giá đất sẽ lùi về 16 năm trước nếu bỏ phương pháp thặng dư, thu nhập?

Chính sách xác định giá đất hiện hành và vướng mắc cần tháo gỡ

Khi xem xét 5 phương pháp định giá đất cụ thể hiện hành, có thể thấy một số vấn đề đáng nói. Chẳng hạn như phương pháp chiết trừ chỉ nên xác định là kỹ thuật hỗ trợ cho các phương pháp khác vì kết quả của phương pháp này không cho ra giá đất. Hay như phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (gọi tắt là phương pháp hệ số điều chỉnh) thực chất là phương pháp xây dựng bảng giá đất nhưng khác về thời điểm cũng tương tự như phương pháp so sánh nhưng thay vì phải hồi quy về thửa đất cụ thể thì chỉ cần chia bình quân giá của các tài sản so sánh để xác định ra giá đất theo vùng, tuyến, khu vực.

Hiện nay phương pháp hệ số điều chỉnh đang quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP thuộc nhóm xác định giá đất cụ thể là không phù hợp với đặc điểm chuyên môn, nhưng nếu phân chia đúng bản chất nghiệp vụ sẽ có 2 nhóm phương pháp xác định giá đất gồm:

Nhóm phương pháp xác định theo vùng - tuyến – khu vực: có mức độ chính xác thấp hơn vì không thực hiện xác định giá đất theo đặc điểm từng thửa đất mà chỉ cần chia bình quân là cho kết quả xác định giá đất cả vùng, tuyến đường, khu vực; Đối tượng áp dụng làm căn cứ để áp giá vào các trường hợp phải lặp lại hàng năm hoặc diễn ra với tần suất nhiều, giá trị thấp (phí lệ phí, phạt hành chính, GPMB …), tương tự như bảng giá tính thuế chuyển nhượng ô tô xe máy; bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà hiện nay. Nhóm này phương pháp này gồm: phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (tuy nhiên Nghị định 44/2014/NĐ-CP đang xác định phương pháp hệ số điều chỉnh là giá đất cụ thể là chưa phù hợp với lý thuyết) đang áp dụng đối với thửa đất có giá trị theo bảng giá đất dưới 20-30 tỷ đồng tuỳ địa phương.

Nhóm phương pháp xác định giá đất cụ thể: có mức độ chính xác cao do thông tin giá chuyển nhượng trên thị trường (tài sản so sánh) phải so sánh điều chỉnh (hay còn gọi là hồi quy) về đặc điểm của thửa đất cần định giá, thường được áp dụng trong các trường hợp nghĩa vụ tài chính về đất đai có giá trị lớn như: giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền 1 lần, cho thuê lần đầu; xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung … đang đối với thửa đất có giá trị theo bảng giá đất trên 20-30 tỷ đồng tuỳ địa phương, các phương pháp xác định giá đất cụ thể gồm phương pháp so sánh,thu nhập, thặng dư có quy trình phức tạp, phải thuê tư vấn và thông qua Hội đồng định giá đất phê duyệt đến từng thửa đất cụ thể.

Trong đó phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, dễ hiểu hơn là định giá đất theo khả năng sinh lời trong toàn bộ thời gian thuê đất nhất định quy về thời điểm định giá (tương tự như tính hiệu quả đầu tư dự án), thường được sử dụng trong xác định giá các thửa đất, dự án sử dụng đất phi nông nghiệp (xây dựng công trình thương mại dịch vụ) do không có thông tin thị trường chuyển nhượng đủ mức tương đồng để so sánh điều chỉnh (thường khác nhau về vị trí, công năng sử dụng, thông tin quy hoạch …).

Để tháo gỡ vướng mắc trong việc định giá đất cụ thể của các địa phương do lo ngại trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về tính chính xác của phương pháp thu nhập, thặng dư do phụ thuộc quá nhiều vào các giả định mang tính chủ quan, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (sau đây viết tắt là dự thảo) sẽ loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập (lưu ý là phương pháp thu nhập trong dự thảo chỉ hướng dẫn áp dụng cho xác định giá đất nông nghiệp rất ít được sử dụng mà không áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ).

Quy định chuyên môn về phương pháp so sánh và hệ số điều chỉnh có làm thất thu ngân sách?

Phương pháp hệ số điều chỉnh và phương pháp so sánh rất phù hợp với các thửa đất ở nhỏ lẻ, là phương pháp đáng tin cậy, do có thể thu thập được thông tin giao dịch thành công tương đồng trên thị trường lấy kết quả định giá đất là giá giao dịch thành công bình quân của 3 thửa đất giống như phương pháp xây dựng bảng giá đất phù hợp với yêu cầu phải định giá nhiều thửa đất theo vùng, tuyến, khu vực trong khi phương pháp so sánh phải điều chỉnh (hồi quy) về từng thửa đất cụ thể. Bản chất đều phải là sử dụng thông tin giao dịch thành công trên thị trường có tính tương đồng về vị trí, quy mô, mục đích … không phù hợp khi sác định giá đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, văn phòng) rất hạn chế thông tin giao dịch của thửa đất có quy mô đầu tư tương tự, hầu như không thể áp dụng được phương pháp so sánh.

Yêu cầu thu thập thông tin chuyển nhượng thành công phải đảm bảo “khoảng cách gần nhất đến khu đất cần định giá”, “phổ biến trên thị trường”, giá đất đấu giá “tại cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng, cá nhân có quyền sử dụng đất đưa ra bán đấu giá” tức là người làm công tác định giá đất (tư vấn và thành viên hội đồng định giá) phải có sẵn quỹ thông tin đầy đủ giao dịch thị trường đã được xử lý, đây là mong muốn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai (big data) đang kỳ vọng có thể thực hiện được theo Luật Đất đai (sửa đổi) mà chưa thể thực hiện ngay.

Dự thảo quy định trong mẫu phiếu thu thập thông tin chuyển nhượng thành công phải có chữ ký của người được điều tra, không thừa nhận giá phỏng vấn. Giá đất giao dịch thành công thu thập hiện nay nếu không qua phỏng vấn là không phù hợp với tập quán thương mại trong thị trường bất động sản đang tồn tại 2 giá đã được nói đến rất nhiều lần, thậm chí cả các Bộ Công an, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ra rất nhiều văn bản từ 3 năm gần đây nhưng không khắc phục được.

Thời gian qua đã được chứng minh, ngay từ sau khi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT không thể triển khai được do người được phỏng vấn lo ngại vấn đề truy thu thuế, thậm chí khởi tố hình sự do trốn thuế, không bao giờ xác nhận cung cấp thông tin giá giao dịch khác với giá ghi trên hợp đồng hay các sàn giao dịch bất động sản không dám cung cấp thông tin và chịu trách nhiệm xác nhận giá chuyển nhượng khác với giá ghi trên hợp đồng do không có căn cứ, dễ bị khiếu nại, vi phạm quy định về tiết lộ thông tin khách hàng nhưng nên và Bộ Tài nguyên Môi trường đã phải ban hành Quyết định 1351/QĐ-BTNMT để bỏ yêu cầu này.

Nếu chỉ lấy giá trị giao dịch thành công ghi trên hợp đồng, thường chỉ tương đương bảng giá đất, sẽ gây thất thu rất lớn trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với khu đất được áp dụng các xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất đến thời điểm bàn giao đất phải xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai để triển khai đầu tư; các trường hợp giao đất không qua đấu giá như: phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do thay đổi quy hoạch; bàn giao đất sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng … đáng ra phải thực hiện theo phương pháp thặng dư theo thông tin quy hoạch sử dụng đất cụ thể.

Dự thảo quy định giá giao dịch thành công chỉ được lấy theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng đất là để giảm trách nhiệm cho người thực hiện chỉ cần ghi nhận giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng (có căn cứ) luôn thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế (không có căn cứ, khó đối chiếu), tức là giảm được tỷ lệ rủi ro về nhận định thị trường của phương pháp dòng tiền nhưng lại phát sinh khả năng không thể thu thập được thông tin thị trường và rủi ro lớn về nhận định tỷ lệ điều chỉnh từng yếu tố không tương đồng. Hơn nữa, nếu quy định yêu cầu phải thu thập được thông tin giao dịch thành công để xây dựng lại hệ số như dự thảo sẽ tạo ra nút thắt mới, bịt đi tất cả các phương pháp định giá đất có thể thực hiện (bao gồm cả hệ số điều chỉnh và so sánh) vì nếu làm chắc chắn sai do không thể đáp ứng được yêu cầu của dự thảo.

Dùng biện pháp quy đổi đất ở sang đất TMDV để bỏ phương pháp thặng dư và thu nhập có đáng tin cậy?

Để khắc phục nhược điểm là không có thông tin chuyển nhượng thành công thửa đất, dự án tương đồng, dự thảo đã cho phép chuyển đổi (nội suy) từ đất ở nhỏ lẻ sang đất thương mại dịch vụ bằng cách xác định giá đất ở nhỏ lẻ theo phương pháp so sánh  nhân (x) với “mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá đất ở và giá đất của loại đất cần định giá trong bảng giá đất”

Việc quy đổi như vậy sẽ dẫn đến giá đất của các thửa đất có hệ số sử dụng đất bị cào bằng, công năng sử dụng công trình khác nhau nhưng sẽ có giá đất bằng nhau, sẽ không còn chính sách phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung khi chủ đầu tư được phê duyệt thay đổi quy hoạch, tăng diện tích xây dựng (có thể tăng lợi nhuận) như hiện nay.

Về mặt chuyên môn của phương pháp so sánh, các thông tin của tài sản so sánh thu thập được phải thực hiện so sánh cặp với thửa đất cần định giá sẽ thấy không đảm bảo xác định là tương đồng theo quy định tại điểm 3, khoản 5 Điều 1 dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định: “khi áp dụng các phương pháp so sánh phải ưu tiên lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự: a) Tương đối giống nhau về vị trí, diện tích, kích thước, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, điều kiện kết cấu hạ tầng…” cụ thể như các yếu tố tác động đến giá của nhà cao tầng, diện tích lớn, mục đích sử dụng đất kinh doanh để so với nhà thấp tầng, diện tích nhỏ, mục đích để ở quá chênh lệch, không thể có chung nguyên tắc điều chỉnh để đưa ra tỷ lệ điều chỉnh phù hợp, ví dụ nêu trong ví dự 2 Phụ lục 1 của dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT đang điều chỉnh không hợp lý, không đưa ra được nguyên tắc điều chỉnh thống nhất, khoa học. Đây là điểm yếu quan trọng nhất của dự thảo khi giảm được tỷ lệ rủi ro về nhận định dự báo chủ quan … của phương pháp thu nhập, thặng dư nhưng lại phát sinh rủi ro lớn về nhận định tỷ lệ điều chỉnh của từng yếu tố của phương pháp so sánh.

Hơn nữa, tỷ lệ quy đổi giá đất ở sang giá đất thương mại dịch vụ trong bảng giá đất hiện nay đang không chính xác do áp dụng khung giá đất và tỷ lệ quy đổi mỗi nơi một khác, không dựa trên cơ sở khoa học, thống kê.

Đóng góp ý kiến vào dự thảo

Do đối tượng điều chỉnh và tác động của chính sách rất lớn đến rất nhiều đến thu chi ngân sách và các thành phần kinh tế trong xã hội, cần thiết phải có nghiên cứu kỹ và được đánh giá tác động lên nguồn thu ngân sách bằng việc áp dụng thử vào các dự án đã được phê duyệt để có đánh giá khách quan, đảm bảo chính sách ban hành đảm bảo khoa học, khả thi và ổn định nguồn thu ngân sách cũng như đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.

Các kiến nghị xem xét lại trong dự thảo gồm:

Thứ nhất: xác định giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường theo giá phỏng vấn nhưng không nên yêu cầu người được phỏng vấn cung cấp thông tin cá nhân và ký xác nhận như hiện nay, giảm bớt yêu cầu về thống kê, sàng lọc thông tin thị trường khi chưa có hệ thống quản lý dữ liệu về đất đai đồng bộ, chất lượng.

Thứ hai: phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ áp dụng để điều chỉnh bảng giá đất hàng năm khi bnagr giá đang được lập 5 năm như hiện nay; không coi phương pháp hệ số điều chỉnh là phương pháp xác định giá đất cụ thể và thay bằng phương pháp so sánh để xác định giá đất cụ thể thực hiện tại từng thời điểm với các thửa đất cần xác định giá đất giải phóng mặt bằng, tái định cư, xác định giá khởi điểm bán đấu giá.

Thứ ba: giữ nguyên phương pháp thu nhập thặng dư như hiện nay, giao cho các địa phương tự tổ chức xem xét ban hành các chỉ số áp dụng trong phương pháp thu nhập, thặng dư đang áp dụng; hướng dẫn chi tiết khung khoảng điều chỉnh, yếu tố điều chỉnh phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản của mỗi địa phương để giảm thiểu khả năng rủi ro phải chịu trách nhiệm của người làm công tác định giá.

Thứ tư: nếu vẫn bỏ phương pháp thặng dư và thu nhập như dự thảo thì cần sử dụng các thông số kỹ thuật của thửa đất cụ thể đã thực hiện để áp dụng phương pháp so sánh đất thấp tầng với nhà cao tầng, hướng dẫn tỷ lệ điều chỉnh chung cho người làm công tác định giá đất có căn cứ điều chỉnh;

Xác định hệ số chênh lệch đất ở và đất thương mại dịch vụ trên cơ sở số liệu thống kê của các thửa đất, dự án đã thực hiện một cách khoa học để đưa ra hệ số quy đổi đảm bảo tính khoa học trên số liệu thống kê cụ thể; xem xét tác động của việc thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất như dự thảo sẽ tác động đến các đối tương áp dụng như các khoản thu chi của ngân sách cũng như tác động đến khoản chi thường xuyên của người sử dụng đất.

Tháo gỡ, thay đổi chính sách cần dựa trên nghiên cứu để kết hợp lý thuyết và thực tiễn

Việc lo ngại của cơ quan soạn thảo khi không thừa nhận hai phương pháp thặng dư và thu nhập với lý do kết quả định giá kém chính xác vì phụ thuộc quá nhiều vào giả định, dự báo chủ quan của người làm công tác định giá để loại bỏ phương pháp định giá khoa học đã được chứng minh như trong dự thảo là không hợp lý.

Do đặc tính riêng có của đất đai như tập quán, quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, thời điểm, biến động thị trường… của mỗi dự án có sử dụng đất đều khác nhau nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để so sánh điều chỉnh (hồi quy) về thửa đất cần định giá nên cần thiết phải tiếp cận giá đất từ thu nhập trên cơ sở dự báo của thửa đất mang lại cho chủ đầu tư hoặc nếu áp dụng thì vẫn tồn tại khó khăn khi xác định tỷ lệ điều chỉnh không theo một nguyên tắc trong cùng một yếu tố tác động đến giá.

Tóm lại, các phân tích nêu trên cho thấy dự thảo sử dụng các phương pháp so sánh và hệ số điều chỉnh giá đất để thay thế các phương pháp thặng dư, thu nhập và việc quy đổi từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ đang thiếu khoa học, còn nhiều bất cập cả về lý thuyết lẫn thực tiễn; yêu cầu thu thập thông tin thị trường là quá cao, không thực tế, chưa phản ánh đúng và chưa thể khắc phục được hạn chế của thị trường bất động sản chưa minh bạch.

Phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập là các phương pháp định giá tiếp cận từ thu nhập, quy đổi theo dòng tiền (DCF) trong tương lại về thời điểm định giá dựa trên cơ sở thông tin kỹ thuật cụ thể của từng thửa đất, dự án, phù hợp về lý thuyết thẩm định giá đã từ lâu được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như đã được áp dụng ổn định tại Việt Nam trong hơn 15 năm qua. Việc bỏ hai phương pháp này sẽ đưa công tác định giá đất quay ngược về thời kỳ trước năm 2007, như trước thời điểm ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP và Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn xác định giá đất theo Luật Đất đai năm 2003.

(*) Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)