Quan ngại chất lượng tài sản của doanh nghiệp địa ốc

Tồn kho gia tăng

Mùa báo cáo tài chính quý I/2023 đã khép lại được một thời gian, nhưng ngoài kết quả kinh doanh – điểm nhấn trọng tâm, được quan tâm nhất - thì sự chuyển biến về chất lượng tài sản của các doanh nghiệp địa ốc cũng là một vấn đề rất đáng chú ý.

Điểm qua khoảng 40 doanh nghiệp địa ốc chuyên phát triển nhà ở thuộc hàng tiêu biểu nhất đang niêm yết và tự công bố thông tin, có thể thấy chuyển động đáng kể là sự gia tăng của hàng tồn kho.

Theo đó, có khoảng 2/3 số doanh nghiệp được khảo sát ghi nhận hàng tồn kho tăng, mạnh nhất là: Tập đoàn Bất động sản CRV (tăng gấp 3 lần), Tài chính Hoàng Huy (tăng 92%), Đạt Phương (tăng 23%), Xuân Mai (tăng 14%)… Các doanh nghiệp còn lại tuy có mức tăng thấp, chỉ vài %, song quy mô hàng tồn kho lại rất lớn, nên giá trị tăng thêm là rất đáng kể, cá biệt một số trường hợp còn lên tới hàng nghìn tỷ đồng (như Novaland, hàng tồn kho chỉ tăng thêm 1,4% nhưng giá trị tăng thêm là hơn 2.400 tỷ đồng).

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp ghi nhận sự suy giảm mạnh của hàng tồn kho chỉ có vài đơn vị, như: Khải Hoàn Land (giảm 54%), Hà Đô (giảm 19%), Hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (giảm 17%)… Với số còn lại, mức giảm là khá nhỏ giọt, chỉ vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng, về cơ bản không làm thay đổi nhiều quy mô hàng tồn kho (ngoại trừ Vingroup và Vinhomes).

Tựu trung, hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc tiêu biểu vẫn đang duy trì ở mức cao và xu hướng áp đảo là tăng trưởng. Trong số này, các doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất lần lượt là: Novaland (136.904 tỷ đồng), Vingroup (91.911 tỷ đồng), Vinhomes (60.947 tỷ đồng), Nam Long (15.611 tỷ đồng), Đất Xanh (15.114 tỷ đồng), Khang Điền (12.656 tỷ đồng), Phát Đạt (12.131 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (7.093 tỷ đồng) DIC Corp (6.037 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (5.072 tỷ đồng) An Gia (4.059 tỷ đồng).

Đặc biệt, nếu xét theo tỷ trọng trong cơ cấu tài sản, khá nhiều doanh nghiệp nói trên có tỷ trọng hàng tồn kho rất cao. Trong đó, Quốc Cường Gia Lai đứng nhất với tỷ trọng 73%, tiếp theo là Mekong Group với 64%, Khang Điền với 61%, CIC Group với 59%, Nam Long với 57%, Phát Đạt với 56%, Novaland với 53%, Đất Xanh với 49%, DIC Corp với 43%, Intresco với 41%, An Gia với 38%... Đây là những con số gây nên những quan ngại nhất định với nhà đầu tư, bởi không ít doanh nghiệp đang có chất lượng hàng tồn kho ở mức thấp, với các dự án bị đình trệ thời gian dài và chưa biết ngày nào mới có thể tái triển khai hay hoàn thành.

Các khoản phải thu cũng lên dốc

Bên cạnh hàng tồn kho, chỉ số phản ánh chất lượng tài sản khác là các khoản phải thu cũng ở trong tình trạng đáng quan ngại.

Cụ thể, kết quả khảo sát với nhóm doanh nghiệp địa ốc nêu trên cho thấy có khoảng 50% đơn vị ghi nhận các khoản phải thu tăng với mức tăng cao nhất thuộc về: Địa ốc First Real (tăng 21%), Vinhomes (tăng 18%), Vingroup (tăng 17%), Đạt Phương (tăng 15%), Văn Phú – Invest (tăng 14%)…

Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp ghi nhận sự suy giảm mạnh của các khoản phải thu là: Tài chính Hoàng Huy (giảm 75%), Tập đoàn Bất động sản CRV (giảm 61%), Phát Đạt (giảm 16%), DIC Corp (giảm 14%), An Gia (giảm 12%)…

Mặc dù số lượng doanh nghiệp ghi nhận tăng/giảm các khoản phải thu là tương đương nhau, song điều khác biệt nằm ở chỗ: có rất nhiều doanh nghiệp có tỷ trọng các khoản phải thu từ lớn đến rất lớn trong cơ cấu tài sản.

Trong số này, lớn nhất là Khải Hoàn Land với tỷ trọng lên tới 92%! Theo sau Khải Hoàn Land là Cen Land với 83%, Danh Khôi với 81%, LDG với 72%, EVN Land với 68%, Địa ốc First Real với 66%, Hoàng Quân với 58%, Xuân Mai với 54%, Địa ốc 11 với 53%, Long Giang Land với 48%, An Gia với 47%, IDJ Việt Nam với 46%, TTC Land - Saigonres với cùng 43%, DIC Corp với 41%, Hạ tầng kỹ thuật TP. HCM – DRH Holding – Everland với cùng 39%, Novaland – Đất Xanh với cùng 38%, Becamex TDC - Vinhomes với cùng 37%... Đây là những con số rất đáng ngại, nếu không muốn nói là cực kỳ đáng ngại (mức độ đáng ngại tỷ lệ thuận với độ lớn của con số).

Và nếu cộng gộp tỷ trọng của các khoản phải thu với hàng tồn kho, mức độ đáng ngại còn lên tới ngưỡng “kinh sợ”. Các doanh nghiệp có tổng tỷ trọng hàng tồn kho và các khoản phải thu lớn nhất là: Khải Hoàn Land (95%), Novaland (91%), Địa ốc First Real (91%), Khang Điền (88%), Đất Xanh (87%), LDG (86%), An Gia (85%), DIC Corp (84%), Cen Land (83%), IDJ Việt Nam (82%), Danh Khôi (81%), Phát Đạt (80%), Mekong Group (78%), Xuân Mai (74%), Saigonres (74%), Long Giang Land (70%)…

Kỳ vọng cải thiện?

Việc hàng tồn kho và các khoản phải thu gia tăng và/hoặc chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu tài sản là nguyên nhân cơ bản khiến dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc bị âm nặng trong quý I/2023. Kết hợp với việc các hoạt động đầu tư và tài chính không bù đắp được sự thiếu hụt dòng tiền, điều này khiến quy mô tiền và tương đương tiền cuối quý I/2023 của nhiều doanh nghiệp đã suy giảm rất mạnh.

Hệ quả phát sinh tương ứng là các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải đẩy mạnh việc vay mượn, làm gia tăng quy mô nợ, khiến chi phí tài chính phình to và bào mòn lợi nhuận có được. Đây là những gì đã diễn ra trong quý I/2023 và dự kiến sẽ tái diễn trong các quý tiếp theo, ít nhất là cho tới quý III/2023.

Tất nhiên, nhà đầu tư có quyền lạc quan về một số trường hợp có chất lượng hàng tồn kho tốt (dự án đang triển khai ổn, ví dụ Vinhomes, MekongGroup…) hoặc có tín hiệu tích cực (đang được gỡ vướng pháp lý, điển hình như Novaland với việc tái khởi động các dự án: NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, The Grand Manhattan, Victoria Village…). Song, mặt bằng chung cho thấy những trường hợp này là không nhiều. Đa số vẫn đang gặp khó khăn rất lớn về pháp lý dự án cũng như đối diện với cơn khát tiền.

Theo nhìn nhận của giới đầu tư, những dịch chuyển tích cực của thị trường bất động sản đang xuất hiện, song mức độ dịch chuyển là khá chậm. Thị trường vẫn phải chờ đợi thêm vài quý để có thể thấy được sự cải thiện cơ bản. Trong thời gian đó, sẽ khó lòng kỳ vọng bảng tài sản của các doanh nghiệp địa ốc trở nên đẹp đẽ mà chỉ có thể mong rằng chất lượng tài sản sẽ bớt xấu, mà thực ra bớt xấu thôi cũng đã là một nỗ lực không tầm thường.