Quy hoạch dự án đường Vành đai 5 – Vùng thủ đô Hà Nội, thị trường bất động sản những nơi nào được hưởng lợi?

Dự án đường Vành đai 5 – Vùng thủ đô Hà Nội đi qua những nơi nào?

Theo Quy hoạch mạng lưới đường bộ năm 2021 – 2030, tầm nhìn đến 2050 được Thủ tướng Chính phủ (TTCP) phê duyệt, đường Vành đai 5 thuộc hệ thống đường đường vành đai đô thị Hà Nội.

Dự án có tổng chiều dài 331,5 km  (không bao gồm khoảng 41 km đi trùng với các đường cao tốc Nội Bài – Hạ Long, cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên, cao tốc Nội Bài – Lào Cai và đường quốc lộ 3)

Dự án có tổng vốn đầu tư 85.561 tỷ đồng (Quyết định năm 2013). Trong đó, trước 2020 chi 19.760 tỷ đồng; từ năm 2020 – 2030 là 32.175 tỷ đồng ; sau năm 2030 là 33.626 tỷ đồng. Dự án đường Vành đai 5 – vùng thủ đô Hà Nội có điểm bắt đầu từ vị trí cầu Vĩnh Thịnh, nhập vào đi trùng đường Hồ Chí Minh dài khoảng 21,5 km, giao với đường cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình tại khu vực xã Yên Bình,  Thạch Thất, tuyến đi sang địa phận tỉnh Hòa Bình, đến khu vực Chợ Bến rẽ theo hướng Đông. Điểm kết thúc là vượt sông Đáy sang địa phận tỉnh Hà Nam.

Dự án sẽ đi qua 36 quận, huyện, thành phố trực thuộc 8 tỉnh gồm : TP Hà Nội, Hòa Bình, Thái Bình, Hà Nam,Hải Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang, Vĩnh Phúc. Quy mô dự án gồm 4, 6 làn xe, bề rộng nền đường tối thiểu đạt Bn=25,5 – 33,0 m.

Cụ thể:

Với đoạn qua Hà Nội dài 48km được thực hiện tại khu vực cầu Vĩnh Thịnh, giao cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình, tuyến đi về phía Nam sang tỉnh Hòa Bình. Kéo dài đến chợ Bến theo hướng Đông vượt sông Đáy tới tỉnh Hà Nam.

Đối với đoạn qua Hải Dương dài 52,7km được thực hiện tại sông Luộc, trùng đường trục Bắc – Nam đến đường ĐT.392, song song với QL38B. Tiếp đó giao cao tốc Hà Nội – Hải Phòng. Sao cho tránh tuyến Hải Phòng trùng Vành đai 2 giao QL5 tại cầu Lai Vu. Đi song song QL37 về phía Đông, vào cao tốc Nội Bài – Hạ Long. Đến nút giao QL37 thì theo hướng song song về phía Tây để đi qua Bắc Giang.

Đối với đoạn qua Hà Nam dài 35,3km, tại khu vực sông Đáy đi song song QL21B. Rồi nhập vào đoạn chợ Dầu – Ba Đa giao cao tốc Cầu Giẽ – Ninh Bình. Tiếp theo đi hướng Đông nhập vào nút giao giữa Cầu Giẽ – Ninh Bình với cao tốc Hà Nội – Hải Phòng. Sau đó vượt sông Hồng để vào Thái Bình.

Đối với đoạn qua Hòa Bình dài 35,4km, tuyến đường này trùng với đường Hồ Chí Minh, song song QL21. Giao với QL6 ở phía Đông khu công nghiệp Lương Sơn – Chợ Bến. Từ đó đi tiếp về hướng Đông để vào địa bàn Hà Nội.

Đối với đoạn qua Thái Bình dài 28,9 km, đoạn đường này theo hướng Tây giao quốc lộ 37 tại Hương Sơn. Tiếp theo vượt sông Cầu rồi đi trùng với đại lộ Đông Tây, giao cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên. Sau đó lại đi trùng cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên, trùng Quốc Lộ 3 cũ. Đến trạm cân Quá Tải đi theo hướng Tây Nam qua Sông Công đến đèo Nhởn. Từ đây vượt Tam Đảo sang Vĩnh Phúc tại đèo Nhe.

Đối với đoạn qua Bắc Giang dài 52,7km được tiến hành đi song song QL37 đoạn Sao Đỏ về hướng Tây rồi qua sông Lục Nam. Chú ý tránh Bắc Giang về hướng Đông giao QL1.Tiếp theo đi song song QL37 về hướng Đông, rẽ hướng Tây qua Thái Nguyên.

Đối với đoạn qua Thái Nguyên đây là tuyến đầu tiên thuộc hệ thống bản đồ quy hoạch đường vành đai 5. Sở hữu chi phí giải phóng mặt bằng tới 250 tỷ đồng và vốn đầu tư hơn 960 tỷ đồng. Tuyến đường 9km này nối cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên tại nút giao Yên Bình. Điểm cuối nằm tại xã Xuân Phương.

Đối với đoạn qua Vĩnh Phúc dài 51,5km có tuyến đường bắt đầu xuất phát từ đèo Nhe hướng về đường ĐT.301 và ĐT.310B. Đi trùng tuyến cao tốc Nội Bài – Lào Cai ở nút giao Bình Xuyên. Đến nút giao quốc lộ 2C thì trùng đường Hợp Thịnh – Đạo Tú. Đến quốc lộ 2 và 2C thì qua cầu Vĩnh Thịnh để tới Hà Nội.

Thị trường bất động sản được hưởng lợi ra sao?

Tuyến đường Vành đai 5 – Vũng thủ đô Hà Nội là tuyến đường trọng điểm của phía Bắc, sau khi hoàn thành sẽ có ý nghĩa với các tỉnh phía Bắc. Đáng chú ý, đay sẽ là bàn đạp cho sự phát triển toàn diện của 8 tỉnh thành mà dự án này đi qua nói riêng và khu vực miền Bắc nói chung. Trong đó, thị trường bất động sản 8 tỉnh thành kể trên sẽ theo đó được hưởng lợi.

Tuy nhiên, trên thực tế, từ trước đến nay, cứ có thông tin quy hoạch. Đặc biệt là thông tin quy hoạch các dự án  Vành đai 2, 2.5, 3 và 3.5 đang triển khai thi công. Hay mới đây nhất là thông tin quy hoạch dự án đường Vành đai 4 – vùng thủ đô Hà Nội đã khiến thị trường bất động sản những nơi mà nó chạy qua ảnh hưởng không ít.

Cũng không thể phủ nhận việc kiện toàn hệ thống hạ tầng giao thông thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, giúp cho giá trị tài sản xã hội ở khu vực hạ tầng đi qua tăng lên nhanh chóng, đặc biệt là bất động sản.

Nhưng cũng nên lưu ý rằng, đây cũng là cơ hội để “cò đất” đua nhau thổi giá những nơi có quy hoạch dự án đi qua nhằm thu lợi về mình. Điều này sẽ ảnh hưởng không mấy tích cực đến cả nhà đầu tư và thị trường bất động sản chung.

Không nói đâu xa, trên tuyến Vành đai 4, theo quy hoạch sẽ đi qua địa bàn 3 tỉnh, TP: Lào Cai, Hà Nội, Bắc Ninh. Đoạn qua Thủ đô Hà Nội dự kiến sẽ nằm trên địa bàn 7 quận huyện, gồm: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín, Hà Đông. Ngay sau khi có thông tin, một lượng lớn môi giới, “cò đất” đã chuyển hướng về đây để làm giá, tạo hoạt động mua bán thu hút nhà đầu tư.

Theo lời một môi giới BĐS khu vực huyện Mê Linh được biết, đất nền khu vực gần với đường Vành đai 4 đi qua địa bàn huyện đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm đón đầu cơ hội, đặc biệt là xã Đại Thịnh, Thanh Lâm.

“Cách đây mấy năm giá đất ở đây chỉ có 5 - 7 triệu đồng/m2, nhưng giờ lên 15 - 17 triệu đồng/m2 rồi. Một số nhà đầu tư lớn, “ôm” lô đất to giờ “trúng đậm”. Nghe thông tin đường Vành đại 4 khi xây dựng rộng từ 20 - 30m, lúc đó giá sẽ tăng gấp nhiều lần, muốn đầu tư phải nhanh tay, kẻo mất cơ hội” - môi giới này nói.

Vậy liệu rằng, câu chuyện “như cơm bữa” diễn ra mỗi khi có thông tin quy hoạch có tiếp diễn đối với dự án đường Vành đai 5 – vùng Thủ đô Hà Nội hay không vẫn còn là một câu hỏi chưa có lời giải.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, hạ tầng giao thông đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, thị trường BĐS chính là lĩnh vực đầu tiên được hưởng lợi từ việc này. Nhưng câu chuyện “ôm” đất đầu tư khi có thông tin quy hoạch dự án giao thông ở Hà Nội là bài học nhãn tiền vẫn còn hiện diện ngay trước mặt, mới đây nhất TP Hà Nội thông báo hủy trên 80 dự án BT, do không phù hợp điều kiện thực tế. Rất nhiều nhà đầu tư đi trước - đón đầu đã ngậm “trái đắng” khi vội vàng mua đất chờ thời cơ, nhưng đến nay dự án bị hủy, đất không những không tăng giá, mà còn bị “chôn vốn”.

“Giá đất tăng là xu hướng khi quá trình đô thị hóa mở rộng, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư. Nhà đầu tư BĐS chạy theo thông tin quy hoạch, bỏ tiền ra “lướt sóng” sẽ gây bất ổn cho thị trường, giá đất bồi thường cao, doanh nghiệp cũng không mặn mà đầu tư, dẫn đến thiếu hạ tầng tác động xấu cho phát triển kinh tế và mang đến rủi ro lớn cho nhà đầu tư” - ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Câu chuyện dự án cầu, đường làm ở đâu, giá BĐS “sốt” nơi đó là thực trạng nhiều năm nay, không phủ nhận nhiều nhà đầu tư đã “trúng đậm” nhưng không ít người phá sản vì đi trước đón đầu. Trong khi đó, ngay cả khi dự án khởi công nhưng giá BĐS không được như mong đợi ban đầu của nhà đầu tư. Ngoài ra, một dự án từ khi được phê duyệt chủ trương đến thực hiện phải chờ hàng chục năm, thậm chí lâu hơn, nên nhà đầu tư dễ bị "chôn vốn" hoặc lỗ nặng do đầu tư “ăn theo”.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh chia sẻ, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng là điều tất yếu. Nhưng chỉ những người nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án “ăn theo” hạ tầng. Đầu tư dạng này phải dài hạn và khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn.