Quý I/2024, có tới 90% dự án Condotel không có giao dịch

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý I, chủ yếu là condotel. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ 1,6%, với 160 giao dịch.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá phân khúc thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng đã tăng trưởng nóng trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu.

Trong khi đó, báo cáo gần đây nhất của DKRA Group cho biết, có tới 90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I. Ba tháng đầu năm nay, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%. Hầu hết các dự án chung cảnh bán chậm.

Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất ít. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu đều sụt giảm căn mở bán 8-21% so với cùng kỳ.

Nhìn toàn cục thị trường bất động sản vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Mặt bằng giá sơ cấp condotel không biến động so với cùng kỳ và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Tuy nhiên, các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,... tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Mặc dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực song việc nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin,... đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Condotel tại Việt Nam hoạt động chưa có hiệu quả

Suốt một thời gian dài trầm lắng, condotel vẫn chưa thể hồi phục, điều đó cho thấy, mô hình này tại Việt nam hoat động chưa hiệu quả. Lý giải về vấn đề này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, nguồn cung ở một số thị trường chỉ chú trọng kiểu cung cấp phòng, mà không quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường vẫn thiếu sản phẩm lưu trú với điểm nhấn thiết kế, hạng sang đúng nghĩa...

"Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp điều kiện thị trường và nhu cầu khách hàng là yếu tố quan trọng, để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công. Nếu sản phẩm không hoạch định kỹ lưỡng, chỉn chu thì sản phẩm đó không thể hoạt động hiệu quả dù ở bất kỳ thị trường nào", chuyên gia nhấn mạnh.

Tại Việt Nam, condotel kém hiệu quả do chất lượng dự án chưa cao, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững. Thậm chí, shophouse nghỉ dưỡng cũng có xu hướng tương tự. Đơn cử như tại Phú Quốc, mô hình này đang cho thấy kém hiệu quả khi nguồn cung nhiều, nhưng phần lớn chưa đưa vào khai thác kinh doanh.

Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali (Indonesia), HuaHin (Thái Lan) cũng đối mặt với tình trạng tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng.

"So với Thái Lan và Indonesia, thị trường condotel Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn. Yếu điểm lớn nhất của sản phẩm này nằm ở thiếu khung pháp lý. Nguồn cung bùng nổ ở giai đoạn trước cùng chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận cao nhưng không thực hiện được, trở thành điểm yếu khiến sản phẩm này tồn kho lớn", ông Mauro nhận định.

Chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, nhưng còn rào cản đối với nhà đầu tư nước ngoài về quy định, thủ tục liên quan đến phát triển dự án. Vì vậy, nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là dự án khách sạn, resort chất lượng thuộc phân khúc 5 sao tại đô thị trung tâm. Song các tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, đồng thời ít cởi mở với nhu cầu chuyển nhượng.

“Việc cải thiện cơ sở hạ tầng là tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa, đặc biệt từ thị trường TP.HCM khi thời gian di chuyển rút ngắn chỉ 2-3 tiếng. Ngoài cơ sở hạ tầng, thị trường cần đa dạng các sản phẩm du lịch, chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách. Nếu làm tốt chắc chắn sẽ góp phần thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển”, ông Mauro Gasparotti chia sẻ.

Bên cạnh đó, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, cho rằng nền kinh tế hiện tại chưa nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể cần thêm thời gian để phát triển bền vững. Nếu muốn “phá băng”, yếu tố cần có là tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép, cấp sổ hồng, khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng…