Quỹ nợ ngày càng ‘phình to’, Phát Đạt liên tiếp mang cổ phiếu PDR ra để thế chấp, vay nợ hàng ngìn tỷ đồng trái phiếu?

Liên tiếp ‘xoay vốn’ bằng trái phiếu

Theo thông tin được công bố trên trang chủ của Phát Đạt, doanh nghiệp tiến hành huy động trái phiếu lần 1 trong năm 2021 vào ngày 2/2 với giá trị lô trái phiếu là 400 tỷ đồng. Sau đó liên tiếp nhiều đượt phát hành trái phiếu tiếp theo được Phát Đạt thực hiện. Tổng giá trị trái phiếu tính đến đợt phát hành thứ 8 (dự kiến được thực hiện trong tháng 12/2021) của Phát Đạt là 2.155 tỷ đồng.

Cả 8 đợt phát hành trái phiếu của Phát Đạt đều cùng một mục đích đó là tài trợ vốn cho ba dự án bất động sản của công ty và công ty con. Cụ thể gồm các dự án: Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (thuộc Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định) gồm các Phân khu 2 (quy mô 36,09 ha), Phân khu 4 (quy mô 34,16 ha), và Phân khu 9 (quy mô 45,98 ha).

Hai dự án còn lại là Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (Astral City), tỉnh Bình Dương và dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ Khu I (Khu Cổ đại) ở TP Hồ Chí Minh với quy mô 84 ha, tổng mức đầu tư hơn 936 tỷ đồng.

Về các dự án được Phát Đạt rót vốn kể từ đầu năm, dự án Astral City Bình Dương được Phát Đạt giới thiệu có quy mô 3,73 ha với tổng mức đầu tư lên tới gần 8.300 tỷ đồng. Dự án gồm 8 block với quy mô 4.982 căn hộ ở, ngoài ra còn có sản phẩm shophouse, officetel. Dự án dự kiến được bàn giao từ quý 1/2023.

Astral City được biết đến là dự án đầu tiên của Phát Đạt tại thị trường Bình Dương. Dự án do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL (một công ty con của Phát Đạt) làm chủ đầu tư với tên gọi đầy đủ là Trung tâm thương mại và Căn hộ cao cấp Bình Dương. Dự án được khởi công vào ngày 26/2/2020 do Phát Đạt và nhà thầu xây dựng Central đồng hợp tác tổ chức.

Đây là một dự án dính khá nhiều ‘tai tiếng’ của Phát Đạt. Cụ thể, ngay sau thời điểm dự án được khởi công, trên các trang mạng, dự án đã được rao bán rầm rọ. Tuy nhiên đồng thời điểm UBND thành phố Thuận An khẳng định, chủ đầu tư Phát Đạt lúc bấy giờ chỉ đang làm thủ tục đăng ký xin đầu tư dự án này. Chứ chưa nhận được hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án. Do đó thời điểm dự án được rao bán còn chưa có cấp Giấy phép xây dựng (GPXD).

Mãi đến ngày 15/11 vừa qua (tức sau hơn 1 năm được rao bán rầm rộ) Astral City Bình Dương mới được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp giấy phép xây dựng số 3817/GPXD. Thậm trí, thời điểm chưa có GPXD dự án này còn được rao bán với tên gọi khác là Bình Dương Grand View.

Tính đến ngày 30/9/2021 tồn kho tại dự án Astral City Bình Dương là gần 623 tỷ đồng.

Quỹ nợ của Phát Đạt đang phình to?

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2021 của Phát Đạt, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý III/2021 đạt 1.267 tỷ đồng, giảm 3,6% so với quý 3/2020. Giá vốn hàng bán giảm mạnh dẫn đến lợi nhuận gộp đạt 855 tỷ đồng, tăng 34% so với quý 3 năm trước. Sau khi trừ đi các chi phí liên quan, công ty báo lãi sau thuế 607 tỷ đồng, tăng 38,5%. Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2021, Phát Đạt lãi 1.109 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 718 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái.

Tổng tài sản của BĐS Phát Đạt tính đến cuối tháng 9 là trên 19.676 tỷ đồng, tăng trên 25% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm gần 11.921 tỷ đồng, tăng 28% so với đầu năm.

Nợ phải trả của BĐS Phát Đạt ghi nhận trên 11.914 tỷ đồng tính đến ngày 30/9, tăng 14% so với đầu năm, chiếm hơn 60% tổng tài sản. Trong đó, phải trả người bán ngắn hạn tăng từ 288 tỷ đồng lên 1.186 tỷ đồng. Đáng lưu ý, nợ dài hạn phải trả tăng 19% lên 7.209 tỷ đồng. Trong khi đó, tài sản dài hạn tại Phát Đạt chỉ ở mức gần 4.260 tỷ đồng. Do đó, nợ dài hạn đã vượt qua tài sản dài hạn, gấp 1,7 lần.

Đối với các khoản vay ngân hàng, Phát Đạt dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại quận 3, TP Hồ Chí Minh và 8,5 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông và quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu, Đà Nẵng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay 395 tỷ đồng. Trong đó, 8,5 triệu cổ phiếu PDR dùng cầm cố để vay 150 tỷ đồng.

Ngoài ra, Phát Đạt còn thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại quận Hải Châu, TP Đà Nẵng để vay ngân hàng 283,5 tỷ đồng.

Tương tự, với trái phiếu, tài sản đảm bảo cũng chủ yếu bằng cổ phiếu PDR. Theo đó, tính đến cuối tháng 9/2021, Phát Đạt đã phát hành tổng cộng 6 lần với hình thức đảm bảo toàn bộ bằng 47,9 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông.

Lãi suất phát hành cao nhất thị trường trái phiếu doanh nghiệp với 13%/năm. Ngoài ra, Phát Đạt còn vay 100 tỷ đồng từ Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset Việt Nam với lãi suất 11%/năm hình thức đảm bảo bằng 5 triệu cổ phiếu.

Như vậy, để có vốn tài trợ các dự án của công ty và công ty con, Phát Đạt đã mang 61,4 triệu cổ phiếu PDR làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Bộ Tài chính cảnh báo rủi ro trái phiếu doanh nghiệp (TPDN)

Sau 11 tháng triển khai các quy định mới về phát hành TPDN, thị trường TPDN tiếp tục là kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp (DN) trong bối cảnh tín dụng ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước điều hành thận trọng với khối lượng phát hành đạt trên 495 ngàn tỷ đồng, trong đó khối lượng TPDN phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%, còn lại là TPDN phát hành ra công chúng chiếm 5,5% tổng khối lượng phát hành.

Các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp (DN) bất động sản là các nhà phát hành lớn nhất trên thị trường chiếm lần lượt 34% và 27,7% tổng khối lượng phát hành, còn lại là các DN thương mại, dịch vụ, sản xuất và công ty chứng khoán. Về cơ cấu nhà đầu tư, các công ty chứng khoán và ngân hàng thương mại là các nhà đầu tư chính trên thị trường sơ cấp, tỷ trọng mua TPDN riêng lẻ của nhà đầu tư cá nhân giảm so với năm 2020.

Bộ Tài chính đã chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) triển khai các đoàn kiểm tra về tình hình phát hành, cung cấp các dịch vụ liên quan đến TPDN tại một số DN phát hành và công ty chứng khoán. Trong thời gian tới, UBCKNN sẽ tiếp tục kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu của các DN phát hành với quy mô lớn so với vốn tự có, phát hành không có tài sản đảm bảo và phát hành nhiều đợt.

Đối với DN phát hành: trên thị trường vẫn có trường hợp DN phát hành TPDN với khối lượng lớn trong khi vốn chủ sở hữu nhỏ, kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh lỗ qua các năm. Đặc biệt đối với nhóm bất động sản, trong số hơn 100 DN bất động sản phát hành TPDN riêng lẻ trong năm 2021 có 26 DN  ghi nhận lỗ trong 6 tháng đầu năm 2021; tại thời điểm 30-6-2021, hệ số nợ vay trên vốn chủ hữu bình quân của các DN bất động sản niêm yết là 2,5 lần, trong khi tỷ lệ này của các DN bất động sản chưa niêm yết là 8,1 lần.

Đối với các nhà đầu tư: số liệu thống kê cho thấy nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp có xu hướng giảm mua trên thị trường sơ cấp TPDN riêng lẻ, tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, tỷ lệ nắm giữ của các nhà đầu tư cá nhân vẫn rất cao.

Bộ Tài chính cũng nhấn mạnh, Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp và các nghị định về phát hành TPDN đã quy định rõ chỉ nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được mua và giao dịch TPDN phát hành riêng lẻ. Vì vậy, trước khi cân nhắc mua TPDN riêng lẻ, nhà đầu tư cần nghiên cứu các quy định về điều kiện, tài liệu chứng minh và các quy định về xử phạt vi phạm đối với nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần lưu ý việc các tổ chức tín dụng, công ty chứng khoán phân phối TPDN không có nghĩa là các tổ chức này đảm bảo an toàn cho việc mua trái phiếu. Các tổ chức này chỉ là DN cung cấp dịch vụ, hưởng phí dịch vụ từ DN phát hành mà không chịu trách nhiệm về việc thẩm định/đánh giá về tình hình tài chính và khả năng trả nợ của DN phát hành, do đó không có trảch nhiệm về việc DN có hoàn trả gốc và lãi trái phiếu khi đến hạn hay không. Rủi ro của trái phiếu vẫn là rủi ro của DN phát hành.