Phát Đạt: Ông lớn địa ốc vốn hóa thị trường tỷ USD cùng những ‘góc khuất’ ít ai biết tại loạt dự án bất động sản đình đám

Bất động sản Phát Đạt vẫn luôn được biết đến là một ‘ông lớn’ bất động sản với loạt dự án bất động sản nghìn tỷ tại khắp các tỉnh. Người đứng đầu lại là một đại gia có tiếng như ông Nguyễn Văn Đạt (hiện đang giữ chức chủ tịch HĐQT công ty).

Vị lãnh đạo của Phát Đạt vừa trở thành người mới nhất lọt danh sách sở hữu lượng cổ phiếu trị giá 1 tỷ USD trên sàn chứng khoán. Trong khi đó cổ phiếu Phát Đạt (PDR) cũng nằm trong nhóm cổ phiếu ngành bất động sản tăng trưởng tốt nhất kể từ giữa năm ngoái.

Hào nhoáng trên thị trường là thế, nhưng lại ít người biết đến những ‘điểm tối’ trong những sản phẩm của Bất động sản Phát Đạt. Điều này được thể hiện rõ nhất qua những ‘lùm xùm’ quanh loạt dự án dưới tay tỷ phú Nguyễn Văn Đạt.

Astral City Bình Dương: Chào bán được hơn 1 năm mới được cấp phép xây dựng?

Mới đây, Phát Đạt đã vay thành công 475 tỷ đồng từ kênh trái phiếu (được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR) để rót vào 3 dự án bất động sản. Trong đó có Astral City Bình Dương. Hai dự án còn lại nằm trong danh mục rót vốn của đợt phát hành này của Phát Đạt là Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (thuộc Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định) gồm các Phân khu 2 (quy mô 36,09 ha), Phân khu 4 (quy mô 34,16 ha), và Phân khu 9 (quy mô 45,98 ha) và dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ Khu I (Khu Cổ đại) ở TP Hồ Chí Minh với quy mô 84 ha, tổng mức đầu tư hơn 936 tỷ đồng.

Thông tin từ Phát Đạt cho biết, dự án Astral City có quy mô 3,73 ha với tổng mức đầu tư lên tới gần 8.300 tỷ đồng. Dự án gồm 8 block với quy mô 4.982 căn hộ ở, ngoài ra còn có sản phẩm shophouse, officetel. Dự án dự kiến được bàn giao từ quý 1/2023.

Dự án này được quảng bá do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL (một công ty con của Phát Đạt) làm chủ đầu tư với tên gọi đầy đủ là Trung tâm thương mại và Căn hộ cao cấp Bình Dương.

Liên quan đến dự án Astral City, ngày 26/2/2020, Phát Đạt đã phối hợp cùng nhà thầu xây dựng Central chính thức tổ chức khởi công dự án. Ngay sau đó, dự án liên tục được rao bán rầm rộ. Tuy nhiên, cùng thời điểm, UBND thành phố Thuận An khẳng định, chủ đầu tư Phát Đạt lúc bấy giờ chỉ đang làm thủ tục đăng ký xin đầu tư dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương.

Thời điểm đó UBND thành phố Thuận An chưa nhận được hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án này do dự án chưa được công nhận chủ đầu tư. Do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 nên giấy phép xây dựng dự án cũng chưa được cấp.

Đáng chú ý, nhiều đơn vị phân phối và các trang mạng đã đăng tải thông tin quảng cáo, bán căn hộ dự án này với nhiều tên gọi như Bình Dương Grand View hay Astral City Bình Dương.

Năm 2020, chủ đầu tư dự án này đã Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xử phạt 40 triệu đồng với lý do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL đã triển khai thi công xây dựng một số hạng mục cọc trước khi lập thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Nội dung cho tiết về việc xử phạt vi phạm hành chính của dự án Astral City được nêu rõ tại Quyết định số 86/QĐXPVPHC ngày 3/6/2020 và Quyết định số 108/QĐ-XPVPHC ngày 16/7/2020.

Sau hơn 1 năm được rao bán, mới đây ngày 15/11/2021, dự án Astral City Bình Dương mới được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp giấy phép xây dựng số 3817/GPXD cho Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL được xây dựng công trình thuộc dự án Trung tâm thương mại và Căn hộ cao cấp Bình Dương 1. Dự án gồm 1 khối đế và 4 toà tháp chung cư. Vị trí xây dựng tại thửa đất số 1186-1187, tờ bản số 6-2, khu phố Bình Đức, phường Bình Hoà, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2021 của Phát Đạt, tính đến ngày 30/9/2021 tồn kho tại dự án Astral City Bình Dương là gần 623 tỷ đồng. Trước đó, cũng với mục đích có nguồn vốn cho dự án này, Phát Đạt đã thông qua phương án phát hành lô trái phiếu thứ 6 trong năm nay với giá trị 270 tỷ đồng.

Nhiều sai phạm tại dự án The EverRich Infinity

Dự án The EverRich Infinity tọa lạc tại ngay mặt tiền đường An Dương Vương, gần với giao lộ Nguyễn Văn Cừ, quận 5. 290 An Dương Vương, P.4, Quận 5, TP Hồ Chí Minh.

Dự án có diện tích 0,8 ha do Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công từ năm 2015 và được bàn giao cho khách hàng từ cuối năm 2016.

Tháng 1/2018, Thanh tra Bộ Xây dựng đã công bố kết luận thanh tra về hàng loạt vi phạm tại dự án này. Cụ thể, chủ đầu tư đã khởi công xây dựng dự án trước khi gửi thông báo khởi công cho chính quyền địa phương; Biên bản nghiệm thu giai đoạn thi công móng – hầm không ghi thời gian; Tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng khi chưa có văn bản nghiệm thu PCCC và kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền; Sử dụng tên thương mại của dự án trong hợp đồng mua bán nhà ở không đúng với tên được UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận…

Bên cạnh đó Phát Đạt còn có những vi phạm khác như đã ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà ở khi chưa làm chủ đầu tư dự án; Ký hợp đồng mua bán với khách hàng khi chưa thực hiện đủ thủ tục giải chấp theo quy định.

Dự án The EverRich 2 cũng từng dính nhiều ‘lùm xùm’

Theo giới thiệu của Phát Đạt, dự án The EverRich 2 nằm trong tổng thể khu quy hoạch của phường Phú Thuận – quận 7, khu vực có nhiều dự án chung cư cao tầng với quy mô lớn đang được triển khai theo xu hướng xây dựng những khu nhà ở có chất lượng cao, hình thành khu đô thị mới hiện đại nằm trong tam giác phát triển gồm quận 1, quận 2 và quận 7.

Dự án có tổng diện tích 11,2 ha, gồm các sản phẩm Căn hộ, Penthouse, Thương mại dịch vụ.

Tại dự án này, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng vạch ra hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư. Cụ thể: Phát Đạt đã có những vi phạm trong quản lý chất lượng công trình như: Thiếu nhật ký khảo sát xây dựng, phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng chưa được chủ đầu tư phê duyệt; Thiếu hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công phần cọc nhà B&C theo quy định; Dự án chưa thoả thuận đấu nối giao thông.

Thiếu hồ sơ quản lý chất lượng theo quy định đối với một số vật liệu xây dựng và thiết bị lắp đặt; Thiếu nội dung kết luận nghiệm thu thi công hệ thống báo cháy nhà C; Một số giám đốc tư vấn thiết kế, giám đốc quản lý dự án người nước ngoài, cán bộ tư vấn giám sát thi công ký xác nhận vào nhật ký thi công và biên bản nghiệm thu công việc xây dựng… khi thiếu chứng nhận, chứng chỉ hành nghề.

Ngoài ra, Phát Đạt còn ký hợp đồng mua bán nhà ở khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Huy động vốn trước khi bàn giao nhà vượt 70% giá trị hợp đồng mua bán là vượt mức quy định. Không thực hiện đủ về thông tin, báo cáo định kỳ tình hình giao dịch bất động sản, triển khai dự án cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Với những sai phạm này, Thanh tra Bộ Xây dựng yêu cầu Phát Đạt tập hợp, lưu trữ đúng quy định hồ sơ thiết kế, quản lý chất lượng thi công xây dựng, chứng minh năng lực… còn thiếu ở 2 dự án. Nghiêm túc chấn chỉnh việc thực hiện pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Tính đến ngày 30/9/2021, dự án The EverRich 2 của Phát Đạt ghi nhận số tiền tồn kho lớn nhất với giá trị 3.603 tỷ đồng. Sau đó là các dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (1.989 tỷ đồng), dự án Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng), dự án Phước Hải (1.372 tỷ đồng).