“Săn” đất nông nghiệp chờ đợi Luật mới: Cơ hội hiện ra nhưng liệu có dễ?

Nhà đầu tư “dạt” về vùng ven săn đất nông nghiệp

Sau khi chung cư ở Hà Nội “bùng nổ”, giá neo ở mức cao, cả người mua ở thực và nhà đầu tư quyết định dừng việc mua bán chung cư ở thời điểm này. Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng tìm đến bất động sản ở các tỉnh ven Hà Nội đầu tư.

Nhận định về động thái mới của các nhà đầu tư, TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính cho hay: "Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, hiện nay nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng đầu tư vào bất động sản, đợi lên giá và bán, trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người đợi lâu để đầu tư”.

Luật Đất đai 2024 của Việt Nam dự kiến sẽ mang lại nhiều thay đổi cho thị trường bất động sản nông nghiệp, làm nổi bật những khía cạnh mà trước đây ít được chú ý.

Luật mới đưa ra các quy định rõ ràng hơn về quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm việc bảo vệ quyền lợi của người dân về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp. Căn cứ theo khoản 1 Điều 96: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Tương tự tại khoản 6 Điều 111, “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định, mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư”. Điều này có thể làm tăng sự tin tưởng của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nông nghiệp, từ đó thúc đẩy hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 có các chính sách khuyến khích việc tích tụ, tập trung đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Việc cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng có vốn, năng lực và kỹ năng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một điểm mới của Luật. Việc này sẽ giúp nhà nước thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại, nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất, hướng đến mô hình nông nghiệp sạch, nông nghiệp sinh thái bền vững.

Những thay đổi này khiến phân khúc đất nông nghiệp được dễ dàng tiếp cận hơn đối với các tổ chức, cá nhân so với luật đất đai 2013. Luật đất đai 2024 giúp khai thác hiệu quả đất đai, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, theo khảo sát thực tế, nhiều “tay to” còn sẵn sàng “săn” đất nông nghiệp nhằm chờ đợi Luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây.

Nhiều lô đất nông nghiệp, đất vườn tại Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Phước… vẫn rao bán lỗ từ 10-40% (tuỳ lô, vị trí). Cùng với đó, một số nhóm đầu tư “tay to” âm thầm tìm mua đất sào kì vọng đón đầu nhu cầu có thể “bật tăng” trong giai đoạn tới, nhất là khi các Luật mới có hiệu lực từ 1/8.

Chia sẻ mới đây, một nhà đầu tư hiện đang sống tại Tp.HCM cho biết, nhóm đầu tư của anh đã bắt đầu tìm kiếm các mảnh đất sào tại khu vực Cẩm Mỹ, Định Quán (Đồng Nai) từ đầu năm 2024. Gần đây nhất, nhóm anh xuống tiền một lô đất hơn 2 sào nam bộ (tương đương hơn 2.000m2) tại Định Quán với giá gần 2 tỉ đồng. Lô đất này so với thời điểm cuối năm 2021 đã giảm trên 20%.

Theo ghi nhận, thị trường đất tỉnh lân cận Tp.HCM đang xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024. Một số khu vực tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên cũng đang được các doanh nghiệp tích cực thu gom. Thậm chí, thị trường xuất hiện các các cá nhân, nhóm, mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao.

Liệu có dễ?

Đất nông nghiệp từng có thời điểm đem lại siêu lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nếu thành công phân lô lên đất thổ cư thì mức giá tăng bằng lần trong khoảng thời gian ngắn.

Những thay đổi này khiến phân khúc đất nông nghiệp được dễ dàng tiếp cận hơn đối với các tổ chức, cá nhân so với luật đất đai 2013. Luật đất đai 2024 giúp khai thác hiệu quả đất đai, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp đem lại sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị đồng thời quy định này tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu của người dân về chỗ ở.

Thế nhưng, một số nhận định lo ngại rằng, khi hai quy định này cùng có hiệu lực, khả năng tồn tại rủi ro tiềm tàng về vấn nạn “đầu cơ” là rất lớn. Khi luật cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp, một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Thực tế, đầu tư vào nông nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro như phụ thuộc vào thời tiết và chậm thu hồi vốn. Bên cạnh các lý do kinh tế, sự khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất là nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp hiện nay nản lòng. Khác với các lĩnh vực khác, đầu tư bất động sản nông nghiệp cần tập trung nhiều quỹ đất để xây dựng vùng nguyên liệu và chuồng trại. Tuy nhiên, vấn đề nan giải hiện nay là làm thế nào để có đủ quỹ đất sản xuất tập trung.

Do vậy, các Bộ, ngành khi xây dựng và hoàn thiện các nghị định thi hành Luật Đất đai 2024, nên chú trọng một số điểm quan trọng đối với bất động sản nông nghiệp để chủ động đối phó các vấn đề phát sinh.

Trước tiên, cần tăng cường quy định về tích tụ và tập trung đất đai nhằm giải quyết tình trạng đất đai manh mún, phân tán. Điều này bao gồm việc nâng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và tạo cơ chế linh hoạt cho việc chuyển đổi, cho thuê và hợp tác sản xuất đất nông nghiệp.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định hỗ trợ hạ tầng nông nghiệp, khuyến khích đầu tư vào các dự án nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao và nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ.

Việc làm rõ và minh bạch quy trình pháp lý, đặc biệt là trong việc thu hồi và giao đất, sẽ giúp giảm bớt rủi ro pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.