Siết cho vay đặt cọc, hạn chế đầu cơ, nợ xấu

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố, lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi Thông tư 39 năm 2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, mục tiêu của Dự thảo không phải là động thái siết vốn thị trường BĐS bởi vẫn cho phép TCTD cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc “có đủ điều kiện”, giúp doanh nghiệp BĐS đủ tiềm lực, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng.

Mặt khác, các doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính, những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc. Chuyển cơ hội phát triển qua những doanh nghiệp làm ăn uy tín.

Ông Châu cho biết: “Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh”.

Đồng thời, HoREA thống nhất về nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay, nhưng đề nghị tổ chức tín dụng được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Để kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng thì cần phải dựa vào các yếu tố như năng lực chủ thể của khách hàng vay; năng lực tài chính/năng lực trả nợ của khách hàng vay; tài sản bảo đảm của khách hàng vay; lịch sử tín dụng/uy tín của khách hàng vay; các điều kiện tín dụng của khoản vay, HOREA cho hay.

Chính vì thế, việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như: nhu cầu vốn cho các mục đích mà pháp luật cấm; nhu cầu vốn cho các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện và nhu cầu vốn để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu.

Theo Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú, trong vài tháng đầu năm 2022 có thông tin cho rằng tình trạng bất động sản tăng nóng và dòng vốn chảy vào lĩnh vực này tăng nhiều. Tuy nhiên, NHNN kiểm soát qua con số thống kê cho thấy riêng lĩnh vực bất động sản, trái phiếu, chứng khoán, tỉ lệ tăng trưởng tín dụng không cao như những năm trước. Thậm chí, vốn tín dụng chảy vào phân khúc bất động sản tự doanh, tự sử dụng (người dân vay để mua, thuê mua nhà ở…) còn tăng nhanh hơn nhiều so với tín dụng ở những dự án lớn, đầu tư, kinh doanh. Điều này phản ánh sự điều hướng của dòng vốn vào nền kinh tế tốt hơn.

“Ngành NH kiểm soát rủi ro dòng vốn chủ yếu ở phân khúc dự án lớn, dự án có tính chất đầu cơ, lũng đoạn giá, bảo đảm giá cả không nóng trên thị trường. Còn lĩnh vực nhà ở cho người nghèo, nhà ở xã hội cho công nhân, cải tạo chung cư cũ… vẫn được ưu tiên giải ngân vốn” – ông Đào Minh Tú nói.

Thống kê tính đến cuối tháng 4/2022 cho thấy, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS chỉ vào khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.

Mặt khác, theo chuyên gia tài chính TS Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh cho rằng, đề xuất này của NHNN sẽ có tác động lớn đến doanh nghiệp BĐS, ở thời điểm nguồn vốn vay ngân hàng, trái phiếu lẫn cổ phiếu đều có sự trồi sụt thì doanh nghiệp cần có sự tính toán rõ ràng với chiến lược vốn trong tương lai.

“Các doanh nghiệp BĐS cần nhận rõ tính rủi ro trong lĩnh vực, từ đó đa dạng hoá về nguồn vốn chứ không thể lệ thuộc mãi vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải có tính thích nghi, có kế hoạch vốn, chiến lược vốn dài hơi cho mình”, TS Châu Đình Linh chia sẻ.