Siết thuế chuyển nhượng bất động sản: Loay hoay tìm “giá đúng”

Để đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế với hoạt động kinh doanh bất động sản, Tổng cục Thuế đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để quản lý thuế đối với hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản, buộc các bên giao dịch phải khai đúng giá thị trường tránh thất thu cho ngành thuế.

Muôn hình vạn trạng lách thuế: cơ quan chức năng “mỏi mệt”

Các chi cục Thuế đang thực hiện kiểm tra, trả lại nhiều hồ sơ khai giá chuyển nhượng bất động sản không hợp lý, giá chuyển nhượng thấp hơn mức bình thường,… Với những hồ sơ bị nghi ngờ khai hai giá cơ quan thuế sẽ từ chối nhận và yêu cầu khai lại đúng giá, trường hợp người dân không chịu thực hiện thì sẽ chuyển cho cơ quan công an điều tra làm rõ.

Việc quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành và ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân vẫn còn thấp. Ngoài ra, làm sao để xác định được chính xác giá giao dịch thực tế trên thị trường của từng hồ sơ là rất khó, nhất là khi giá bất động sản phụ thuộc vào hàng loạt biến số khác như vị trí, hình dạng, đường đi,... Vì thế, Cục Thuế đã đề xuất nhiều giải pháp quy định chặt chẽ về khai giá chuyển nhượng bất động sản để quản lý thống nhất.

Theo các chuyên gia thuế, khó khăn trong việc quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản xuất phát bởi những lỗ hỏng trong quy định về thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, theo Nghị định 12/2015, Thông tư 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá khai trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức trong bảng giá đất thì tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá tại hợp đồng.

Thế nhưng giá trên bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ khoảng15% đến 25% giá thị trường. Nhiều năm qua, cơ quan thuế biết rõ thực trạng khai hai giá của người dân nhưng do quy định như trên nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất là được.

Bất cập trong việc xây dựng khung giá đất và đề xuất

Gần đây, Bộ Tài chính đã ra văn bản đề nghị các tỉnh thành ban hành kịp thời quyết định điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí, đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá bán ra của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, để điều chỉnh bảng giá đất ở các địa phương không phải việc đơn giản. Vì theo Luật Đất đai, Chính phủ ban hành khung giá đất đối với từng loại đất và từng vùng định kỳ 5 năm một lần. Trong khoảng 5 năm nếu đất phổ biến trên thị trường đã tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Bộ Tài chính cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường trình lại giá đất, dựa vào đó Chính phủ sẽ điều chỉnh lại khung giá đất và ban hành khung giá đất mới phù hợp với giá thị trường. Từ đó UBND các tỉnh dựa theo và điều chỉnh, ban hành bảng giá đất mới sát với giá thị trường.

Giá thu thuế việc chuyển nhượng bất động sản cũng phải nghiên cứu điều chỉnh phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế, tránh tình trạng các bên giao dịch làm hai hợp đồng song song để giảm giá thuế hoặc trốn thuế. Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, trong thời gian tới các địa phương cần xây dựng hệ số điều chỉnh, dữ liệu mua bán bất động sản chống thất thu thuế.

Giải pháp nào để chấm dứt tình trạng khai gian?

Hiện nay vẫn chưa có giải pháp nào có thể giải quyết triệt để tình trạng khai gian giá trong thu thuế chuyển nhượng bất động sản vì giá thị trường luôn biến động theo từng năm khó xác định được đúng giá. Thực hiện các biện pháp tránh thất thu thuế là điều cấp thiết nhưng không thể liên tục trả lại hồ sơ và yêu cầu người dân khai đúng giá trong khi không thể xác định được giá chính xác là bao nhiêu.

Nhiều chuyên gia kinh tế tài chính cho rằng việc yêu cầu kê khai lại giá chỉ là giải pháp tạm thời. Ngoài ra, yêu cầu bắt buộc giao dịch qua ngân hàng cũng vẫn có thể xảy ra tình trạng khai giá thấp vì đôi bên vẫn có thể ngầm giao dịch tiền mặt với số tiền khác trên hợp đồng. Việc đề xuất thành lập đơn vị định giá độc lập cũng không hợp lý vì thành lập cả một bộ máy tốn nhiều chi phí hoạt động và không chắc chắn là đủ khả năng để định giá.

Vì thế, việc cần thiết để quản lý chặt chẽ tránh việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng là quản chặt giá bất động sản với những phương pháp phù hợp hơn.

Thứ nhất, mua bán bất động sản giao dịch, thanh toán qua ngân hàng mặc dù vẫn có thể xảy ra tình trạng gian lận giá cả nhưng về lâu dài muốn mua tài sản có giá trị lớn thì phải chứng minh thu nhập, tài chính để đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp cho thị trường.

Thứ hai, xây dựng được kho dữ liệu lưu trữ các thông tin mua bán, ghi rõ ngày tháng để có thể tính chính xác giá bán và thuế.

Thứ ba, phối hợp với phòng công chứng khi công chứng các hợp đồng mua bán bất động sản mà giá trị mua bán thấp hơn nhiều so với giá thị trường thì cung cấp ngay thông tin giao dịch cho cơ quan thuế.