Sóng đầu cơ bất động sản bắt đầu xuất hiện trở lại?

Nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển, trong thời gian qua, nhiều chính sách đã được ban hành, nhiều vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ. Ở thời điểm hiện tại, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có nhiều lần điều chỉnh lãi suất điều hành, qua đó lãi suất huy động và lãi vay ở nhiều ngân hàng cũng đã hạ nhiệt. Chính phủ cũng có nhiều giải pháp tháo gỡ cho các doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt là các luật liên quan bất động sản sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025 cũng tạo nên điểm sáng.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong nửa cuối năm 2024, thị trường bắt đầu thăm dò với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ các sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý 2-4/2024. Thị trường sau đó sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: Thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Thời điểm từ quý 2-4/2025, khi nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào bất động sản tăng trưởng, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện cũng là thời điểm thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại.

Dự kiến từ quý 1/2026 trở đi, thị trường giải quyết được tất cả những vấn đề tồn đọng, tiếp đà tăng trưởng tốt về thanh khoản, giá tăng mạnh. Đồng thời, ghi nhận hiện tượng “trăm hoa đua nở” với đa dạng các loại hình bất động sản cùng phát triển. Thị trường cực kỳ sôi động. Đặc biệt, nhiều loại hình mang tính chất đầu cơ bắt đầu xuất hiện trở lại. Các sản phẩm này đều tăng trưởng về cả niềm tin từ nhà đầu tư lẫn lượng giao dịch trên thị trường.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Tuy nhiên trải qua một thời kỳ thanh lọc các nhà đầu tư, khách hàng thông thái hơn, kinh nghiệm hơn, chuyên nghiệp hơn nên hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường theo hướng thực chất hơn, ổn định hơn. Hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường khó có đất sống ở thời kỳ này.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng trong ngắn hạn và trung hạn sẽ không còn diễn ra “sốt đất”, thị trường minh bạch hơn. Những động thái gần đây của chính quyền đều cho thấy việc đầu tư sẽ ngày càng siết chặt, thay vì dễ dàng như trước.

Ngoài ra, khung pháp luật chặt chẽ hơn nên các chủ đầu tư cũng không dễ dàng ra được sản phẩm. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư có thể thu về lợi nhuận cao từ việc làm dự án thì sắp tới sẽ rất khó khăn, thậm chí làm còn lỗ vì tiền sử dụng đất tăng cao (hiện có những địa phương đã tăng lên 300-400%), chi phí đầu tư kéo dài, phức tạp hơn… Biên lợi nhuận của ngành bất động sản sắp tới chỉ nhỉnh hơn so với ngành nghề khác, chứ không còn vượt trội. Từ thực tế trên, chưa thấy có một tín hiệu nào về việc sẽ xảy ra tình trạng sốt đất trong thời gian ngắn hạn và trung hạn.

Thời điểm hiện tại ở Hà Nội hiện có nhiều dự án phân lô bán nền như Quốc Oai, Thạch Thất, TX. Sơn Tây... nhưng đến nay vẫn trong cảnh đìu hiu. Một số xã như Cổ Đông (TX. Sơn Tây), Tiến Xuân (huyện Thạch Thất) trong giai đoạn 2021 - 2022 từng là "điểm nóng" về phân lô tách thửa đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm nhằm phục vụ phân lô bán nền giờ cũng trở nên "vắng lặng".

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền. Nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.

Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Thị trường đang ngày càng phát triển theo hướng ổn định và bền vững.