“Siết” phân lô bán nền có ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, “sốt đất”?

Sắp “siết” phân lô bán nền

Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Được biết, theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Ngoài 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP HCM sẽ bị siết phân lô bán nền còn có 22 đô thị loại I; trong đó, có 3 thành phố trực thuộc Trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

Bên cạnh đó là 36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

Ngoài ra, còn có 45 đô thị loại III bao gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

Cùng với đó, 16 thị xã gồm Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết trong những năm qua, đất phân lô bán nền ngoài giải quyết nhu cầu cho một bộ phận người dân có thu nhập vừa phải thì cái giá phải trả là quá lớn.

"Có những thời điểm cả xã hội quay cuồng phân lô bán nền, tất cả chạy theo đất nền trong khi không có nhu cầu ở. Đất nền đã trở thành nơi tích trữ tiền không để làm gì cả. Trong khi nền kinh tế thì cần tiền lưu thông nhưng lại đầu tư hết vào đất nền.

Phân lô ồ ạt, lập dự án ma, tạo sóng ảo ngay trong rừng cao su ở khu vực Đông Nam Bộ hay đồi chè tại Lâm Đồng... là những câu chuyện rất đáng buồn. Siết phân lô bán nền sẽ ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo, vẽ dự án ma như đã diễn ra trong những năm qua", ông Võ nói.

Sẽ ngăn chặn được đầu cơ, “sốt đất”?

Chia sẻ về diễn biến đất nền khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực, Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

“Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn cho hay.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc siết quy định phân lô bán nền, tách thửa tự do giai đoạn đầu có thể làm giảm hoạt động mua bán đất phân lô, tách thửa, mặc dù vậy nhìn về lâu dài, những quy định mới này sẽ giúp thị trường đất nền ngày càng minh bạch và phát triển bền vững hơn.

Thời gian qua, thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đang được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn. Đây cũng là tín hiệu cho thấy về một nguy cơ diễn ra các cơn “sốt đất” trong tương lai.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong năm 2024 có 3 phân khúc bất động sản nhận được sự quan lớn tâm nhất.

Đó là đất nền ven đô, nhà riêng, nhà liền kề và căn hộ chung cư. Cụ thể, trong 1.000 ứng viên tham gia phỏng vấn thì có 1/3 ứng viên, tương đương 33% người được hỏi cho biết họ quan tâm tới đất nền ven đô khi lựa chọn phân khúc bất động sản để đầu tư. Nhà riêng, nhà liền kề – 2 loại hình khác của bất động sản thổ cư đứng thứ 2 với 26%, chung cư đứng thứ 3 với 24%.

Trong khi đó, Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, khảo sát cuối năm 2023 của đơn vị này cũng ghi nhận trong số 63% người có nhu cầu bất động sản trong năm 2024 thì hầu hết đều quan tâm tới hai phân khúc bất động sản là căn hộ chung cư và bất động sản thổ cư (gồm đất nền và nhà đất thổ cư).

Tuy nhiên, “cơn sốt” chung cư Hà Nội đến nay đã “hạ nhiệt”. Đến tháng 4, lượng quan tâm phân khúc này đã giảm tới 40% so với tháng 3. Giới chuyên gia cho rằng, thời gian qua, sốt chung cư chỉ diễn ra cục bộ, không có tính đại diện cho cả thị trường. Hiện thị trường bất động sản Việt Nam được nhận định đang ở điểm đảo chiều.