Sốt đất ảo ở Bình Phước và bài học lớn cho nhà đầu tư

Những lần thị trường nổi “bong bóng” cục bộ

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn, mà còn ở các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Đồng Nai, Phú Quốc... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước).

Cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500ha, sau khi tỉnh này khảo sát vị trí để xin chủ trương. Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, “bong bóng” đã vỡ, và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993. Thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất ở khắp nơi trên cả nước. Tiêu điểm nhất là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, thế nhưng sau đó, thị trường lập tức đóng băng, kèm theo nhiều hệ lụy.

Tưởng chừng với những thăng trầm của thị trường và hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau nhiều lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song, những cơn sốt gần đây tại Long An và Bình Phước cho thấy một thực tế rằng, rủi ro và hệ quả tiêu cực để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.

Với trường hợp tại tỉnh Bình Phước, TS. Khương đánh giá, sân bay Téc-Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần giúp cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế.

“Có thể dễ dàng nhìn thấy rằng, việc xây dựng sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. Thứ nhất, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương, đang đợi xem xét và phê duyệt. Thứ hai, việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế, về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường.

Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Vì vậy, việc bùng nổ về giá chỉ vì lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng”, ông Khương nói.

TS. Sử Ngọc Khương cũng cho rằng, với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo góc nhìn thực tế, việc này cần ít nhất từ 5 đến 7 năm để hoàn thành kế hoạch, được phê duyệt, và rồi xây dựng sẽ mất thêm 3 - 5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5 - 10 năm nữa.

Coi chừng “tiền mất tật mang” vì lao vào sốt đất

Nói về hiện tượng sốt đất nhờ vào sân bay, theo các chuyên gia, điều này rất rủi ro và có thể dẫn đến hậu quả khó lường. Hiện nay, tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi, dựa theo báo cáo của Tổng công ty Cảng Hàng không Việt Nam (ACV). Vì thế, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm: Cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp.

“Không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn (Bình Định) là một minh chứng rất rõ ràng khi mất rất nhiều thời gian mới phát triển được như ngày hôm nay. Tuy nhiên đến nay, sức ảnh hưởng của sân bay này đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang. Chúng ta nên nhận thấy rằng, có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy”, ông Khương nhận định.

Quay trở lại câu chuyện Bình Phước, chuyên gia Savills cho rằng, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mảnh đất vốn là nguồn thu nhập chính từ trước tới nay, được đánh giá là đáng quan ngại.

“Hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương, từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế, thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động, sản xuất. Vì vậy, người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo”, chuyên gia Savills khuyến cáo.