Sự chuyển biến của từng phân khúc bất động sản dự báo về cơ hội đầu tư trong tương lai

Sự chuyển biến của các phân khúc trên thị trường

Báo cáo Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho biết, thị trường BĐS quý 3 năm 2023 vẫn chưa khởi sắc, lượng tin rao bán nhà đất và mức độ quan tâm đều tiếp tục có sự giảm sút so với cùng kỳ.

Trong đó, tại phân khúc đất nền, mức độ quan tâm trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp​.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, với loại hình đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường BĐS Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng tham gia một khảo sát của Batdongsan.com.vn. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Xét về biến động giá, đất nền đã có sự tăng trưởng liên tục về giá tính từ 2018 đến nay. Theo đó, giá đất nền trên cả nước trong quý 3/2023 tăng 38% so với cùng kỳ 2018, thị trường phía Nam có giá đất nền tăng mạnh nhất cả nước, gần 71%, trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng tầm 51% trong 6 năm qua.

Về triển vọng của thị trường đất nền, theo khảo sát được thực hiện trên 1.000 môi giới BĐS cho thấy, 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024.

Đối với loại hình nhà thấp tầng, theo báo cáo, tình trạng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua diễn ra phổ biến hơn, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, trong quý 3 năm 2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ 2022.

Lượt tìm kiếm nhà mặt phố Hà Nội giảm hơn 40%, TP.HCM giảm gần 60%. Ngay cả loại hình nhà phố thương mại tại các thị trường du lịch trọng điểm cũng sụt giảm mạnh trong quý vừa qua và chưa thấy rõ diễn biến phục hồi.

Ông Lê Bảo Long, giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng, hiện nay, trong các loại hình nhà thấp tầng, nhà riêng lẻ đang là sản phẩm có giao dịch cải thiện, loại hình nhà phố và biệt thự liền kề vẫn trầm lắng kéo dài. Các hoạt động kinh doanh, bán lẻ chưa thể phục hồi do tình hình kinh tế khó khăn và du lịch chưa khởi sắc.

Vì vậy, thời điểm phục hồi của loại hình nhà thấp tầng so với đất nền khả năng sẽ tốt hơn nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Cụ thể, ở Hà Nội các KĐT vùng ven ở phía Bắc và phía Đông được kỳ vọng là 2 khu vực tiềm năng nhất. Còn với TP.HCM, phía Đông cũng là khu vực được đánh giá có tiềm năng tốt nhất.

Áp lực hồi phục hậu dịch và suy thoái kinh tế khiến hoạt động phát triển thương mại và dịch vụ tại Việt Nam vẫn khó khăn. Lợi suất cho thuê vẫn đang dần hồi phục về mức trước dịch, các dự án cơ sở hạ tầng kết nối đang dần hình thành, vậy nên dự báo thị trường nhà thấp tầng có thể phục hồi trong cuối quý 3 và quý 4/2024.

Trong khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, căn hộ chung cư là loại hình BĐS duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục vụ nhu cầu ở thực. Lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, TP.HCM tăng nhẹ 1%.

Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt. Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý 1/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý 3/2023 tăng trung bình từ 4-5%, chung cư TP.HCM đi ngang trong thời gian qua.

Theo khảo sát thực hiện trước đó, khoảng hơn 27% môi giới nhận định căn hộ sẽ phục hồi trong quý 4/2023; 42% nhận định loại hình này sẽ phục hồi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2024. Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của BĐS.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam thì cho rằng, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý 1/2024 và chậm nhất là quý 2/2024 sẽ đảo chiều.

Chuyên gia dự báo cơ hội đầu tư trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam cho biết, trong gần hai năm qua, những nút thắt lớn về cơ chế chính sách, pháp lý và dòng tiền đã khiến thị trường BĐS Việt Nam suy giảm mạnh. Hàng loạt khó khăn, thách thức bủa vây doanh nghiệp và các nhà đầu tư như tắc nghẽn dòng tiền, dự án đình trệ, áp lực trả nợ đè nặng.

Các tín hiệu khởi sắc của thị trường dần xuất hiện vào thời điểm tháng 9/2023. Sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, lãnh đạo các cấp đã tạo nên những hiệu ứng mới, tác động tích cực đến thị trường BĐS Việt Nam. Tâm lý, niềm tin của các nhà đầu tư với thị trường trở nên tốt hơn so với giai đoạn trước đó.

Theo đó, ông Khôi cho rằng từ quý 3/2023 đến hai quý đầu của năm 2024, các điểm sáng tích cực sẽ ngày càng nhiều hơn, rõ ràng hơn. Trong đó, dấu hiệu tích cực nhất của thị trường sẽ thuộc về nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp. Cũng trong năm 2024, thời điểm quý 2 và quý 3, mức độ phục hồi sẽ cao hơn so với thời điểm năm 2018. Nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp tiếp tục chiếm ưu thế giai đoạn này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá những biến chuyển tích cực hiện tại sẽ là đà bật, tạo động lực cho thị trường quý 4/2023 và quý 1/2024. Khi đó, các chính sách tháo gỡ khó khăn sẽ tiếp tục phát huy, có “độ ngấm” và mang lại tác động tốt với thị trường.

Ông Đính cho biết, những chuyển biến tốt của thị trường được thể hiện rõ ở nguồn cung và lượng giao dịch đang tăng trở lại. Nếu quý 1/2023 chỉ có khoảng 1.000 giao dịch thành công thì sang quý 2, lượng giao dịch thành công cán mốc con số 3.700, gấp gần 4 lần so với quý đầu năm.

Chỉ mới hai tháng đầu của quý 3, lượng giao dịch thành công đã là hơn 5.000 và 300 dự án trên toàn quốc ra hàng mở bán. Lượng giao dịch tăng lên cho thấy niềm tin thị trường đang dần trở lại. Điều này ngầm khẳng định, điều hành của Chính phủ bắt đầu có kết quả nhưng vẫn cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, những thách thức lớn nhất thì thị trường BĐS đã vượt qua. Phía trước là các cơ hội rộng mở. Hiện tại thị trường BĐS đã và đang phục hồi được khoảng 20-30%. Thời gian tới, thị trường sẽ diễn biến tốt hơn.

Cụ thể hoá những điếm sáng tích cực mà thị trường BĐS đang đón nhận, ông Lực chỉ ra rằng, kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi. Dự báo tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm nay đạt kết quả tốt, từ 5-5,5%. Mức tăng của năm tới dự báo đạt khoảng 6,5%. Bên cạnh đó, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Lạm phát tính đến tháng 8 đã duy trì được mức 4,57%. Tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%.

Hơn nữa, các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng được chú trọng đẩy mạnh. Cơ cấu thị trường bất động sản đang trở nên hợp lý hơn, giá bất động sản trở nên cân bằng và phù hợp hơn.

Theo đó, quý 1/2024 sẽ là thời điểm diễn ra cú huých lớn khi lãi suất giảm, 4 Luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới phát huy hiệu quả, độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn.

“Tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư là đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý”, ông Lực nhấn mạnh.

PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết, việc dự báo thị trường BĐS trong tương lai còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó, đặc biệt quan trọng là yếu tố kinh tế thế giới và diễn biến kinh tế vĩ mô trong nước. “Kỳ vọng của nhà điều hành bao giờ cũng là nhanh chóng hồi phục nhưng để kỳ vọng thành hiện thực thì phụ thuộc rất lớn vào việc điều hành của Nhà nước như thế nào. Trong đó, có thể khắc phục được hai khó khăn lớn nhất là pháp lý và nguồn vốn hay không là yếu tố quan trọng”, ông Long nhấn mạnh.