Thanh khoản tại nhiều doanh nghiệp bất động sản giảm mạnh

Kể từ sau khi thông tư 200/2014 được Bộ Tài chính ban hành áp dụng từ năm 2015 không cho phép ghi nhận doanh thu bán hàng theo tiến độ dự án. Khi đó, các khoản tiền trả trước hay đặt cọc mua sản phẩm đều phải ghi nhận vào khoản mục này cho tới khi dự án đủ điều kiện bàn giao cho khách hàng. Khoản mục này thể hiện rõ triển vọng doanh số của dự án, cũng là một trong những chỉ tiêu tài chính để dự phóng doanh thu, lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp.

Trong giai đoạn 2020-2021, mặc dù chịu tác động bởi Covid-19, nhưng hoạt động chào bán tại các dự án vẫn khá tích cực, nhiều doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng cao ở chỉ tiêu “người mua trả tiền trước” nhờ nguồn tiền rẻ được bơm vào thị trường. Đây cũng là cơ sở để nhiều doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng doanh số ngay từ đầu quý I/2022 (xem bảng), qua đó tự tin đặt mục tiêu kinh doanh “khủng” cho cả năm.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản thực sự chịu áp lực kể từ khi xuất hiện những tiêu cực trên thị trường trái phiếu khiến việc phát hành mới để đảo vốn cũng như bổ sung vốn cho hoạt động đầu tư phát triển dự án gặp khó khăn, cùng với chủ trương kiểm soát chặt chính sách tiền tệ để kìm chế lạm phát… dẫn đến kỳ vọng bán hàng của doanh nghiệp xuống thấp và điều này phản ánh phần nào qua sự sụt giảm của khoản “người mua trả tiền trước”.

Nổi bật nhất tại CTCP Đầu tư Văn Phú – INVEST, giá trị người mua trả tiền trước tại thời điểm 30/6 so với thời điểm đầu năm 1/1 đã giảm 79.2%. Cụ thể, tại thời điểm 1/1/2022, giá trị người mua trả tiền trước đạt 623.2 tỷ đồng, tại ngày 30/6/2022 giảm xuống chỉ còn 129.6 tỷ đồng.

Trước đó, tại Đại hội đồng cổ đông VPI, dự kiến doanh thu hợp nhất năm 2022 đạt 2.600 tỷ đồng, lợi nhuận hợp nhất sau thuế đạt 430 tỷ đồng, dự kiến, lợi nhuận sẽ đến từ 5 dự án bao gồm: Dự án The Terra – An Hưng, dự án Grandeur Palace, Dự án The Terra – Hào Nam, Dự án Vlasta – Sầm Sơn. Trong đó, tại dự án Vlasta – Sầm Sơn, Văn Phú – INVEST dự kiến mang lại 1.000 tỷ đồng doanh thu trong 6 tháng cuối năm 2022, hy vọng mang lại giá trị người mua trả tiền trước cao hơn trong kỳ 2 kỳ báo cáo tài chính cuối năm.

Còn tại Vinaconex (mã VCG) là một trong những doanh nghiệp ghi nhận khoản “người mua trả tiền trước” giảm mạnh nhất sau 6 tháng đầu năm 2022 ở mức gần 61% (tương đương giảm gần 3.991 tỷ đồng), về còn 2.609,2 tỷ đồng. Sự chậm trễ trong triển khai các dự án trọng điểm do sự thay đổi bất thường của điều kiện thị trường, đặc biệt tại dự án Cát Bà Amatina, khiến cho khoản mục này sụt giảm mạnh.

Hay tại TTC Land (mã SCR) ghi nhận khoản mục này giảm từ mức 1.355,6 tỷ đồng hồi đầu năm xuống còn 986,34 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2022, tương đương giảm hơn 27%. Đầu năm 2022, với dự đoán triển vọng thị trường tích cực, TTC Land cho biết sẽ đẩy mạnh công tác bán hàng tại nhiều dự án như Panomax, Tamashi, Selavia, Jamona Heights, Charmington Iris… Tuy nhiên, trong vài tháng qua, tiến độ bán hàng các dự án này tương đối chậm.

Ngoài ra, tại các doanh nghiệp địa ốc khác cũng ghi nhận khoản mục “người mua trả tiền trước” bị sụt giảm như: Tập đoàn Hà Đô (mã HDG) giảm 12%, DIC Corp (mã DIG) giảm 5.6%, Tập đoàn Đất xanh (mã DXXG) giảm 3.1%.

Trong số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố báo cáo tài chính tới thời điểm này, chỉ một vài doanh nghiệp ghi nhận chỉ tiêu “người mua trả tiền trước” tăng trưởng, trong đó tăng mạnh nhất là Vinhomes (mã VHM) với mức tăng 5,5 lần con số hồi đầu năm, đạt hơn 48.975 tỷ đồng, phần lớn tới từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 tại Hưng Yên và mở bán tiếp một số tòa tại dự án Vinhomes Ocean Park 1, dự án Vinhomes Smart City Tây Mỗ. Riêng thanh toán theo tiến độ từ khách hàng với các dự án này đã ghi nhận hơn 47.324 tỷ đồng.

Tập đoàn Nam Long (mã NLG) cũng nằm trong số ít này khi khoản mục khách hàng trả trước tăng gần 1.080 tỷ đồng lên mức 3.542,9 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2022, chủ yếu đến từ doanh số tăng cao ở các sản phẩm dinh thự/villa của dự án Waterpoint và The Mizuki. Ngoài ra, các dự án Flora Akari, dự án Izumi City Đồng Nai, Southgate và Nam Long Central Lake Cần Thơ cũng đạt doanh số tương đối khả quan.

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam cho hay, kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro lớn nhất mà các doanh nghiệp địa ốc phải đương đầu lúc này, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được nên thiếu dòng tiền, từ đó có thể khiến doanh nghiệp “chết trên đống tài sản” của chính mình.

Bên cạnh đó, động thái Ngân hàng Nhà nước “chốt” tăng trưởng tín dụng năm 2022 ở mức khoảng 14% cũng đồng nghĩa với việc những ngân hàng gần cạn room tín dụng sẽ khó thực hiện giải ngân mới ngay cả với những khách hàng đầy đủ điều kiện vay. Khi đó, việc dự phóng kết quả kinh doanh căn cứ trên khoản “người mua trả tiền trước” sẽ không còn nhiều ý nghĩa do số tiền đặt cọc thường ở mức thấp, chiếm chưa đến 10% giá trị bất động sản.