Thấy gì từ phiên đấu giá đất 262 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, làm sao để “trị” vấn nạn bỏ cọc?

Theo Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng quận Hà Đông, sau khi trúng đấu giá trong vòng 30 ngày kể từ khi cơ quan thuế có thông báo, người mua đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đợt 1. Nếu người mua chưa nộp có thể trả vào đợt 2 trong vòng 90 ngày, với mức nộp 100% tiền sử dụng đất cộng với lãi suất chậm nộp đợt 1.

Sau 2 đợt, 27 lô đất trúng đấu giá của quận Hà Đông vào ngày 19/10, vẫn còn 22 lô chưa nộp. Theo quy định, các lô đất trúng này người đấu giá đã bỏ cọc. 22 lô đất kể trên, đợt 1 không thực hiện nộp tiền sử dụng đất gồm 16 thửa tại khu Hạ Khâu, phường Phú Lương và 6 khu Khu đấu giá Dược (X7).

Phiên đấu giá 27 lô đất của quận Hà Đông vào tháng 10/2024 trên địa bàn 3 phường Yên Nghĩa, Phú Lương, Dương Nội. Các lô đất giá khởi điểm chỉ từ 23-32 triệu đồng/m2. Khi đấu xong đã tăng lên đến 133-262 triệu đồng/m2, gấp từ 5-8 lần giá khởi điểm.

Số tiền các nhà đầu tư bỏ cọc là 7 tỷ đồng. Theo Nghị định 102 của Chính phủ hướng dẫn Luật Đất đai 2024, nếu không nộp đủ tiền trong 120 ngày, thì kết quả đấu giá sẽ bị hủy và người trúng đấu giá sẽ mất tiền cọc. Toàn bộ số tiền 7 tỷ đồng sẽ được nộp vào ngân sách sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng Hà Đông thông tin thêm, người trúng đấu giá bỏ cọc khiến đơn vị cung cấp dịch vụ đấu giá không thu được chi phí, UBND quận cũng không thu được ngân sách và còn tạo tiền lệ xấu trên thị trường bất động sản, địa phương chưa có chế tài nào xử lý.

Trước đó, ngày 19/10, quận Hà Đông tổ chức đấu giá  27 thửa đất ở tại các vị trí Khu xứ đồng Hạ Khâu, khu Đống Đanh - Đồng Cộc, khu Đồng Bo - Đồng Chúc - Cửa Cầu - Đồng Men (khu B, phường Phú Lương); khu Sau Chùa (ký hiệu X8, phường Yên Nghĩa); khu Dược (ký hiệu X7, phường Dương Nội).

Các thửa đất được đem ra đấu giá có diện tích từ 48,7-72,1m2, giá khởi điểm dao động 22,8-32,2 triệu đồng/m2, tiền đặt trước từ 221,9 triệu đến 436,3 triệu đồng/thửa.

Sau 14 tiếng với 14 vòng đấu, phiên đấu giá kết thúc lúc hơn 23h với giá trúng cao nhất là 262 triệu đồng/m2, gấp hơn 8 lần khởi điểm, các lô còn lại giá trúng dao động từ hơn 140-160 triệu đồng/m2.

Trước đó, ngày 10/8/2024, cuộc đấu giá 68 thửa đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai có số lượng kỷ lục trên 4.200 hồ sơ với hơn 1.500 người tham dự. Lô đất được trả giá cao nhất có giá lên tới 100,5 triệu đồng/m2. Lô thấp nhất cũng được trả giá 52 triệu đồng/m2. Mức giá trên đều gấp từ 5 đến 8 lần so với giá khởi điểm từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng 1m2.

Dù giá cao như vậy, nhưng ngay sau khi có kết quả trúng đấu giá, nhiều thửa đất đã được chào bán với mức chênh từ 200 tới 600 triệu đồng. Có thửa đất đã được mua đi bán lại, nhưng chủ yếu là diện tích nhỏ, trả giá thấp. Tạo sốt ảo qua đấu giá và lướt sóng không thành công, 55 trường hợp trúng đấu giá đã bỏ cọc khi đến hạn nộp tiền.

Cần phải có cơ chế xử lý nạn bỏ cọc?

Thực tế cho thấy, mức giá đất liên tục biến động mạnh mẽ tại các cuộc đấu giá, khiến cho những người tham gia không thể dự đoán được giá trị thực tế của mảnh đất mà họ đang mua. Điều này dẫn đến sự bất ổn trong thị trường bất động sản và khiến cho người dân cũng như nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đưa ra quyết định.

TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp dụng cơ chế giá trần và giá sàn trong đấu giá đất là một giải pháp cấp thiết nhằm ổn định thị trường và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Ông Lượng cho biết, trong kinh tế học vĩ mô, giá trần và giá sàn đã được áp dụng hiệu quả đối với nhiều loại hàng hóa thiết yếu. Đặc biệt, đối với đất đai – tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân, việc kiểm soát giá cả trong các cuộc đấu giá càng trở nên quan trọng hơn.

“Giá trần sẽ giúp ngăn chặn tình trạng thổi giá, đảm bảo người mua không phải trả giá quá cao. Mặt khác, giá sàn sẽ bảo vệ người bán, đảm bảo tài sản không bị bán dưới giá trị thực tế, bảo vệ tài sản quốc gia và ngân sách nhà nước”, TS. Trần Xuân Lượng giải thích.

TS. Lượng cũng nhấn mạnh, nếu không có biện pháp kiểm soát hợp lý, nhà nước có thể mất đi tài sản giá trị hoặc tạo ra một thị trường bất động sản "bong bóng", dẫn đến nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.

Ông Lượng cho rằng việc đấu giá đất không có sự kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng "thổi giá", khiến giá trị thực tế của đất bị lệch so với thị trường. Điều này sẽ tạo ra một thị trường bất động sản thiếu minh bạch, làm mất lòng tin của nhà đầu tư và người dân, và ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất cần thiết phải có cơ chế giám sát độc lập trong các cuộc đấu giá đất. Các cơ quan giám sát độc lập có thể giúp ngăn chặn các hành vi lợi dụng thông tin để tạo ra những kịch bản giá phi lý, bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia.

Trong khi đó, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia kinh tế) đánh giá việc nhiều người đã bỏ cọc sau phiên đấu giá cho thấy nhiều quy định cần phải điều chỉnh ngay. Theo ông Thịnh, việc đầu tiên chính quyền các địa phương cần phải xác định đúng giá đất theo giá thị trường mới được đưa ra đấu giá. Từ đó giúp cho tiền đặt cọc nâng lên và việc bỏ cọc sẽ ít đi, giảm lượng người tham gia.

Thực tế cho thấy người tham gia đấu giá chỉ phải nộp 20% giá khởi điểm, trong khi giá khởi điểm thấp dẫn đến chỉ cần cọc 100 - 200 triệu đồng/lô. Điều này dẫn đến số tiền cọc thấp nên dễ dàng bỏ cọc và thu hút hàng ngàn bộ hồ sơ tham gia đấu giá.

Ngoài ra, theo ông Thịnh, cần rút ngắn thời gian đóng tiền sau đấu giá còn 15 ngày thay vì 90 ngày như quy định hiện nay. Và thay vì phân lô, đấu giá đất thì Nhà nước cũng nên tính toán xây chung cư cho thuê với giá mềm để người thu nhập thấp, người không có nhà dễ dàng tiếp cận. Thị trường cho thuê nhà đang rất tiềm năng. Như Hàn Quốc, Singapore là những quốc gia phát triển rất thành công mô hình chung cư cho thuê.