Thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào một chu kỳ mới

Thị trường đã qua đáy

Hiện tại, mặc dù thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn khó khăn, tuy nhiên trạng thái thị trường đã có sự thay đổi so với thời điểm cuối 2022 và đầu 2023.

Nếu như trước đó, thị trường chứng kiến sự “đổ bể” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và khủng hoảng niềm tin của khách hàng, áp lực trả nợ với các doanh nghiệp bất động sản lớn đến mức đe dọa sự tồn tại của họ trên thị trường thì đến nay, áp lực này đã “nhẹ gánh” hơn. Đây là nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế về thị trường bất động sản hiện nay và dự báo thời gian tới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay, thị trường bất động sản đã qua vùng đáy nhưng còn nhiều tồn đọng, vướng mắc cần giải quyết.

Theo ông Châu, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án.

Trong đó có 3 cấp độ vướng.

Vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Thứ 2 là tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào 4 nguồn vốn khác. Thứ nhất là vốn từ thị trường chứng khoán, hiện có hơn 1.600 doanh nghiệp niêm yết, trong đó chỉ hơn 169 doanh nghiệp liên quan bất động. Con số này rất ít, không đủ khai thác vốn trên thị trường chứng khoán. Thứ 2 là vốn từ trái phiếu nhưng từ quý 3/2022 đã bị tắc, đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Thứ 3 là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò “bà đỡ”, là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được.

Căn cứ số liệu Sở Xây dựng TP.HCM, có thể cho rằng vùng đáy từ quý I/2023 khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1%. Nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường bất động sản đâu đó vào tháng 4, tháng 5 năm nay. Kết thúc quý II/2023, thị trường vẫn tăng trưởng âm hơn 11%. Nhưng từ quý III vừa qua chỉ còn âm hơn 8%.

Đáng chú ý, về vướng mắc pháp lý, từ đầu năm đến nay, Chính phủ, các bộ, ngành đã bàn nhiều giải pháp, nỗ lực “giải cứu” thị trường bất động sản.

Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Trong khi đó, theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”.

Theo ông Lực, đúng 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn. Và thời điểm này là thời điểm rất thuận lợi để bàn thảo những vấn đề về hồi phục thị trường, bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện.

Chu kỳ mới đang được tạo lập?

Nhận định về chu kỳ tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam, ông Marc Townsend, Cố vấn cao cấp của Công ty Arcadia Consulting Vietnam (có trụ sở chính tại Singapore), từng có nhiều năm làm việc tại Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, chia sẻ: “Đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đã có tín hiệu khởi sắc đầu tiên. Có nhiều chủ đầu tư đã mở bán căn hộ mới và gặt hái một số thành công nhờ chính sách tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất”.

Dưới góc nhìn của một người quan sát thị trường nhiều năm, ông Marc Townsend cho rằng, thị trường nhà đất Việt Nam hiện nay đã khác. “Các nhà phát triển dần tập trung vào nền tảng là nhu cầu bền vững và sự cân bằng hoàn hảo giữa nhân khẩu học, đô thị hóa và khả năng chi trả nhà ở của Việt Nam. Những chính sách giá đột phá mà chúng tôi đang thấy từ các nhà phát triển mạnh nhất thúc đẩy khả năng chi trả đó”, ông Marc Townsend nói.

Vị chuyên gia này dự báo, giá nhà ở trên thị trường thứ cấp sẽ có động thái tăng trở lại vào giữa năm 2024; còn giá trên thị trường sơ cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì đi ngang, tăng nhẹ ở một số dự án mở bán giai đoạn mới, nhưng không mạnh. Thời điểm hiện tại là cơ hội tốt nhất cho người mua nhà để ở và đầu tư. Đặc biệt, các chủ đầu tư đều đưa ra những điều khoản thanh toán ưu đãi, nên giá bất động sản ngày càng phải chăng và hấp dẫn.

Thực tế, thời gian qua, thanh khoản của thị trường bất động sản đang dần khả quan, nhất là tại các dự án sắp giao nhà, pháp lý đầy đủ và giá bán hợp lý. Một chu kỳ phục hồi mới trên thị trường đã bắt đầu khởi động.

Theo Savills Việt Nam dự báo, từ quý IV/2023, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn nữa, đà phục hồi thể hiện rõ nét bởi lãi suất đã hạ nhiệt và các ngân hàng đang bắt đầu hỗ trợ doanh nghiệp và khách hàng mua nhà hiệu quả hơn, các chính sách tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ đang dần phát huy tác dụng.

Cũng theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), những ngày đầu tiên của quý cuối năm 2023, hàng loạt dự án quy mô lớn với đủ loại hình, trải dài từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường bất động sản.

“Doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng bung hàng sau thời gian dài quan sát, chờ đợi là dấu hiệu tích cực thể hiện tiến trình phục hồi khả quan của thị trường bất động sản”, báo cáo của VARS nêu.

Dữ liệu từ VARS cho thấy, các dự án mới, mở bán mới đều được quan tâm, ghi nhận lượng booking ấn tượng với các chính sách bán hàng hấp dẫn. Bên cạnh thị trường bất động sản sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu “vượt đáy”.

“Lãi suất được điều chỉnh giảm rõ rệt, tiệm cận về mức đầu năm 2022. Dòng tiền nhàn rỗi trong dân dù chưa nhiều nhưng đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư bất động sản. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự trên 5 tỷ đồng, có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay đã được nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền, bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới”, đại diện VARS cho hay.