Thị trường sắp bước vào chu kỳ phục hồi mới nhưng cơ hội đầu tư không còn dễ ăn

Không còn thời kỳ của “1 vốn 4 lời”

Kinh doanh bất động sản đã mang lại cơ hội rất lớn cho nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp. Nhiều người giàu lên vì đất. Không ít nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án thậm chí còn "tay không bắt giặc" nhưng vẫn rất thành công.

Nhất là trong giai đoạn sốt đất, giới đầu cơ có được những khoản siêu lợi nhuận khi sang tay, dù chỉ mới đặt cọc dự án. Thế nhưng, đợt khủng hoảng bất động sản lần này khiến nhà đầu tư cá nhân cũng không còn niềm tin có thể mua đất lướt sóng để kiếm chênh lệch bằng lần như 5-7 năm trước.

TS. Sử Ngọc Khương nhận định, khác với khủng hoảng thừa ở giai đoạn 2008-2009, thị trường bất động sản bây giờ là khủng hoảng thiếu. Nguồn cung (chỉ xét phân khúc đại diện cho thị trường có giá 2-3 tỷ đồng/căn hộ; 3-4 tỷ đồng/căn nhà phố) không đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhất là ở hai thành phố lớn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Ông Khương nhận định, bên cạnh câu chuyện sản phẩm không phù hợp, thực trạng giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân, cùng tâm lý chờ đợi giá bất động sản tiếp tục giảm dẫn đến thanh khoản thị trường nhà ở hiện nay thật sự khó khăn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cơ hội đầu tư, kinh doanh bất động sản "dễ" thắng đã không còn. Thay vào đó, thời gian tới sẽ là thử thách rất lớn đối với cả các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp bất động sản.

Ông Điệp cho rằng, đến giai đoạn này, việc đầu tư dễ ăn khó có thể xảy ra. Và trong thời gian tới, cơ hội đầu tư dễ ăn gần như sẽ biến mất khỏi thị trường. Do thị trường bất động sản hiện đã phát triển đến một giai đoạn nhất định. Do đó, cơ hội tăng giá dễ dàng từ đất sẽ không diễn ra như giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, cơ chế chính sách về bất động sản đã dần hoàn chỉnh. Hiện Chính phủ đang sửa đổi một loạt các bộ luật liên quan đến thị trường. Với hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản này, việc phát triển dự án sẽ phải thực hiện rất chuẩn chỉ về pháp lý, công khai, minh bạch. Các doanh nghiệp không "dễ" "xin - cho" dự án như trước đây.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, trong triển vọng 2024 - 2025 và nhiều năm tới, rất khó quay trở lại kinh doanh, đầu tư bất động sản kiểu cũ với mức lời cao trên 20 - 30%/năm chỉ với hình thức mua bất động sản và chờ tăng giá.

Theo ông, những khu đất không thể đô thị hóa, tức khó hình thành cộng đồng cư dân đến ở hoặc không thể khai thác du lịch đông, không thể khai thác cho thuê sản xuất kinh doanh như kho bãi, nhà máy, bến cảng... hầu như sẽ chỉ đứng giá và giảm.

Nhà đầu tư cần cân nhắc, đánh giá lại danh mục đầu tư

Thích ứng với thị trường nhiều biến động, giới chuyên gia cho rằng, Các nhà đầu tư cần có chiến lược đầu tư "khôn ngoan" hơn. Thay vì tập trung vào các bất động sản "đợi tăng giá" như đất nền, các bất động sản mang lại dòng tiền, có khả năng sinh lời trên đất sẽ là những sản phẩm rất tiềm năng.

Về phía các doanh nghiệp, với sự thay đổi của một loạt các chính sách, pháp lý, doanh nghiệp cũng cần cập nhật thông tin, thay đổi tư duy phát triển dự án và có tầm nhìn chiến lược để phát triển trong tương lai.

Bởi lẽ trước mắt, nhìn tổng thể, thị trường bất động sản còn nhiều bất ổn, giá có thể sẽ ở mức đi ngang trong vài tháng và dự báo sẽ tích cực nhẹ vào cuối năm khi lượng tiền trên thị trường dồi dào hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho hay, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản sau này. Dự báo, về cuối năm giá căn hộ chuẩn ở TP.Hồ Chí Minh sẽ dao động. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, nhà đầu tư cá nhân hay doanh nghiệp đều cần cơ cấu lại sản phẩm, dòng vốn và có nhận định trước diễn biến của thị trường. Nhất là với doanh nghiệp, cũng cần thay đổi chiến lược phát triển dòng sản phẩm để phù hợp với xu thế. Thay vì phát triển bất động sản cao cấp, doanh nghiệp nên chuyển hướng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu rất lớn của thị trường hiện nay.

Hiện nay, phân khúc nhà ở xã hội và giá rẻ cũng đang được Chính phủ rất quan tâm, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia phát triển, ông Điệp nhận định.

Còn theo một số chuyên gia, thời điểm này, các nhà đầu tư mới nên quan sát diễn biến thị trường, không nên nóng vội xuống tiền ở giai đoạn này. Việc cẩn trọng trước quyết định xuống tiền lúc này là rất cần thiết.