Thị trường bất động sản Đà Nẵng sôi động trở lại cần thêm những cú hích chính sách

Đất trung tâm sôi động

Vừa qua, Quyết định số 45/2025/QĐ-UBND điều chỉnh, bổ sung giá đất của UBND thành phố Đà Nẵng đã chính thức có hiệu lực từ ngày 7/7. Theo đó, dọc 3.390 đoạn, tuyến đường và khu vực trong bảng giá đất trên địa bàn thành phố sẽ tăng so với cuối năm 2024, để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn.

Cụ thể, giá đất ở đô thị tại vị trí 1 dọc 107 đoạn, tuyến đường tăng từ 14 đến 20% so với giá đất theo Quyết định số 59/2024/QĐ- UBND; 1.950 đoạn, tuyến đường tăng từ hơn 20-50%; 549 đoạn, tuyến đường tăng từ hơn 50-70%; 314 đoạn, tuyến đường tăng từ hơn 70-110%; 60 đoạn, tuyến đường tăng từ hơn 110-130%; 4 đoạn tuyến đường tăng từ hơn 130% đến 140%. Đoạn đường có giá đất ở cao nhất là 340,97 triệu đồng/m2 dọc đường Bạch Đằng (đoạn từ đường Lê Duẩn đến Nguyễn Văn Linh).

Việc UBND thành phố Đà Nẵng quyết định điều chỉnh tăng giá đất cho thấy, từ cuối năm 2024 đến nay, giá mua bán đất tại nhiều khu vực thành phố Đà Nẵng đã tăng trưởng mạnh. Theo thống kê của trang batdongsan.com, mức giá bán đất phổ biến tại khu vực Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn (nay là phường Ngũ Hành Sơn) tháng 1/2025 là 29 triệu đồng/m2; đến tháng 4/2025 đã vọt lên 36 triệu đồng/m2 và vẫn neo cao cho đến nay. Còn mức giá phổ biến tại phường Hòa Xuân đã tăng từ 44 triệu đồng/m2 vào tháng 1/2025 lên 51 triệu đồng/m2 vào tháng 4/2025 và neo cao đến hiện tại. Nguyên nhân vì tháng 4/2025 là thời điểm có thông tin về hợp nhất hai địa phương Quảng Nam - Đà Nẵng nên giá đất tại các khu vực giáp ranh đã tăng “phi mã”.

Lý giải nguyên nhân đất trung tâm Đà Nẵng "neo giá" cao, ông Nguyễn Hữu Đức – chuyên gia phân tích thị trường tại Công ty DKRA Group – cho rằng: “Đất trung tâm vốn luôn là loại tài sản khan hiếm. Với quỹ đất ngày càng bị thu hẹp bởi quá trình đô thị hóa nhanh và quy hoạch hạn chế chiều cao, việc phát triển dự án quy mô lớn ở khu vực này gần như không còn khả thi. Điều này khiến chủ đất không có lý do để giảm giá.”

Ngoài ra, theo ông Đức, đất trung tâm có tính thanh khoản thấp trong thời gian gần đây, nhưng vẫn là loại tài sản được giới đầu tư và doanh nghiệp giữ lại như một kênh trú ẩn an toàn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát, lãi suất không ổn định.

Dù giữ giá tốt, nhưng theo một số chuyên gia, đất trung tâm cũng không nằm ngoài vòng xoáy thanh khoản yếu của thị trường hiện nay. Việc ngân hàng vẫn kiểm soát chặt tín dụng bất động sản và tâm lý e ngại rủi ro của nhà đầu tư khiến giao dịch gần như đóng băng.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – chia sẻ: “Kể cả đất trung tâm, nếu người mua không có nhu cầu thực hoặc dòng tiền mạnh, rất khó để ra quyết định trong giai đoạn hiện nay. Việc neo giá cao là điều dễ hiểu về mặt tâm lý, nhưng để thị trường sôi động trở lại cần thêm những cú hích chính sách.”

Nhiều khu vực lại nguội lạnh

Trái với thị trường bất động sản tại trung tâm thành phố Đà Nẵng, thị trường bất động sản tại phía Nam thành phố (tỉnh Quảng Nam cũ) lại khá đìu hiu, có nguy cơ dần “đóng băng”. Thị trường bất động sản tại Quảng Nam (cũ) thời điểm này không thể phục hồi, nguồn hàng tồn kho tương đối nhiều. Khảo sát tại một số dự án, khu vực trước đây từng là điểm nóng của thị trường như: Núi Thành, Điện Bàn, Tam Kỳ hay Duy Xuyên, thị trường rất ảm đạm. Một số khu đô thị, khu dân cư vắng lặng không có giao dịch.

Chỉ vài năm trước, vùng Nam Đà Nẵng là nơi được giới đầu tư săn đón nồng nhiệt, đặc biệt quanh các dự án trọng điểm như Nam Hội An (Hoiana), tuyến đường ven biển Võ Chí Công, hay trục kết nối Đà Nẵng – Hội An. Tuy nhiên, hiện nay hàng loạt khu đô thị mới xây dựng dở dang, đất nền rao bán tràn lan mà gần như không có giao dịch.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá đất nền tại các khu đô thị ở Điện Ngọc, Điện Dương (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam) đã giảm trung bình từ 25–35% so với giai đoạn đỉnh năm 2021. Một số dự án “nóng” một thời như Hera Complex Riverside, Coco Riverside City... hiện được rao bán cắt lỗ sâu, song vẫn rất ít người hỏi mua.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định: “Sự trầm lắng của bất động sản Nam Đà Nẵng là hệ quả từ quá trình tăng giá ảo quá nhanh giai đoạn 2018–2021. Khi thị trường điều chỉnh, khu vực này vốn có nền tảng yếu về hạ tầng và dân cư nên chịu tác động rất mạnh.”

Ngoài yếu tố đầu cơ, ông Quốc Anh cũng chỉ ra một thực tế là vùng Nam Đà Nẵng chưa có hệ thống tiện ích đồng bộ: “Mặc dù gần Đà Nẵng, nhưng bản chất đây vẫn là vùng ven với kết nối hành chính, hạ tầng và quy hoạch chưa rõ ràng. Nhiều dự án phát triển đơn lẻ, thiếu tính liên kết vùng khiến người mua để ở thì e ngại, còn đầu tư thì chùn bước.”