Thị trường bất động sản đã phục hồi đến đâu?

Khó khăn vẫn bủa vây

Một ngày tháng 9/2024, trước cổng một tập đoàn bất động sản quy mô nghìn tỷ tại Hà Nội, có một chiếc Range Rover đỗ. Đó là chiếc xe chuyên chở lãnh đạo tập đoàn này. Chuyện sẽ là bình thường nếu như không biết trước đó, tại cổng của tập đoàn từng có 10 chiếc xe sang đỗ thành một hàng dài.

Vào thời điểm đỉnh cao, tập đoàn nói trên có tới 9 phó tổng giám đốc, nhưng sau 2 năm thị trường bất động sản lâm vào khủng hoảng chỉ còn đúng 1 người. Suất xe riêng dành cho vị phó tổng giám đốc này cũng bị cắt giảm.

Không dự án mới, dự án cũ không chạy được, muốn chuyển nhượng dự án cũng không xong, nợ lớn, vốn cạn, tập đoàn này gần như kiệt quệ.

Tình cảnh như vậy tưởng như hi hữu, nhưng thực ra không hề hiếm trên thị trường bất động sản hiện nay. Ở nhiều doanh nghiệp, chuyện dự án tắc nghẽn, tái khởi động rồi lại nằm im, không bán được hàng, không trả được nợ, khất hoãn trái phiếu, sống nhờ bán tài sản, phụ thuộc vay mượn… đã thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Tất cả cho thấy “cơn bão” khủng hoảng vẫn đang quần đảo trên đầu các doanh nghiệp, dù cho các yếu tố hỗ trợ xuất hiện ngày càng nhiều.

Những con số

Không thể phủ nhận thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu tiến vào giai đoạn phục hồi. Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy rằng, thị trường mới chỉ qua đáy, nghĩa là vẫn nằm ở nửa dưới của chữ “V”.

Xem xét thị trường, có thể thấy sự phục hồi diễn ra cục bộ, chỉ ở một số địa bàn lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương...; chỉ tại số ít phân khúc: chung cư, đất nền; chỉ tại một số doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp nước ngoài. Không phải ngẫu nhiên thị trường hiện nay được đánh giá bằng hai từ “cô đặc”: cô đặc về địa bàn, cô đặc về phân khúc, cô đặc về chủ thể.

Không những cục bộ, sự phục hồi của thị trường còn rất yếu ớt. Khá nhiều dẫn chứng sự phục hồi của thị trường là tăng trưởng giá sản phẩm bất động sản, điển hình là chung cư tại Hà Nội. Tuy nhiên, tăng trưởng giá chỉ là một biểu hiện nhỏ cho sự phục hồi. Bởi đà tăng giá quá nhanh, đến mức gây sốc và tạo ra tâm lí phản kháng từ người mua, được thúc đẩy bởi hoạt động đầu cơ nhiều hơn là từ sự gia tăng giá trị nội tại của sản phẩm.

Sự phục hồi do vậy phải xét trên các yếu tố về nguồn cung, giao dịch, tồn kho, tín dụng bất động sản…

Về nguồn cung, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường có 38 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới (khoảng 20.000 căn), tăng nhẹ so với cùng kỳ và 38 dự án đất nền được cấp phép mới (khoảng 27.000 nền), giảm so với cùng kỳ. Như vậy, nguồn cung không có sự đột phá.

Về giao dịch, tổng số giao dịch chung cư, nhà riêng lẻ là 61.738, giảm so với cùng kỳ. Tổng số giao dịch đất nền là 222.650, tăng mạnh so với cùng kỳ. Điều này cho thấy đất nền đang là phân khúc dẫn dắt giao dịch, tiếp tục phản ánh và tương ứng với tính chất đầu cơ đang nổi lên trên thị trường bất động sản hiện nay (đấu giá đất cao bất thường, đất nền vùng ven tăng nhiệt…).

Về tồn kho, từ quý I/2024 sang quý II/2024, tổng lượng sản phẩm tồn kho giảm từ 23.029 xuống 17.105, tương đương giảm 26%. Dù vậy, mức giảm này là không quá lớn và chủ yếu diễn ra ở phân khúc đất nền.

Về tín dụng bất động sản, đến cuối tháng 6/2024, tín dụng bất động sản tăng 6,8% so với cuối năm 2023, đóng góp khoảng 1,3% vào tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế. Mức này chỉ tương đương với cùng kỳ năm trước (tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế là 13,7%, tín dụng bất động sản đóng góp khoảng 2,6%).

Như vậy, có thể thấy, thị trường bất động sản nói chung trong nửa đầu năm 2024 không có sự phục hồi tích cực. Điều này cũng được thể hiện qua số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản 8 tháng năm 2024 chỉ tăng 2,24% so với cùng kỳ năm trước.

Một khía cạnh khác cũng có thể dùng để đo lường sự phục hồi của thị trường là doanh số của các doanh nghiệp xây dựng. Doanh nghiệp xây dựng dẫn đầu thị trường hiện nay là Coteccons ghi nhận doanh thu nửa sau năm tài chính 2024 (từ 1/1/2024 - 30/6/2024) là hơn 11.000 tỷ đồng, song xây dựng dân dụng chỉ chiếm hơn 40%, tức chưa tới 5.000 tỷ đồng.

Trong cùng giai đoạn này, các “đại gia” xây dựng dân dụng khác có doanh số không tốt, hoặc rất thấp, hoặc tăng nhẹ hoặc suy giảm so với cùng kỳ, như: Hòa Bình (3.812 tỷ đồng, tăng 10%), Ricons (3.622 tỷ đồng, giảm 5%), Phục Hưng Holdings (627 tỷ đồng, giảm 15%), Hưng Thịnh Incons (900 tỷ đồng, giảm 55%), SCG (chỉ 718 tỷ đồng)…

Tựu trung, thị trường bất động sản vẫn đang “lết” trên con đường ra khỏi khủng hoảng. Sự hồi phục chậm chạp đó là điều rất đáng lo ngại, nhất là khi nội lực của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bị tổn thương nghiêm trọng, thậm chí không ít doanh nghiệp đang đứng bên bờ vực phá sản. Năm 2025 sắp tới lại còn là năm hết hạn của việc giãn hoãn trái phiếu doanh nghiệp (được khởi xướng từ Nghị định 08/2023). Điều này đưa đến nguy cơ lớn cho ngành bất động sản nói chung và nền kinh tế nói riêng, nếu như những sự hỗ trợ hiện nay không kịp “ngấm” vào những mắt xích quan trọng và cũng là “yếu” nhất của thị trường.