Thị trường bất động sản đang rơi vào cuộc “khủng hoảng phân khúc”

Cảnh báo nguy cơ “vỡ bong bóng” chung cư

Gần đây, hầu hết các chủ căn hộ tại các chung cư trên địa bàn Hà Nội mỗi ngày đều nhận được các cuộc gọi hỏi “nhu cầu bán, chuyển nhượng căn hộ” của “lực lượng” môi giới bất động sản. Nhiều người tuy không có nhu cầu bán căn hộ, nhưng khi thấy môi giới báo giá có khách mua quá cao lại bắt đầu cân nhắc. Tuy nhiên, đa số đều rơi vào trạng thái “ngáo giá”.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia hết sức lo ngại trước những diễn biến tăng trưởng nóng về giá của thị trường chung cư Hà Nội trong thời gian gần đây.

Theo ông Nghĩa, nguồn cầu bất động sản không ngừng tăng mạnh trong khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm đã khiến giá chung cư liên tục tăng mạnh.

Nếu để điều này xảy ra trong một thời gian dài sẽ là điều vô cùng nguy hiểm đối với thị trường. Bởi những người nắm trong tay tài sản sẽ cho rằng giá có thể tiếp tục tăng thêm, do đó, họ tiếp tục chờ đợi, không bán hàng.

Ông Nghĩa dẫn chứng, nhiều bạn bè của ông là nhà đầu tư, người sở hữu bất động sản lúc đầu muốn bán nhà, nhưng thấy giá chung cư lên quá cao lại quyết định không bán nữa, đợi giá tăng thêm.

Nhiều căn hộ đã tăng gần gấp đôi chỉ sau vài năm. Thậm chí, có chung cư trước Tết nguyên đán giá hơn 60 triệu đồng/m2, giờ đã tăng đến 80 triệu đồng/m2.

Từ đó, TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo phân khúc chung cư đang có tình trạng “bong bóng” và khẳng định “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”. Ông Nghĩa nhấn mạnh nếu tình trạng này cứ tiếp diễn thì toàn bộ thị trường bất động sản không những không phục hồi được mà phân khúc chung cư còn “một mình một ngựa” tiến về phía trước.

Đáng chú ý, vị chuyên gia này cho rằng trong tương lai rất có khả năng phân khúc chung cư sẽ vỡ “bong bóng” do cung - cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm trong khi cầu cứ tiếp tục tăng. Thực chất cung không tăng nữa vì hai lý do. Thứ nhất là do có dự án. Thứ hai là do người có nhà nghĩ rằng giá sẽ tăng thêm nên ôm hàng không bán, để chờ đợi tăng giá cao hơn.

“Có thể thấy, hiện tượng cung có nhưng chờ giá tăng thêm nên không bán là khá phổ biến” - ông Nghĩa nhấn mạnh hiện tượng “bong bóng” đa phần xuất hiện ở TP Hà Nội.

Cần phải kiểm soát kịp thời

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự phục hồi nhưng chung cư lại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, cao vượt xa so với thu nhập bình quân của người dân. Nếu để giá căn hộ chung cư tăng cao quá mức mà không có biện pháp kiểm soát rất dễ gây ảnh hưởng tiêu cực chung đến thị trường bất động sản. Vì vậy, cần có giải pháp kịp thời để ngăn chặn tình trạng này diễn ra trên thị trường.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đặc biệt tại các dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường, có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nếu có.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng cần kiểm tra để làm rõ hiện tượng tăng giá nhà hiện nay phần lớn nằm ở nhóm các sản phẩm chung cư đã đưa vào sử dụng, lượng chào bán ít. Điều này tạo tâm lý nhiều người không có ý định bán thật nhưng thấy thị trường có hiện tượng tăng giá họ cũng đưa ra giá kỳ vọng.

Thứ hai, việc giá nhà tăng có một phần do một số nhà đầu tư thứ cấp, môi giới đẩy thông tin lên để lấy % cao.

Cần làm rõ thông tin tăng giá chỉ là kỳ vọng, còn lượng giao dịch thật rất thấp, không có giá trị thật để định hình giá thị trường. Đồng thời cần làm rõ dự án bán mới khả năng thanh khoản thế nào, thanh khoản bình thường, giao dịch thật thấp thì không có chuyện giá nhà tăng thật, ông Thanh nhấn mạnh.

Đưa ra giải pháp, dưới góc độ chuyên gia, theo TS Nghĩa, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, làm phương án mới về chính sách nhà ở cho người dân nghèo để khắc phục hậu quả. Nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, có thể là từ nay tới cuối năm. Điều này sẽ khiến chính sách chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

Giải pháp cuối cùng theo ông Nghĩa là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp. Mặc dù hiện nay đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn cần có những biện pháp hỗ trợ như nâng hạng, thủ tục trái phiếu doanh nghiệp phát hành nhanh chóng, thuận lợi… để giảm bớt khó khăn cho các doanh nghiệp.